【2026年】3階建てアパートの建築費はいくら？坪単価や注意点、向いている土地の条件

3階建てアパートの建築費は、かつて「1億円が目安」といわれていました。

しかし、近年の資材・人件費の高騰により、東京都内では1億2,000万円以上が実勢価格となっています。

本記事では2026年現在の相場を構造別に整理し、3階建てアパートの建築費の目安や構造別の坪単価、建築費の押さえておきたい注意点について解説します。

また、3階建てアパートが向いている土地の条件もわかるため、アパート建築を成功させたい方は、ぜひ記事を参考にしてくださいね。

 

3階建てアパートの建築費の目安や注意点

3階建てアパートの建築費の目安と押さえておきたい費用の注意点について解説します。

①建築費の目安

3階建てアパートの建築費（本体工事費）の目安について、構造別にご紹介します。

延床150坪の建築費を坪単価で概算した値は下記の通りです。

 

【構造別の坪単価と建築費の目安】

構造	国税庁による 坪単価 (税制上の理論値）	坪単価の目安 (実勢価格）	150坪の建築費 (実勢坪単価で概算）
木造	72万円	80万円～	1億2,000万円～
鉄骨造（S造）	104万円	220万円～	3億3,000万円～
鉄筋コンクリート造（RC造）	115万円	220万円～	3億3,000万円～

※上記実勢価格は、クレバリーホーム城東店・新宿店（ou2株式会社）調べ、東京都2026年2月時点の坪単価

木造であれば、延床150坪のアパートを1億2,000万円から建築できるイメージです。

ただし、建築費の相場は間取りや設備、仕様や立地によって大きく異なります。

また、国税庁による令和7年度の木造坪単価平均（税制上の理論値）は約72万円ですが、実勢価格と乖離が大きいため、必ずハウスメーカーの見積もりで確認することが大切です。

②本体工事費以外の費用

坪単価で試算できる本体工事費以外にも、アパート建築には「付帯工事費」や「諸費用」がかかります。

費用の割合は、総額のうち「本体工事費：70％」「付帯工事費：20％」「諸費用：10％」が一般的です。

つまり、アパート建築費の本体工事費が1億円の場合、付帯工事費：約2,860万円、諸費用：約1,430万円となり、総額は約1億4,290万円となります。

③地盤改良工事費がかかる

3階建てアパートの建築費で注意したい点が、地盤改良工事費の負担です。

建物の重量が重くなるため、多くの場合、地盤を固めるための地盤改良工事が必要になります。

杭工事の内容や面積によって異なりますが、数百万円の工事になるケースが多くなります。

 

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3階建てアパートの間取りや部屋数、利回りをシミュレーション

間取りや部屋数

木造3階建てアパートの間取りや部屋数、建築費をシミュレーションしました。

近年では、木造アパートでもマンションのように見える外観デザインも増えてきており、初期投資額を抑えやすい木造を検討される方が増えています。

 

【ワンルームの間取り】

• 延床：100坪
• 部屋数：12～15部屋
• 部屋の広さ：20㎡～25㎡
• 居住空間：6～8畳

 

【木造アパートの建築費をシミュレーション】

• 本体工事費：8,000万円
• 付帯工事費：2,300万円
• 諸費用：1,150万円

総額：1億1,450万円

利回りをシミュレーション

表面利回りの計算方法は「年間収入÷アパート購入費×100」で計算できます。

アパート購入費を抑えることで、高利回りを狙うことが可能です。

一例を確認してみましょう。

 

【木造3階建てアパートの表面利回りの例】

• 購入費：土地購入費＋アパート建築費＝1.5億円
• 月の家賃収入：15部屋×9万円＝135万円
• 年間の家賃収入：135万円×12カ月＝1,620万円
• 表面利回り：1,620万円（年間収入）÷1.5億円（購入費）×100＝10.8％

上記例では、利回り10.8％を見込めます。

なお、上記は表面利回り（空室・管理費・税金・借入金利等を考慮していない数値）の試算です。

実際の手取り収益を示す実質利回りは、空室率・管理費・修繕費・固定資産税・借入金利等を差し引いて算出するため、詳細な収支計画はお気軽にご相談ください。

 

