20坪～30坪の狭小地にアパート建築する方法｜間取り・広さ・部屋数・成功ポイントを解説

東京などの都心では、20坪～30坪の狭小地を活用してアパート建築を検討される方は、少なくありません。

ですが、狭小地でのアパート建築を成功させるためには、押さえておきたいポイントがあります。

そこで本記事では、20坪～30坪の狭小地にアパートを建築する方法や間取り例、広さや部屋数、成功するためのポイントについて詳しく解説します。

狭小地でアパートを建てるメリット・デメリットや建築費の目安もわかるため、アパート建築をご検討の方はぜひ記事を参考にしてくださいね。

 

狭小地でアパートを建築する方法

①必要な広さ

アパート建築に必要な広さは、一般的なアパートの場合「土地60坪～100坪」が目安と言われています。

ですが、狭小地を活かした間取りや設計をすることで「土地20坪～30坪」程度でも、アパートを建築することは可能です。

実際に、敷地21.37坪での3階建て賃貸アパートの建築事例もあるため、土地20坪の狭小地でも、アパート建築を検討できる広さだと言えます。

▶狭小地の3階建てアパート実例

②3階建て・4階建てにする

狭小地でアパート建築を成功させるためには、3階建て・4階建てがおすすめです。

狭小地でも部屋数を十分確保できるため、収益性を高めることができます。

近年では、コストを抑えられる木造でも4階建てアパートを建築できるため、鉄骨造やRC造と比べて大幅に初期費用を抑えることが可能です。

ただし、高い技術力と設計力が必要なため、木造4階建てアパートを施工できるハウスメーカーは限られるため注意しましょう。

③容積率と高さ制限の高い土地を選ぶ

狭小地でアパート建築をする際に、注意したい点が土地ごとに定められている「容積率」と「高さ制限」です。

容積率とは、敷地に建てられる延床面積の上限を示す値であり、100％・150％・200％などがあります。

容積率が高いほど縦に階層を増やして、部屋数の多いアパートを建てられます。

例：土地26坪×200％(容積率）＝52坪（延床面積の上限）

また、建物の高さの上限を定める「高さ制限」にも注意が必要です。

高さ制限には「10ｍまたは12ｍが上限の絶対高さ制限」や「おもに、7ｍまたは10ｍを超える建物に適用される日影規制」などがあります。

建築できるアパートの広さや高さの上限には、これらの法規制による複雑な計算が必要になるため、専門家であるハウスメーカーに事前に確認するのがおすすめです。

 

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狭小地アパートの間取り例と部屋数

ワンルームの間取り例・部屋数

【設定条件】

• 構造：木造3階建てアパート
• 延床：55坪
• 間取り：ワンルーム
• 部屋数：6部屋
• 部屋の広さ：20㎡～25㎡
• 居住空間：6～8畳

 

【建築費の一例】

• 本体工事費：4,950万円（坪単価90万円×延床55坪）
• 付帯工事費：1,414万円
• 諸費用：706万円

総額：7,070万円

ファミリータイプの間取り例・部屋数

【設定条件】

• 構造： 鉄骨造3階建てアパート
• 間取り：1LDK
• 延床：45坪
• 部屋数：3部屋
• 部屋の広さ：30㎡～40㎡
• 居住空間：居室5畳・LDK10畳

 

【建築費の一例】

• 本体工事費：1億1,250万円（坪単価250万円×延床45坪）
• 付帯工事費：3,213万円
• 諸費用：1,607万円

総額：1億6,070万円

 

▶狭小地でも木造4階建て・木造賃貸住宅

狭小地でアパートを建築するメリット

狭小地でアパートを建築するメリットについてご紹介します。

• 初期費用を抑えて高利回りを狙える
• 副業でチャレンジしやすい
• 都心では狭小アパートの需要が高い

初期費用を抑えて高利回りを狙える

狭小地でのアパート建築は、土地代を大幅に抑えられるため、初期費用を抑えて、高利回りを狙えるメリットがあります。

とくに、東京23区の場合、令和8年度の地価公示価格によると、1坪の平均価格が約283万円です。(実勢価格と乖離がある場合があります。）

土地を10坪狭くすること、2,830万円も初期費用を抑えることができます。

副業でチャレンジしやすい

狭小地で建てる場合、小規模アパートになりやすいため、ローン借入額を抑えやすく、一般的なサラリーマンの方が副業としてチャレンジしやすいメリットがあります。

空室によるリスクが高いワンルームマンション投資とは違い、複数の部屋を賃貸に出せるため、1部屋が空室になっても、他の部屋で家賃収入を補うことができ、空室リスクを下げることが可能です。

