【2026年】変動金利は一気に上がる？何％まで上がるのか・住宅ローン返済額への影響

2026年6月に日本銀行（日銀）は政策金利の0.75％から1.00％へ追加利上げを公表し、2026年も変動金利は上昇傾向にあります。

「今後の変動金利は何％まで上昇するのか？」「住宅ローン返済額はいくら上がるのか」など、不安に思われる方の声も多くなってきました。

そこで本記事では、変動金利が一気に上がる可能性や金利上昇によって住宅ローン返済額がいくら増加するのかについて解説します。

また、変動金利が何％上がるかについても日銀の動向を含めてご紹介します。

【2026年】変動金利の利用割合と現在までの推移

令和7年度の国土交通省による民間住宅ローンの実態調査によると、新規契約による変動金利利用者の割合は「83.5％」、フラット35等の固定金利の割合は「16.4％」です。

金利の低い変動金利が過半数を占めておりますが、近年の金利上昇の影響を受けて、変動金利の割合は前年度と比べて0.8%減少しています。

続いて、住宅ローンの変動金利の現在までの約30年間の推移を確認してみましょう。

【住宅ローン金利の推移】

1990年代のバブル期には、変動金利は8％を超える高水準を推移していましたが、バブル崩壊後の1999年に日銀がゼロ金利政策を実施し、1.5％～2.0％前後の低金利時代が続きました。

その後、2016年に日銀のマイナス金利政策の導入によって、1.0％未満の超低金利時代が10年以上継続していました。

しかし、2024年以降から上昇の動きに転じています。

変動金利上昇の背景には、2024年3月に日銀の「マイナス金利政策の解除」、2024年7月に「0.25％に利上げ」、2025年1月に「0.50％に利上げ」2025年12月に「0.75％に利上げ」、さらに2026年6月に「1.00%に利上げ」したこと が大きく影響しています。

住宅ローンの変動金利は一気に上がる？

変動金利の仕組み

変動金利が一気に上がる可能性について考える前に、まずは、変動金利の仕組みについて確認してみましょう。

住宅ローンの変動金利は、基準金利（店頭金利）から、優遇金利（引き下げ幅）を差し引いた適用金利が実際に適用される金利です。

【住宅ローン金利の仕組み】

• 基準金利（店頭金利）－優遇金利（引き下げ幅）＝適用金利

優遇金利は銀行ごとに設定されており、引き下げ幅が大きい銀行ほど、適用金利が引き下がる仕組みです。

また、基準金利は日銀の政策金利（短期金利）が基準となるため、政策金利が上がると住宅ローンの基準金利も上昇します。

日銀の政策金利の影響

変動金利に影響を与える日銀の政策金利は、2024年3月から2026年8月時点までに、4回利上げをおこなっています。

日銀による金融政策決定会合では、経済・物価情勢の改善に応じて、引き続き政策金利を利上げしていく考えであることを公表しています。

そのため、賃金や物価上昇が続くことで、今後も変動金利が上昇する可能性は十分あると予想されます。

変動金利が一気に上がる可能性

変動金利が短期間で一気に上がる可能性はあるのでしょうか？

結論から言いますと、変動金利が一気に上がる可能性は極めて低いと言えます。

なぜなら、住宅ローンを利用している過半数が変動金利を選んでいる状況で、一気に上がると住宅ローン破綻者の増加や不動産市場の低迷リスクがあるからです。

日本経済を安定させるためにも、日銀が数％も短期間で金利を上昇させるとは考えにくい状況です。

変動金利は何％まで上がる？

変動金利は何％まで上がる可能性があるのでしょうか？

日銀の政策金利が2026年以降も、政策金利を利上げする可能性が高いなかで、変動金利も上昇すると想定できます。

今後は、変動金利の超低金利時代は終わり、1.0％から段階的に上昇しつつも、低金利時代がしばらく継続するのではないかと予想されます。

ですが、住宅ローン金利は、不動産市場だけではなく物価や世界経済など、さまざまな要因を考慮して政策に反映されるため、10年後・20年後の金利は誰も予想できません。

住宅ローンを選ぶ際に重要なことは、金利が上がった場合に備えて、無理のない住宅ローンやリスク対策をおこなうことです。

変動金利の上昇で住宅ローン返済額はいくらになる？

変動金利が上昇した場合に備えて、住宅ローン返済額がいくらになるのか確認してみましょう。

2026年8月時点の変動金利は約「0.94%~1.28%」であるため、現在の金利を1.0％として借入額別にシミュレーションしました。

0.5％上がる場合

※借入期間35年間　元利均等返済　ボーナス支払いなしの場合

0.5％の上昇で、月々の返済額は「0.7万円～1.6万円」増加しています。

1.0%上がる場合

※借入期間35年間　元利均等返済　ボーナス支払いなしの場合

1.0％の上昇で、月々の返済額は「1.4万円～3.4万円」増加しています。

なお、2026年8月時点での表面金利は1%前後ですが、各行の短期プライムレート引き上げに伴い、2026年秋以降から2027年1月返済分にかけて実際の適用金利がさらに引き上げられる予定です（みずほ銀行の1.275%への改定など）。

現在の表面金利だけでなく「今後の返済に反映される金利」を分けて資金計画を立てることが重要です。

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変動金利を選ぶ際のルールを確認

変動金利を選ぶ際に重要になるルールや手数料について、基礎知識を押さえておきましょう。

5年ルール・125％ルールの有無

多くの金融機関では、変動金利に「5年ルール」と「125％ルール」を設けており、金利が一気に上昇しても、住宅ローン返済額は「5年後に125％までしか上がらない」というルールがあります。

このルールがあることで、金利上昇によって、すぐに家計負担が増加しないため、支出を見直す期間を得られるメリットがあります。

しかし、金利上昇によって増えた利息が消滅するわけではなく、月々の返済額の内訳で利息の割合が増えている状況になります。

つまり、元本がなかなか減らないデメリットもあるため注意が必要です。

5年ルールと125％ルールを設けていない金融商品の場合、金利上昇によってすぐに月々の返済額が増加します。

関連記事：変動金利5年ルールと125％ルールを解説

どちらが良いかは一概に判断できないため、ご家庭の資産状況を含めて専門家である金融機関や住宅会社に相談することが大切です。

繰り上げ返済の手数料

変動金利が今後上昇することを考えると、繰り上げ返済も重要になっていきます。

金融機関ごとに、繰り上げ返済の手数料や最低繰り上げ金額などが設けられています。

多くの金融機関では、繰り上げ手数料は無料ですが、一部では1万円から3万円に設定されているため、積極的に繰り上げを検討している方にとっては大きな負担となります。

まとめ

住宅ローンの変動金利が一気に上がる可能性や金利上昇による住宅ローン返済額の増加、変動金利を選ぶ際のルールについて解説しました。

2026年も引き続き変動金利は上昇傾向にあり、物価や賃金の上昇に合わせて、日銀の追加利上げの可能性も十分あります。

ですが、変動金利が数％も短期間で一気に上がる可能性は低く、緩やかに上昇すると想定されます。

重要なことは、金利上昇に備えて無理のない住宅ローン返済計画を立てることです。

東京で注文住宅をご検討の方は、23区内での施工実績が豊富なクレバリーホーム城東店・新宿店までお気軽にご相談ください。

参照サイト：国土交通省　令和7年度　民間住宅ローンの実態調査

参照サイト：金融政策 : 日本銀行 Bank of Japan　金融政策決定会合の運営 : 日本銀行 Bank of Japan