初めての一棟アパート不動産投資｜失敗を防ぐための収益物件の選び方やリスク回避を解説

一棟アパートの不動産投資は、中古物件なら数千万円から、新築なら1億円を超える規模になるケースが多くなります。

長期的に安定した家賃収入が期待できる一方で、初期投資が高額になるため失敗すれば損失も大きくなるリスクがあります。

そこで本記事では、初めて一棟アパート不動産投資をする方に向けて、失敗を防ぐための収益物件の選び方や始める手順、一棟アパート投資が向いている人の特徴について解説します。

 

一棟アパート不動産投資に向いている人の特徴

▶一棟アパートの事例

まずは、一棟アパート不動産投資に向いている人の特徴を確認してみましょう。

• 自己資金を準備できる人｜物件価格の「10％～30％」
• 副業としてエリアを絞って投資したい人
• 修繕や設備費を自分でコントロールしたい人

特徴①自己資金を準備できる人｜物件価格の「10％～30％」

一棟アパートを購入する際に、アパートローンを利用したとしても「物件価格の10％～30％程度」の自己資金は必要です。

例えば、物件価格が8,000万円の場合、自己資金は「800万円～2,400万円」が目安になります。

まとまった資金を準備できる人は、一棟アパート投資が向いています。

一方で、初期投資額を抑えて始めたい方は「区分マンション投資」や「コンパクトな賃貸専用住宅での投資」がおすすめです。

特徴②副業としてエリアを絞って投資したい人

副業として不動産投資にあまり時間や手間をかけられない方は、エリアを絞れる一棟アパート投資が向いています。

エリア分析を最初に徹底的におこなう必要がありますが、賃貸需要が堅調な物件を購入できれば、あとは管理会社に任せることができます。

特徴③修繕や設備費を自分でコントロールしたい人

一棟アパートでは、建物全体の管理がオーナーの判断で決定できます。

修繕や外壁のメンテナンス、設備の点検や共用部分の清掃など、管理会社からの報告を受けて費用をかける部分を自分でコントロールできます。

コストと入居率のバランスを取りながら、自身で建物全体の運営方針を決定したい方は、一棟アパート投資が向いているといえます。

 

一棟アパート不動産投資のメリット

次に、一棟アパート不動産投資のメリットを見てみましょう。

• 空室リスクが低い
• レバレッジで大きな利益を狙える
• 所得税・住民税の節税効果が大きい

 

1つ目のメリットは、空室リスクが低い点です。

複数の部屋を賃貸するため、1つの部屋が空室になっても、ほかの部屋で家賃収入を補うことができ、賃貸経営を適切に維持しやすくなります。

２つの目メリットは、少ない自己資金で大きな利益を狙えるレバレッジ効果がある点です。

例えば、自己資金が2,000万円でも、物件を担保にして1億円のアパートを購入できるため、より大きな利益を狙うことができます。

3つ目のメリットは、所得税や住民税の節税効果が高い点です。

木造アパートの場合、減価償却期間が22年であり、RC造や鉄骨造と比べて期間が短いため、減価償却費を大きく取ることができます。

 

【構造ごとの法定耐用年数】

構造	法定耐用年数
木造	22年
軽量鉄骨造（厚さ3㎜以下）	19年
軽量鉄骨造（厚さ3㎜超え～4㎜以下）	27年
鉄筋コンクリート造	47年

 

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一棟アパートの収益性の高い物件の選び方

収益性の高い一棟アパート物件の選び方を確認し、失敗するリスクを防ぎましょう。

• 立地条件（最重要）
• 劣化状況や築年数
• 利回りを計算する

立地条件（最重要）

不動産投資では、立地がすべてといわれるほど場所選びが重要です。

賃貸需要の高さやターゲット層、家賃相場や将来性の有無、生活の利便性などを確認しましょう。

劣化状況や築年数

雨漏りやシロアリ被害などアパートの構造躯体に問題がある場合、修繕費が高額になる恐れがあります。

表面上の綺麗さだけではなく、アパート内部の劣化状況を専門家に確認してもらうことが重要です。

また、築年数によってアパートローンの期間が決まるため、金融機関からの融資額と自己資金を含めて、購入可能かシミュレーションしましょう。

利回りを計算する

物件購入前に、利回りを計算します。

 

