【2026年】木造4階建てアパート（共同住宅）のメリットやコスト、高さ制限などの注意点

 

近年、木造4階建てアパート（共同住宅）は、土地を相続した方や投資家たちからの注目が高まっています。

ですが、鉄骨造やRC造と比べてどのような特徴やメリットがあるのでしょうか？

そこで本記事では、アパート建築をご検討の方に向けて、木造4階建てアパートのメリットやコスト、高さ制限などの注意点をまとめて解説します。

 

木造4階建てアパート建築が人気の理由

都市部では「狭小地でも建築できる」「コストを削減できる」「初期投資額を抑えられる」などのメリットから、木造4階建てアパートを検討する方が増えています。

また、国が木造建築を推進しているのも影響しています。

林野庁は、2021年に「建築物等における木材の利用の促進に関する法律」を施行し、公共建築物だけではなく一般建築物に対しても木材利用を促進する流れとなりました。

続いて2025年には、国土交通省が「中高層木造建築物の普及を通じた炭素固定の促進」を公表し、中高層建築物の木造建築を推進しています。

このように、コスト削減や国の推進などが重なって木造4階建てアパートを検討される方が増えています。

しかし、木造4階建てを耐火建築物にするためのコストや技術力、高さ制限など知っておきたい注意点が多くあります。

そこで次章から、木造4階建てアパートのメリットや建築費、注意点について順番にご紹介します。

 

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木造4階建てアパート（共同住宅）のメリット

木造4階建てアパートのメリットは、下記の通りです。

• コストを抑えられる
• 高利回りを狙える
• 節税効果が高い
• 狭小地でも建築できる
• 軽いため地盤改良費を節約

メリット①コストを抑えられる

木造は、鉄骨造やRC造と比べて建築コストを大幅に抑えられるメリットがあります。

木造4階建ての建築実績があるクレバリーホームによる構造別の実勢価格は下記の通りです。

 

【4階建て住宅の構造別費用の相場】

構造	坪単価	延床100坪の場合 （本体工事費のみ）
木造（耐火）	約90万円～	9,000万円～
鉄骨造（S造）	約220万円～	2億2,000万円～
鉄筋コンクリート造（RC造）	約220万円～	2億2,000万円～

※2026年2月時点の坪単価

鉄骨造やRC造と比べて、約2分の1の価格に抑えることが可能です。

ただし、アパートの場合、設備や部屋数が増える分、一般住宅の相場より20％～30％高くなるケースが多いです。

また、国税庁による令和7年度の構造別費用では、木造坪単価は「全国平均：約72万円」ですが、4階建てや耐火構造にすることで価格相場は割高になります。

参照サイト：国税庁　地域別・構造別の工事費用表【令和7年分用】

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メリット②狭小地でも建築できる

木造4階建てアパートの場合、コンパクトな狭小地でも縦に階層を増やせるため、部屋数を十分に確保して収益性を高められるメリットがあります。

とくに、東京などの都市部では土地代が高いため、狭小地を活用することで初期投資額を抑えることが可能です。

高い入居率が長期的に見込める都市部で、アパート経営を始めるなら木造4階建てアパートがおすすめです。

メリット③高利回りを狙える

木造4階建てアパートは、建築費と土地代を抑えられるため高利回りを狙えるメリットがあります。

利回りは、初期費用を抑えることで高めることが可能です。

表面利回りの計算方法は「年間収入÷アパート購入費×100」で計算できます。

一例を確認してみましょう。

 

【木造アパートの表面利回りの例】

• 購入費：土地購入費用＋アパート建築費＝1億円
• 月の家賃収入：8部屋×13万円＝104万円
• 年間の家賃収入：104万円×12カ月＝1,248万円
• 表面利回り：1,248万円（年間収入）÷1億円（購入費）×100＝12.48％

 

上記例では、利回り12.48％を見込めます。

メリット④節税効果が高い

木造アパートは、減価償却期間が短いため節税効果が高いメリットがあります。

減価償却とは、取得費を経費として計上できることです。

通常、法定耐用年数が減価償却期間であり、木造は22年間になります。

 