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2階建てと比べた3階建てアパートのメリット

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収益性が高くなる

3階建てアパートは、2階建てと比べて部屋数が増やせるため、収益性を高めることが可能です。

また、部屋数が多いことで、空室による減収をほかの部屋で補いやすくなるため、安定した家賃収入を期待できます。

狭小地でも高利回りを狙える

市街地では土地代が高いため、狭小地などコンパクトな土地を最大限に活用できる3階建て・4階建てのアパートがおすすめです。

土地代を抑えつつ、部屋数を増やせるため、高利回りを狙うことが可能です。

つまり、初期投資額を抑えて収益性の高いアパートを建築できます。

「木三共」の緩和措置を適用できる

2階建てと比べて、3階建ては「耐火建築物」にする必要があり、建築費が割高になります。

ですが、建築基準法改正により、「木三共」の条件を満たすことで、建築費を抑えた「準耐火構造」でも建築が可能になりました。

 

【木三共の条件】（建築基準法第27条・国土交通省告示第255号）

・防火地域以外の区域であること
・主要構造部を1時間準耐火構造とすること
・各住戸に避難上有効なバルコニーを設置すること
  ※廊下・階段が直接外気に開放されており通路面の開口部に防火設備が設けられている場合は設置免除可
・建物周囲に幅3m以上の通路を確保すること
  ※上記のバルコニーを設置している場合等は免除可
・（準防火地域の場合のみ）3階住戸の外壁開口部に防火設備を設置すること
※詳細な適用条件は確認申請機関にご確認ください。

 

木造3階建てに関する建築基準法は、時代に合わせて部分的に改正されています。

令和4年には「中規模建築物の木造化を促進する防火規定の合理化」が施行され、従来と比べて、中規模建築物での木造建築がしやすくなりました。

3階建てアパート建築に向いている土地の条件

3階建てアパート建築に向いている土地の条件について順番に解説します。

容積率150％以上

土地ごとに建ぺい率と容積率が設定されており、建ぺい率は一般的に1階床面積の上限、容積率は延床面積の上限です。

3階建てアパートの場合、縦に階層を増やすため、容積率150％以上の土地が良いでしょう。

例えば、建ぺい率60％・容積率150％の土地では、敷地100㎡に対して、延床150㎡のアパートの建築が可能です。

容積率が高いほど、コンパクトな土地を有効活用して、広いアパートを建てることができるため収益性を高めることに繋がります。

高さ制限10ｍ・12ｍ以上？

3階建てアパートは、高さが約12ｍ～13ｍ程度になることがあります。（国土交通省による標準的高さは12.9m）

計画地の用途地域・斜線制限・日影規制が3階建ての高さを許容するか、事前に建築士と確認することが重要です。

なお、絶対高さ制限（10m・12m）が設定されている低層住居系地域では、共同住宅の建築自体に用途制限がかかる場合があります。

参照サイト：国土交通省　階高の高い３階建て建築物の高さの傾向

若者の賃貸需要のあるエリア

3階建てアパートの場合、部屋数を多く確保するために、エレベーターを設置しない物件が多くなります。

そのため、階段の上り下りに対する負担が少ない若者や学生の多いエリアがおすすめです。

コンパクトなワンルームの間取りにすることで、部屋数を増やしつつ、高い集客率を狙うことが可能です。

一方で、ファミリー世帯の場合、エレベーターがない物件は、日々の買い物やお子様とのお出かけに必要な荷物の持ち運びに不便を感じやすいため、敬遠される傾向にあります。

まとめ

3階建てアパートの建築費の目安や坪単価、建築費以外の費用や3階建てアパートに向いている土地の条件をご紹介しました。

延床150坪の木造3階建てアパートの建築費は、1億2,000万円（本体工事費）ほどかかることがわかりました。

建築費を抑えて、収益性の高いアパートを建築するためには、建築実績のあるハウスメーカーを選ぶことが大切です。

東京でアパート建築をご検討の方は、23区内でアパート建築実績が豊富なクレバリーホーム城東店・新宿店までお気軽にご相談ください。

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参照サイト：国税庁　地域別・構造別の工事費用表【令和7年分用】：国土交通省　住宅：部分的な木造化を促進する防火規定の合理化 国土交通省　令和4年度　一部改正