万が一、アパート経営が困難になった場合でも、人口の多い都心であれば、売却も検討しやすくなります。

都心では狭小アパートの需要が高い

都心では、部屋の広さより通勤・通学のアクセスのしやすさが重視されます。

そのため、居住スペースが狭くなりがちな狭小アパートの需要も高い傾向です。

単身者や学生の賃貸ニーズのある土地であれば、ワンルームの狭小アパートで安定した家賃収入を期待できます。

狭小地でアパートを建築するデメリット

狭小地でアパートを建築するデメリットも押さえておきましょう。

• 建築費が割高
• 地盤改良工事のコストがかかる

建築費が割高

狭小地での建築は、費用が割高になる傾向です。

主な理由は下記の通りです。

• 耐火建築物で坪単価が高くなる
• 重機を入れにくく、手作業が増える
• 資材の搬入に大型トラックを使用できない
• 隣地が近く足場が組みにくい

 

まず、狭小地アパートが建てられやすい駅チカや都心は、「防火地域・準防火地域」に指定されているエリアが多く、その場合、耐火建築物での施工が必要です。

一般的な木造と比べて、耐火性のあるRC造や耐火木造は、坪単価が高くなります。

また、狭い道路や土地を利用するため、大型トラックや重機が入らず、手作業による人件費が割高になる傾向です。

地盤改良工事のコストがかかる

3階建て・4階建てが多い狭小地のアパートは、高さがあるため建物重量が重くなります。

そのため、ほとんどケースで地盤を固める地盤改良工事が必要になります。

建物重量が重くなるほど費用も割高になるため、コストを抑えたい方は、RC造と比べて重量が軽い木造での施工がおすすめです。

狭小地でアパート建築を成功させるポイント

▶狭小地30坪台に8世帯アパートの実例

狭小地でアパート建築を成功させるポイントについて順番に解説します。

• アパート建築費の目安は？費用を確認
• 狭小地・変形地に強いハウスメーカーで建てる

アパート建築費の目安は？費用を確認

アパートの建築費（本体工事費）の目安について、構造別にご紹介します。

延床60坪の建築費を実勢価格の坪単価で概算した値は下記の通りです。

 

【60坪の建築費の目安】

構造	国税庁 坪単価平均 (税制上の理論値）	坪単価の目安 (実勢価格）	60坪の建築費 (実勢坪単価で概算）
木造	72万円	約80万円～90万円	4,800万円～5,400万円
鉄骨造（S造）	104万円	約250万円	1億5,000万円
鉄筋コンクリート造（RC造）	115万円	約250万円	1億5,000万円

※上記実勢価格は、クレバリーホーム城東店・新宿店（ou2株式会社）調べ、東京都2026年2月時点の坪単価

小規模アパートの一例として、延床60坪の建築費（本体工事費）の目安は、木造で「4,800万円～5,400万円」、鉄骨造やRC造で「1億5,000万円」となりました。

鉄骨造やRC造と比べて、木造を選ぶことで大幅に建築費を抑えることが可能です。

ただし、建築費は間取りや設備、仕様や立地によって大きく異なります。

また、国税庁による令和7年度の坪単価は実勢価格と乖離が大きいため、必ずハウスメーカーの見積りで確認しましょう。

狭小地・変形地に強いハウスメーカーで建てる

狭小地や変形地では、土地を最大限に活かせる細かな設計と高度な技術力が重要になります。

狭小地に強いハウスメーカーとそれ以外のハウスメーカーでは、同じ土地でも建てられるアパートの広さや部屋の広さが異なる場合があります。

部屋数を増やして収益性を高めるためにも、狭小地や変形地での施工実績が豊富なハウスメーカーを検討してみましょう。

まとめ

狭小地にアパートを建てる方法や間取り、広さや部屋数、メリット・デメリットについて解説しました。

20坪～30坪の土地にアパートを建てる場合、狭小地特有の厳しい法規制を熟知している施工会社に相談することで、広い間取りや柔軟な設計の提案が期待できます。

東京都で狭小地を活かしたアパート建築をご検討の方は、東京23区内での施工実績が豊富なクレバリーホーム城東店・新宿店までお気軽にご相談ください。

▶狭小地でも木造4階建て・木造賃貸住宅

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参照サイト：国税庁　地域別・構造別の工事費用表（1m当たり）【令和7年分用】　東京財務局　令和8年度　地価公示価格