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東京に建てる狭小住宅の資産価値を維持する間取りとは?

 

東京に建てる狭小住宅の資産価値を維持する間取り

東京に仕事先や学校がある場合、東京に住むという選択肢と、東京近郊の土地に住むという選択肢があります。東京に住む、東京に家を建てることを選択した場合、土地の価格が高額な為、変形の狭小地に家を建てるケースがほとんどです。変形の狭小地の中には、ハウスメーカーに建築を断られてしまうような土地も少なくありません。しかし、資産価値の高い家、資産価値が維持できる家を建てる工務店と出会えれば、納得のいく家づくりが進められます。

数十年前までは、住宅ローンが終わる頃には資産価値がなくなるという住宅も少なからず存在しました。一方、現在の家づくりは子や孫の代まで資産価値を維持できることを基本に進められます。そして資産価値の落ちない狭小住宅は、快適に暮らせる狭小住宅でもあります。資産価値の落ちない狭小住宅に必要な敷地の最小面積と、狭小住宅の家づくりにおいての問題点を確認していきましょう。

ラムのポイント

● 狭小地であっても容積率と建ぺい率によっては階層を増やせるので十分な床面積を得られる

● 狭小地には変形地が多いので専門家のアドバイスが必要

● 密集した住宅地に建てる狭小住宅は風通しや日当たり、プライバシー確保に配慮した間取りにする

10坪の土地に建てる3階建ての狭小住宅なら十分な床面積が得られる

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区によって大きな差はありますが、利便性が高い東京の土地は高額です。そして東京に家を建てる人の主な目的は、通勤や通学の利便性、文化や芸術に触れやすい環境、豊富なショッピングやグルメのスポットなどにあるのではないでしょうか?

少数の富裕層であれば、東京に広い土地を購入できるかもしれません。しかし、平均的な年収で、広い土地を購入すれば、家を建てた後の生活が、住宅ローンに圧迫されてしまう恐れがあります。その為、東京の土地探しでは、狭小地や変形地に絞って探すケースが多いのです。

一般的に10坪前後の土地が狭小地と呼ばれています。東京都内には、10坪以下の敷地に建つ狭小住宅が多くあります。そして、東京では、建ぺい率が60%、容積率300%という地域が多いので、10坪の土地に3階建て住宅を建てれば、18坪の居住面積が確保できます。容積率によっては、上記の建築事例のように4階建てにするという選択肢もあります。国土交通省が作成した住生活基本計画を見ると、夫婦と子供2人の4人家族に対する誘導居住面積は、95㎡、約29坪ですから、十分な広さであると考えられます。

住生活基本計画では、「世帯人数に応じて、健康で文化的な住生活の基本とし 必要不可欠な住宅面積に関する水準として最低居住面積」に対して「世帯人数に応じて、豊かな住生活の実現の前提として、多様なライフスタイルを想定した場合に必要と考えられる住宅の面積に関する水準」として誘導居住面積を示しています。この基準と照らし合わせてみると、狭小地であっても、建ぺい率と容積率の数値によっては、階層を増やすことで、理想的な居住面積を得られることがわかります。

参考資料 誘導居住面積水準(住生活基本計画)

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● 敷地面積が15坪以下の土地に建てられる住宅を「狭小住宅」と呼ぶことが多いですが(明確な定義ではない)文字通り、狭い家ということになります。確かに15坪以下では決して広い家とは呼べませんが、土地が狭いから快適な家が建てられないということではありません。そこで今回は、15坪以下の土地でも快適な家を建てるための間取り設計について紹介していきます。これから狭い土地での新築を検討中の方は、ぜひ参考にしてみてください。

コラム 【狭小住宅】15坪以下でも大丈夫!敷地面積に左右されない住宅設計

東京に建てる狭小住宅の土地選びは工務店といっしょに探すと有利

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同じ区内にあっても、土地の値段は土地の形状や道路との位置関係によって、価格に幅があります。多くの場合変形地は、整形地よりも土地の価格が抑えられる可能性があります。ただ、変形地は、土地の条件を活かせる場合と、暮らしやすい家にする為には特別な設計が必要になり、建築費が嵩む場合があります。

加えて、地域の建ぺい率と容積率の制限内で、どの程度の床面積が得られるのかということも、土地探しにおいては重要なポイントです。その為、施工を依頼する工務店といっしょに土地探しをすると、土地の条件が有利に活かせる土地と、不利にしかならない土地を判断してもらえるので、効率良く土地探しができます。東京や都市部に多い変形地とは、どのような土地を指すのかということを確認しておきましょう。

旗竿地

旗のような形状をした土地です。竿のように細長い部分が道路に面していて、奥に家を建てる土地が旗のように広がっています。東京では、土地の価格が高額であるため、元は1軒の住宅だった敷地を、分割することがあり、このような形状の土地が生まれてしまうのです。

竿の部分にある程度の幅があれば、車や自転車を置けますが、幅が狭いと、家族が道路から玄関に行く際に、通行の邪魔になってしまいます。また、竿の部分が、隣家の家の窓に面していると、お互いに気詰まりな思いをすることもあります。隣家と面している竿の部分が北向きだった場合、隣家の日当たりを遮ることになるので、フェンスがつけられないからです。

変形地

三角形や六角形など、無駄な辺がある土地です。デッドスペースが生まれてしまうので、実際の土地面積を十分活用できないケースが多くあります。

ウナギの寝床

間口が狭く、奥行きの長いウナギの寝床のような細長い土地です。間取りに制限がかかることや、家の中心部は、日当たりや風通しが悪くなるという問題点があります。

このような狭小地は、整形地より低価格ですが、設計上の工夫を駆使しないと、暮らしやすい家は建ちません。それぞれの狭小地の条件に合わせた優れた設計、そしてその設計を支える豊富な知識と実績に裏付けられた建築技術が必要なのです。