【表面利回り】

年間家賃収入 ÷ 物件価格 × 100

 

【実質利回り】

（年間の家賃収入－年間の運用コスト）÷（物件購入価格＋購入時のコスト）×100

 

実質利回りとは、購入時や運用時にかかるコストを考慮した利回りであり実際の収益率に近くなります。

一棟アパート不動産投資の始め方

一棟アパート不動産投資を始めるには、ステップを踏むことが重要です。

①【新築・中古・築浅】アパートの種類を決める

②業者を探す

③キャッシュフローの相談

④物件購入

①【新築・中古・築浅】アパートの種類を決める

まずは、投資物件の種類「新築・中古・築浅」を決定します。

 

【新築アパートが向いている投資スタイル】

間取りや仕様を1から設計し、長期運用をおこないたい方は、新築一棟アパート投資が向いています。

初期投資額は高額になりますが、高い入居率と修繕費を抑制できるメリットがあります。

 

【中古アパートが向いている投資スタイル】

初期投資額を抑えて高利回りを狙いたい方は、中古一棟アパート投資が向いています。

ただし、法定耐用年数22年を超えた場合、ほとんどの金融機関でアパートローンが組めないため現金一括購入になります。

 

【築浅アパートが向いている投資スタイル】

築5年～10年の築浅アパートは、アパートローンを活用しつつ、適度な初期投資額で長期運用をおこないたい方に向いています。

構造部分での劣化も少ないため、修繕費も抑えられるメリットがあります。

②業者を探す

新築一棟アパート投資の場合は建築会社を探し、中古・築浅一棟アパート投資の場合は、賃貸管理業務も委託できる不動産会社を探します。

賃貸経営を成功させるためには、パートナーとなってくれる業者選びが重要になるため、実績のある業者を複数比較することが大切です。

③キャッシュフローや間取りの相談

プロである建築業者や不動産会社に、キャッシュフローや需要のある間取りを相談します。

初期費用の見積もりと想定できる家賃収入がいくらになるか、確認してみましょう。

④業者と契約を結ぶ｜種類に注意

一棟アパート投資をする際には、業者といくつかの契約を結ぶ必要があります。

 

【売買契約】

中古・築浅アパートを購入する際に、不動産会社と結ぶ契約です。

 

【媒介契約】

借主を見つけてもらうために媒介契約があり、「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」「一般媒介契約」の3種類があります。

 

【管理委託契約】

賃貸の管理を委託するための管理委託契約には「一般管理契約」「サブリース契約」の2種類があります。

 

【請負契約】

新築アパートを建築する際に、建築会社と結ぶ契約です。

一棟アパート投資とマンション投資の違い

一棟アパート投資とマンション投資との違いをご紹介します。

区分マンション投資との違い

区分マンション投資とは、分譲型マンションの1部屋だけを賃貸に出す投資方法です。

一棟アパート投資とのおもな違いは下記の通りです。

 

初期費用｜区分マンションのほうが、少額で始められる

収益性｜一棟アパートのほうが、収益性が高い傾向

リスク｜区分マンションによるワンルーム投資は空室リスクが高い

流動性｜区分マンションのうほうが、流動性が高く売却しやすい

 

少額投資で始めることができるメリットがある一方で、1室だけを賃貸するため、空室をほかの部屋で補えないデメリットがあります。

一棟マンション投資との違い

一棟マンション投資と一棟アパート投資のおもな違いは下記の通りです。

 

初期費用｜一棟マンションのほうが、初期投資額が高額になる

節税効果｜一棟アパートのほうが、減価償却費が高く節税効果が期待できる

資産価値｜一棟マンションのほうが、資産価値の下落スピードが緩やか

 

マンションの場合、RC造や鉄骨造の構造になるため、減価償却期間がアパートと比べて長くなり、節税効果が低くなります。

まとめ

始めて一棟アパートで不動産投資をする方に向けて、失敗を防ぐための収益物件の選び方や向いている人の特徴などについてご紹介しました。

一棟アパート投資で成功するためには、プロである住宅会社や不動産会社に、予算や条件を含めて相談することが近道です。

東京でアパートや賃貸住宅の建築をご希望の方は、23区内での施工実績が豊富なクレバリーホーム城東店・新宿店まで、お気軽にご相談ください。

 

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参照サイト：国税庁　法定耐用年数