一戸建てを賃貸にして失敗する原因と、その対策とは？メリット・デメリット・貸し出す流れ・活用法を解説

相続や転勤などによって、一戸建てを賃貸に出して安定した家賃収入を得たいと考える方は少なくありません。

しかし、安易にスタートしてしまうと、失敗するリスクが高まります。

そこで本記事では、一戸建てを賃貸に出して失敗するおもな原因や対策案、メリット・デメリットをご紹介します。

一戸建てを賃貸に出す流れや活用法についても解説するため、失敗を回避しつつ賃貸経営をスタートさせたい方は、ぜひ記事を参考にしてくださいね。

 

一戸建てを賃貸にするメリット

まずは、一戸建てを賃貸にするメリットを確認してみましょう。

• 家賃収入が得られる
• 戻ることも可能
• 資産を有効活用できる

 

１つ目のメリットは、家賃収入が得られることです。

賃貸ニーズのある立地であれば、安定した収入源を確保し、給料と合わせて生活基盤をより強固にできます。

2つ目のメリットは、戻ることが可能な点です。

賃貸に出すことで、マイホームを手放すことなく維持できるため、将来的に戻ることができます。

3つ目のメリットは、資産を有効活用できる点です。

空き家にした状態では、毎年、固定資産税がかかり支出だけが増えますが、賃貸に出すことで不動産としての価値を有効活用できます。

一戸建てを賃貸にするデメリット

一戸建てを賃貸にするデメリットも確認しておきましょう。

• 空き家リスクがある
• リフォーム費用と管理費がかかる
• 確定申告の手間がかかる

 

１つ目のデメリットは、空き家リスクです。

一戸建ての賃貸の場合、1世帯に賃貸することになるため、空室によって収入が0になるリスクが高くなります。

2つ目のデメリットは、リフォーム費用や管理費がかかる点です。

家賃収入を得る前に、初期費用がかかるため、ある程度、まとまった貯金が必要になります。

3つ目のデメリットは、確定申告の手間がかかる点です。

家賃収入を得る場合、毎年、確定申告するため、慣れない間はめんどうに感じる恐れがあります。

 

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一戸建てを賃貸にして失敗する原因と、その対策とは？

一戸建てを賃貸に出す際に、失敗するおもな原因と対策について順番に見てみましょう。

• 失敗1：立地が悪い（一番の重要ポイント）
• 失敗2：維持管理費を想定していない
• 失敗3：入居者を制限せずにトラブル発生
• 失敗4：賃貸借契約の種類で失敗
• 失敗5：入居者とのトラブルに管理会社が対応しない
• 失敗6：管理会社を比較しない
• 失敗7：住宅ローンが残っていて賃貸に出せない

失敗1：立地が悪い（一番の重要ポイント）

一戸建てを賃貸に出す際に、最も重要なポイントは立地です。

賃貸需要のある立地でなければ、空き家リスクは高くなるため、どれだけ綺麗にリフォームしても失敗しやすくなります。

 

【対策】

周辺の賃貸物件を調査し、賃貸需要の高さや家賃相場、需要のある間取りなどを確認することが重要です。

失敗2：維持管理費を想定していない

一戸建てを賃貸に出す場合、管理会社への委託費用や設備が壊れた際の修繕費用などランニングコストがかかります。

おもなコストは下記の通りです。

• 管理業務委託費
• 修繕費
• 広告費
• 固定資産税

想定外の支出が増えることで、賃貸経営が失敗するリスクが高まります。

 

【対策】

維持費の相場を確認し、支出と収入の資金計画書を作成することが成功のポイントです。

例えば、管理業務委託費は、家賃の5％程度が相場になります。

失敗3：入居者を制限せずにトラブル発生

入居者の応募要件を定めていないと、家賃滞納や騒音トラブルによって、賃貸経営が失敗するケースがあります。

具体的な入居者の制限は下記の通りです。

• 入居者の人数＋構成
• 安定した収入＋保証人
• ペットの可否
• 禁煙の可否
• 楽器の可否

 

【対策】

空き家リスクを避けるために、入居者の条件を緩めすぎないことがポイントです。

家賃滞納する入居者がずっと居座る場合、新たに賃貸に出すこともできないため、空室より状況が悪くなります。

失敗4：賃貸借契約の種類で失敗

転勤などによって、一時的に一戸建てを賃貸に出す際に「普通借家契約」を結んでしまうと、戻りたいタイミングで戻れない可能性があります。

賃貸借契約には、「普通借家契約」と「定期借家契約」があり、一戸建てを賃貸する場合どちらを選ぶかが重要になります。

普通借家契約とは、契約の更新が可能であり、定期借家契約は、更新ができない契約方法です。

賃貸アパートなど、多くの賃貸物件では「普通借家契約」を採用しており、借主が更新したければ住み続けることができます。

一方で、定期借家契約は貸主が強く守られ、期間満了によって賃貸契約を終了させることが可能です。

 