狭小地、変形地と一口に言っても、形状や道路との位置関係、土壌の質などは、同じではありません。同じような変形地でも、建築条件は変わってくるのです。

クレバリーホームは、東京の狭小住宅、注文住宅に豊富な実績があります。様々な条件の狭小地に、家を建ててきました。難しい条件のある土地であっても、暮らしやすい家を建てる実力があります。加えて、土地選びには、一般の方にはなかなか判断がつかない難しさがあります。クレバリーホームは、東京での土地探しのお手伝いも致します。土地選びからの家づくりも、安心して、ご相談ください。

「参考になるコラム」

 クレバリーホームが手がけた狭小住宅の建築実例とともに、狭小住宅の家づくりを始める前に知っておきたい家づくりのポイントをまとめてご紹介します。これからの家づくりに、ぜひお役立てください。
コラム【東京】狭小住宅の建築実例5選|都内に建てるおしゃれなマイホーム

東京に建てる狭小住宅の資産価値を高める間取りの工夫

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狭小地に建てる家は、郊外型の住宅にはない問題点が数多くあります。せっかく高額な土地を購入して家を建てても、その問題点を克服する家を建てなければ、快適な暮らしは望めません。暮らしにくい家、快適ではない家では、資産価値も低下してしまいます。資産価値の高さを維持できる家、快適な暮らしができる家にする為に、「狭小住宅が持つ問題点を克服する設計と間取り」が求められます。後悔しない狭小住宅を実現する為、問題点を把握しておきましょう。

日当たりと風通し

狭小地に建てる家は、敷地の面積、家族の人数にもよりますが、多くの場合、十分な居住面積を得るために、三階建てにします。その結果、細長い家が建ちます。他の住宅や、マンションに囲まれた環境にある細長い家は、1階2階部分に、十分な陽射しと風を採り込めません。日当たりと風通しの悪い家は、心にも、身体にも良くありません。そんな家に住んでいれば、家族は健康を害してしまうでしょう。縦に細長い住宅には、トップライトや吹き抜けなどの設計上の工夫が必要です。

音の出入り

住宅が密集している地域にある狭小地に建つ家は、隣家との距離がとても近い環境にあります。その為、隣家の生活音が、驚くほど間近に聞こえてきたり、反対に自分の家からの生活音が気になったりします。家づくりプランの段階で、窓の位置やサイズ、開閉方法などを決める際に、音の問題も考慮に入れて選ぶことが大切です。隣家の窓と対面しない位置に窓をつけられればベストですが、隣家の窓と面してしまう場合には、内窓をつけて、防音・遮音対策をするという方法もあります。

建築費

狭小地に建てる家は、一般的な家より小さいのだから、土地が高くても、建築費は抑えられると考える人は少なくありません。確かに、広い道路に面している広い土地に、小さな家を建てる場合には、大きな家より、建築費は抑えられます。しかし、狭小住宅の建築に関しては、事情が違います。

狭小住宅の場合、建築費が嵩んでしまう条件が意外に多くあるからです。敷地が狭く、建材などの置き場を敷地内に作れない場合、近隣で建材を置くスペースを借りなくてはなりません。また、道路との位置関係で、敷地の前の道路や、敷地内に大型車両が入れない場合、職人が人力で運ばなくてはなりません。そうなると、1回の運搬で済む作業に、数回になり、日数が増え、結果的に建築費に響いてしまうこともあります。

また、日当たりや風通しの為に、吹き抜けやスキップフロアなど、高い断熱性を必要とする間取りにした場合には、住宅性能を高める為に、建築費が嵩むこともあります。

「参考になるコラム」

● 『狭い家』と聞くと、マイナスなイメージを持ってしまう方もいるのではないでしょうか。どうせ家を建てるなら広い家がいい、と思う方もいるでしょう。では実際に、狭い家は住みにくい家なのか、狭い家の特徴について紹介していきます。
コラム 狭い家の間取りの考え方│狭小住宅を快適空間にするコツ

クレバリーホームは、東京で注文住宅を作っています

クレバリーホームは、狭小地の悪条件を克服し、日当たりと風通しの良い家を建てます。ご予算の範囲内に収まるよう、設計の工夫も重ねます。東京で満足の行く家、納得できる家を建てることをお約束します。

クレバリーホームの考え方

● お客様のご要望を ただうかがうのではなく、お客様の想いにしっかり耳を傾けるとともに、お客様の想像を超えるプランをこちらからご提案すること

● 商品の機能や値段ではなく、それをお客様が使うシーンを提案すること

この2つを礎に、お客様と密度の濃いコミュニケーションを持ちながら、大手企業にはない柔軟性と独創性を活かし、ご家族の暮らしに寄り添った家を実現します。狭小地に建てる注文住宅は、クレバリーホームにご相談ください。

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イエトレ狭小

施工エリアは東京都23区及びその周辺が対象となります、遠方の方はお近くのクレバリーホームまでお問い合わせください。

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監修者情報

高坂 昇

高坂 昇ou2株式会社 専務取締役 一級建築士

リフォームと新築の両方の専門チームを持つ当社の強みを活かして、お客様のあらゆるご要望にお応えします。また、弊社では特に地下室への取り組みを強化しております。地下室に関するご質問、ご相談等ございましたらお気軽にご相談ください。

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