住宅ローン金利による利息額の計算方法｜シミュレーション一覧や返済額を減らす方法も解説

住宅ローンの金利によって、利息はいくらになるのでしょうか？

そこで本記事では、住宅ローン金利による利息額の計算方法や金利ごとにシミュレーションした利息額一覧について、ご紹介します。

住宅ローン返済額を減らす方法についても解説するため、適用金利を減らして、お得に住宅購入したい方や利息額を知りたい方は、ぜひ記事を参考にしてくださいね。

住宅ローン金利による利息額の計算方法

住宅ローンの利息は、「住宅ローン残高×月利＝月々の利息額」で計算できます。

金利（年利）は、通常、年単位で表示されるため、「年利÷12カ月＝月利」で、月利を求めます。

【例】

• 住宅ローン金利0.9%÷12カ月＝0.075％（月利）
• 4000万円（残高）×0.075％（月利）＝3万円（利息/月）

上記例では、月の利息額が「3万円」となりました。

住宅ローン返済方法ごとの計算方法

住宅ローンの返済方法には「元利均等返済」と「元金均等返済」があります。

どちらも毎月の利息額の計算方法は同じですが、利息総額を求めるためには、毎月の返済額と元金返済額を計算する必要があり、計算方法は複雑です。

元利均等返済の計算方法

元利均等返済とは、毎月の返済額が一定「元金＋利息の合計」であり、一般的に選ばれる返済方法です。

返済当初は、住宅ローンの借入残高（元金）の割合が少なく、利息の割合が多くなりますが、返済が進むにつれて、元金の割合が増える特徴があります。

借入残高（元金）が減少するペースは遅くなりますが、返済当初の住宅ローン返済額を抑えられるメリットがあります。

【計算方法】

• 毎月の返済額＝（借入金額 × 月利 × （1＋月利）^返済回数）÷（（1＋月利）^返済回数－1）
• 利息返済額＝住宅ローン残高×月利
• 元金返済額＝毎月の返済額－利息返済額

元金均等返済の計算方法

元金均等返済とは、「一定の元金＋利息」を返済する方法です。

住宅ローン残高（元金）が一定になるため、返済が進むにつれて、利息が減少し、毎月の返済額も減少する特徴があります。

返済当初の住宅ローン返済額が多くなるため、初期の負担が大きくなるデメリットがあります。

一方で、借入残高（元金）の減りが早くなるため、元利均等返済と比べて、総返済額を抑えることが可能です。

【計算方法】

• 元金返済額＝借入金額÷返済回数
• 利息返済額＝住宅ローン残高×月利
• 毎月の返済額＝元金返済額＋利息返済額

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住宅ローン金利別シミュレーション｜利息額一覧

住宅ローンの金利ごとに、利息額がいくらになるのかシミュレーションした結果をご紹介します。

住宅ローン3000万円～6000万円までの利息額や返済額を見てみましょう。

住宅ローン3000万円の場合

【借入金額3000万円・返済期間35年間・元利均等返済の場合】

住宅ローン4000万円の場合

【借入金額4000万円・返済期間35年間・元利均等返済の場合】

住宅ローン5000万円の場合

【借入金額5000万円・返済期間35年間・元利均等返済の場合】

住宅ローン6000万円の場合

【借入金額6000万円・返済期間35年間・元利均等返済の場合】

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住宅ローン返済額を減らす方法とは？

住宅ローン返済額を効率的に減らすためには、どのような方法があるのでしょうか？

順番に解説します。

• 変動金利の住宅ローンを選ぶ
• 返済期間を短縮する
• 返済負担率を下げる
• 頭金を増やして借入金額を減らす
• 金利優遇を受けられる住宅ローンを選ぶ

変動金利の住宅ローンを選ぶ

金利の低い変動金利を選ぶことで、返済額を抑えることが可能です。

【住宅ローン4000万円　返済期間35年間　元利均等返済の場合】

変動金利の相場は、「0.6％～0.8％（2026年2月時点）」であり、固定金利の代表格であるフラット35は、「2.26％～2.37％」です。

上記例では、同じ4000万円の住宅ローンでも、月々の返済額が「3.3万円」、総返済額が「1,378万円」も異なります。

令和6年度の国土交通省による民間住宅ローンの実態調査によると、新規契約による変動金利の利用者割合は、「84.3％」と過半数を占めており、年々上昇傾向にあります。

参照サイト：国土交通省　令和6年度　民間住宅ローンの実態調査

長期固定住宅ローン【フラット35】

返済期間を短縮する

返済期間を短くすることで、利息の支払う期間を短縮できるため、住宅ローン返済額を減らすことができます。

ですが、一般的に、借入当初は、35年間などの長期で返済期間を設定し、家計にゆとりができたタイミングで、繰り上げ返済するケースが、一般的です。

返済負担率を下げる

住宅ローンの審査の項目でもある返済負担率を下げることで、金利の低い優良な金融商品を選ぶことができるケースがあります。

返済負担率が低いほど、収入に対して、住居費の負担が少なく、金融機関にとって、融資する際のリスクが低くなるためです。

一般的に、「返済負担率が手取り額の25％以内」が理想とされています。

頭金を増やして借入額を減らす

住宅ローン残高に応じて、利息額が変わるため、頭金を増やして、借入額を減らすことで、利息額を減らすことができます。

また、金融機関によっては、融資額を住宅価格の9割以下に抑えることで、金利の低い金融商品を選べるケースもあります。

金利優遇を受けられる住宅ローンを選ぶ

長期優良住宅やZEH住宅など、省エネ性の高い住宅の場合、金利優遇を受けられる金融商品があります。

例えば、フラット35の場合、5年間金利が引き下がる「フラット35S」に申し込むことが可能です。

参照サイト：【フラット３５】Ｓ|【フラット３５】

住宅ローンをシミュレーションする際の注意点

住宅ローンをシミュレーションする際に、注意したいポイントについて、確認してみましょう。

• 変動金利は金利が上昇するリスクがある
• 諸費用を含めて計算する

変動金利は金利が上昇するリスクがある

変動金利は、金利が上昇して、住宅ローン返済額が増えるリスクがあります。

実際に、2024年以降から、変動金利は上昇傾向に転じており、「0.3％～0.5％程度」で推移していた金利が、近年では、「0.6％～0.8％程度」（2026年2月時点）に上がってきています。

金利上昇によって、返済がすぐに滞ることがないように、無理のない借入額をシミュレーションすることが、大切です。

諸費用を含めて計算する

住宅価格のほかにも、「住宅ローンの手数料」や「不動産会社に支払う仲介手数料」、「登記費用」などの諸費用がかかります。

新築住宅の諸費用の相場は、「10％～12％」程度です。

つまり、4000万円の住宅の場合、諸費用は「400万円～480万円」かかります。

高額な住宅ほど、諸費用も高くなるため、資金計画する際には、諸費用も含めて計算しましょう。

まとめ

住宅ローン金利による利息額の計算方法やシミュレーションした利息額一覧、住宅ローンの返済額を減らす方法について、解説しました。

金利が上がることで、利息も増えるため、複数の金融商品を比較検討して選ぶことが重要です。

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