構造	法定耐用年数
木造	22年
軽量鉄骨造（厚さ3㎜以下）	19年
軽量鉄骨造（厚さ3㎜超え～4㎜以下）	27年
鉄筋コンクリート造	47年

メリット➄軽いため地盤改良費を節約

鉄骨造やRC造と比べて木造は建物重量が軽いため、地盤に与える負荷軽減により地盤改良費を安く抑えることができます。

建物重量が重いほど、地盤の強度を高める工事費用は高額になる傾向です。

数百万円かかることも多いため、初期投資額に大きく影響する項目になります。

 

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木造4階建てアパートを新築する際の注意点

木造4階建てを新築する際に、知っておきたい注意点について解説します。

• 木造4階建ては「耐火建築物」が必須条件
• 4階建ての高さは何ｍ？高さ制限に注意
• 建築できるハウスメーカーは限られる

木造4階建ては「耐火建築物」が必須条件

耐火構造が求められる木造建築物の基準は「高さ16ｍ超え、または、4階以上」です。

つまり、木造4階建てアパートは、耐火建築物での設計が必須条件となります。

木造4階建ての場合「1時間耐火構造」を求められることが多くなります。

柱や梁、壁材などの主要構造部に、耐火性の基準を満たした特殊な材料を使用するためコストが割高になります。

例えば、耐火被覆用の資材（石膏ボード・遮熱パネル）や防火扉、防火サッシの追加などです。

そのため、予算を計算する際には、木造の坪単価ではなく、「耐火木造の坪単価」での見積もりを比較することが大切です。

4階建ての高さは何ｍ？高さ制限に注意

4階建ての高さは、おおよそ12ｍです。

ただし、ワンフロアの床面から天井までの高さや設計によっても異なります。

ここで注意したい点は、エリアごとに定められている高さ制限です。

建物の高さに関わるおもな制限は下記の通りです。

 

	内容
絶対高さ制限	高さ10ｍまたは12ｍ 「第1種低層住居専用地域と第2種低層住居専用地域に適用される」
道路斜線制限	道路幅員に応じて建物の高さを制限 「道路側に建物が過度に高くなることを防ぐ目的」
隣地斜線制限	隣地の採光を確保するための高さ制限 「おもに、高さ20ｍまたは31ｍを超える中高層建築物に適用される」
北側斜線制限	北側隣地の採光を確保するための高さ制限 「おもに、第一種・第二種低層住居専用地域や第一種・第二種中高層住居専用地域に適用される」
日影規制	周囲の日照を確保するための高さ制限 「おもに、高さ7ｍまたは10ｍを超える建築物に適用される」

 

木造4階建てアパートの場合、これらの高さ制限によって希望エリアで建築できない場合があります。

複雑な計算が必要になるため、まずは、土地に木造4階建てアパートの建築が可能かを専門家である住宅会社に確認することが、大切です。

建築できるハウスメーカーは限られる

木造を耐火木造するためには、高度な技術力と設計力が必要となるため、木造4階建てを建築できるハウスメーカーは限られます。

また、一般住宅ではなくアパートの場合、適切な間取りや仕様が異なるため、アパート建築の実績が豊富なハウスメーカーを選ぶことが成功のポイントになります。

まずは、施工事例や資料を見て、4階建ての耐火木造やアパートの建築実績があるかを確認してみましょう。

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まとめ

木造4階建てアパート（共同住宅）のメリットやコスト、高さ制限などの注意点について解説しました。

都市部では、土地活用として、縦に階層を増やした木造4階建てアパートを検討される方が増えています。

初期投資額を抑えて、高い収益性を狙うことができるため、長期的な安定収入が期待できます。

東京で木造4階建てアパートをご検討の方は、23区内での施工実績が豊富なクレバリーホーム城東店・新宿店まで、お気軽にご相談ください。

 

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参照サイト：国税庁　法定耐用年数

参照サイト：国土交通省　建築基準法改正による木造建築物の防火規制の合理化

参照サイト：林野庁　脱炭素社会の実現に資する等のための建築物等における木材の利用の促進に関する法律（通称：都市（まち）の木造化推進法）

国土交通省　中高層木造建築物の普及を通じた炭素固定の促進