【対策】

将来のライフプランなども含めて、契約の種類を慎重に選ぶことが大切です。

失敗5：入居者とのトラブルに管理会社が対応しない

管理会社と契約する際に、業務内容によっては、入居者とのトラブルに対して迅速に対応してくれない恐れがあります。

 

【対策】

家賃滞納者への請求や入居者とのトラブルに対してどこまで対応してくれるのか、業務内容をしっかり確認することが重要です。

しっかりとした管理会社であれば、トラブルが起きても安心して任せることができます。

失敗6：管理会社を比較しない

選ぶ管理会社によっては、一戸建てを賃貸に出してもなかなか入居者が決まらないなど、空室リスクが高くなる場合があります。

 

【対策】

成功実績があり、周辺地域の賃貸ニーズを十分把握している管理会社を複数比較することが重要です。

失敗7：住宅ローンが残っていて賃貸に出せない

一戸建ての住宅ローンが残っている場合、勝手に賃貸として貸し出すことはできません。

住宅ローンは、自身が居住することを目的として借入しているため、賃貸に出す場合、融資した金融機関の許可が必要です。

勝手に賃貸に出した場合、住宅ローンの一括返済を求められる可能性があります。

 

【対策】

住宅ローンが残っている場合は、必ず金融機関への事前相談をおこないましょう。

 

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一戸建てを賃貸に出すにはどうすればいい？

一戸建てを賃貸に出すには、どうすればいいのでしょうか？

おおまかな流れを確認しておきましょう。

①不動産管理会社を探す

②家賃や条件の打ち合わせ

③不動産管理会社と２つの契約を結ぶ

④入居者募集

➄入居者と賃貸契約を結ぶ

①不動産管理会社を探す

不動産会社には、売買だけを扱っている会社もありますが、一戸建ての管理を委託するには、管理業務もおこなっている不動産会社を選ぶ必要があります。

貸主に代わって、一戸建ての賃貸運営から管理全般を依頼することが可能です。

②家賃や管理プランの打ち合わせ

不動産管理会社の担当者に、自宅を見てもらい、家賃の査定額や管理プランの説明を受けます。

査定した家賃の根拠や業務内容（契約解除の違約金や滞納者への催促、トラブル対応など）を確認することが重要です。

③不動産管理会社と2つの契約を結ぶ

依頼する不動産管理会社が決まった場合、2つの契約を結びます。

 

【媒介契約】

借主を見つけてもらうための契約は、媒介契約であり、「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」「一般媒介契約」の3種類があります。

媒介契約とは、依頼者と不動産会社との間で仲介業務の内容を明確にするための契約です。

【管理委託契約】

賃貸の管理を委託するための管理委託契約には「一般管理契約」「サブリース契約」の2種類があります。

サブリース契約とは、一般的に空室や滞納が発生した場合でも、家賃が保証される契約です。ただし、家賃保証額の変更や契約解除条件など、デメリットも多いため注意が必要です。

④入居者募集

不動産管理会社が、自身のHPやチラシなどを活用して、賃貸物件の入居者募集をかけます。

➄入居者と賃貸借契約を結ぶ

入居者が決まれば、入居者と賃貸借契約を結びます。

契約の種類には「普通賃貸借契約」「定期賃貸借契約」の2種類があります。

一戸建てを賃貸に出す前に考えたい活用法

一戸建てを賃貸に出す前に、考えておきたいそのほかの活用法についてご紹介します。

• 賃貸併用住宅に建て替える
• 賃貸アパートに建て替える

賃貸併用住宅に建て替える

▶賃貸併用住宅の事例

賃貸併用住宅とは、「自宅」と「賃貸」が１つ建物として成り立っている住宅です。

賃貸ニーズの高い駅チカや都市部では、容積率が高いエリアが多く、3階建て・4階建て・5階建てにして、賃貸スペースを増やして家賃収入を増やすことも可能です。

自宅を確保しつつ、家賃収入を得ることができます。

容積率とは、敷地に建てられる延床面積の上限を示す指標です。

賃貸アパートに建て替える

一戸建てとしての賃貸ニーズが低い立地の場合、完全な賃貸アパートへの建て替えも選択肢の１つになります。

限られた土地でも、縦に階層を増やすことで、賃貸アパートを建てることが可能です。

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まとめ

一戸建てを賃貸に出すメリット・デメリットや失敗するおもな原因と対策、賃貸する流れについて解説しました。

立地や戸建ての条件によって最適な活用法は異なるため、専門家である不動産会社や住宅会社に早めに相談することが成功の近道です。

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