戸建て不動産投資で失敗しないための注意点5選｜物件の選び方やメリット・デメリットも

近年、数百万円で購入できる「ボロ戸建て」をリフォームして、不動産投資しているYouTubeやブログを見る機会が増えました。

ですが、高利回りを狙える反面、基礎知識がないと大きな失敗をする要因となります。

そこで本記事では、戸建て不動産投資で失敗しないための5つの注意点とメリット・デメリット、物件の選び方について解説します。

 

戸建て不動産投資のメリットや魅力

まずは、戸建て不動産投資のメリットや魅力について確認してみましょう。

• 高利回りを狙える
• 競合が少ない
• 長期契約で安定性を狙える

 

1つ目のメリットは、高利回りを狙える点です。

戸建て投資は、アパートやマンション投資と比べて、初期費用を抑えてスタートできるため高い利回りを狙いやすく、収益を出しやすくなります。

2つ目のメリットは、ライバルになる戸建ての賃貸物件が少ない点です。

競合が少ないことで希少性が増し、ファミリー世帯の需要が高い立地であれば入居者の集客率が高くなります。

3つ目のメリットは、長期契約によって収益の安定性を狙える点です。

戸建て賃貸を希望するファミリー世帯やペットを飼うご家庭は、同じ場所に長く住まわれる傾向にあるため、一度入居が決定すれば安定した長期収入を見込むことができます。

戸建て不動産投資のデメリットやリスク

戸建て不動産投資のデメリットも確認してみましょう。

• 空室によって収入0円
• 賃料が低いと家賃滞納リスク

 

1つ目のデメリットは、1世帯にだけ賃貸することの空室リスクです。

1つの物件のみを賃貸に出すため、空室になった際に収入が0円になり、ローン返済や管理費などの負担だけがかかる状況になります。

空室による減益をほかの賃貸部屋で補えないため、経営困難になるリスクが高まります。

2つ目のデメリットは、家賃滞納などの入居者とのトラブルです。

物件価格の安い中古物件を購入し、低い家賃で入居者を募集した場合、入居者の収入面での安定性が低くなる恐れがあるため、家賃滞納などのリスクが高まります。

 

戸建て不動産投資で失敗しないための注意点

戸建て不動産投資で失敗しないために、押さえておきたい注意点5つをご紹介します。

• 収益を計算し損益分岐点をシミュレーションする
• インカムゲインだけではなくキャピタルゲインも確認
• 中古物件では築年数を確認｜ローン期間に影響
• 物件価格とリフォーム費用｜実質利回りに注意
• 維持管理費を確認

注意点①収益を計算し損益分岐点をシミュレーションする

戸建て不動産投資を始める前に、事前に知っておきたい知識として「損益分岐点」があります。

損益分岐点とは、収支と支出がプラスマイナス0になる地点です。

損益分岐点を超えれば、そこからは黒字となるため、物件購入額や管理費、修繕費などの支出を減らして、損益分岐点を下げることが重要です。

注意点②インカムゲインだけではなくキャピタルゲインも確認

不動産投資では、家賃収入で利益を出す「インカムゲイン」と不動産を売却することによって得られる利益「キャピタルゲイン」があります。

戸建て投資を成功させるためには、売却時の物件価格も考慮することが大切です。

想定通りに家賃収入が得られない状態になっても、戸建てを売却することで収益を確保することが可能です。

注意点③中古物件では築年数を確認｜ローン期間に影響

戸建て投資では、少額で始めやすい中古物件を購入するケースが多くなります。

しかし、不動産投資ローンで利用して中古物件を購入する場合、築年数に注意が必要です。

なぜなら、ローンを組める期間は、多くの金融機関で法定耐用年数までと定められているからです。

法定耐用年数を超えた古い中古物件の場合、現金のみでの購入となる可能性が高くなります。

 

【構造ごとの法定耐用年数】

構造	法定耐用年数
木造	22年
軽量鉄骨造（厚さ3㎜以下）	19年
軽量鉄骨造（厚さ3㎜超え～4㎜以下）	27年
鉄筋コンクリート造	47年

注意点④物件価格とリフォーム費用｜実質利回りに注意

中古戸建ての購入価格を安く抑えることで「表面利回り」を高くできますが、その分、リフォーム費用が割高になる場合「実質利回り」が低くなってしまいます。

実質利回りとは、購入時や運用時にかかるコストを考慮した利回りであり、実際の収益率に近くなります。

 

【実質利回りの計算方法】

（年間の家賃収入－年間の運用コスト）÷（物件購入価格＋購入時のコスト）×100

 

物件価格の安さだけではなく、リフォーム費用も含めてお得な物件なのかを判断することが大切です。

注意点➄維持管理費を確認

戸建て不動産投資では、維持管理費がいくら程度かかるのかを確認することが大切です。

おもな費用は下記の通りです。

• 管理業務委託費
• 修繕費
• 広告費
• 固定資産税

 

戸建ての広さや物件の状態によって費用相場は異なるため、業者に見積書を作成してもらい比較してみましょう。

 

関連記事：3階建ての高さは何メートル？平均・10・12・13・16m知っておきたい4つの高さ制限も解説

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不動産投資のための戸建て物件の選び方

不動産投資のための戸建てを選ぶ際に、重要な確認ポイントを順番に解説します。

• 新耐震基準に適合した物件
• シロアリ被害や雨漏りなど安全性を確認
• 駐車場の有無の確認

選び方①新耐震基準に適合した物件

新耐震基準とは、1981年6月1日以降に施行された耐震基準であり、それ以前に建築された住宅を旧耐震基準と呼びます。

築年数の古い中古住宅の場合、旧耐震基準の可能性があり、耐震補強をしなければ地震保険や火災保険、不動産投資ローンを組めない可能性があります。

この場合、耐震補強工事などの初期費用が高額になる恐れがあるため、新耐震基準に適合している物件を選ぶことがポイントです。

選び方②シロアリ被害や雨漏りなど安全性を確認

シロアリ被害や雨漏りによって、基礎部分や柱などの構造躯体に被害が発生している戸建ての場合、住宅の安全性が確保できないため、避けたほうが良いでしょう。

賃貸として出す以上、物件の安全性は、大きなトラブルになるリスクを回避する上でとても重要なポイントです。

選び方③駐車場の有無の確認

郊外や駅から遠い物件では、駐車場の有無が入居率に大きく影響を与えます。

周辺の不動産市場を確認し、駐車場が必要な立地なのかを把握しましょう。

選び方④土地の資産価値｜投資の出口戦略

木造戸建ての場合、築年数が20年～25年で、建物の資産価値が0円になるといわれています。

一方で、土地の場合、人口が増加傾向の人気エリアでは、資産価値を維持しやすい特徴があります。

出口戦略として、将来の売却を考える際に、資産価値を維持しやすい土地を選ぶことがポイントです。

戸建て不動産投資で成功するためのポイント

戸建て不動産投資で成功するためのポイントについてご紹介します。

• 賃貸専用住宅も選択肢の1つ
• 実績のある専門家に相談

賃貸専用住宅も選択肢の1つ

いくら少額で中古戸建て投資を始められても、賃貸需要のない立地であれば、安定した収益を見込むことはできません。

その際に検討できるのが、立地の良いエリアでの賃貸専用住宅の建築です。

戸建てほどの敷地面積でも縦に階層を増やすことで、賃貸の部屋数を増やして高収益を見込むことが可能です。

コンパクトな賃貸専用住宅であれば、初期費用を抑えて投資をスタートできます。

実績のある専門家に相談

賃貸経営を成功させるためには、実績のある専門家に相談するのが近道です。

複数の物件や賃貸プランを比較し、予算も含めて収益性をシミュレーションしてもらいましょう。

まとめ

戸建て不動産投資について、メリット・デメリットや失敗しないための注意点、物件の選び方について解説しました。

1つの戸建てを1世帯に賃貸するよりも、複数の戸建てや複数の部屋を賃貸に出したほうが、空室による減益リスクを下げ、安定した賃貸経営をおこないやすくなります。

東京で賃貸専用住宅や賃貸併用住宅をご検討の方は、23区内での施工実績が豊富なクレバリーホーム城東店・新宿店まで、お気軽にご相談ください。

 

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参照サイト：国税庁　法定耐用年数