【2026年】住宅ローン控除はいくら戻る？控除額の計算方法や年収別の還付金、申請の流れ

2026年度の税制改正によって、住宅ローン控除の制度が変わることで、控除額や戻る還付金は、いくらになるのでしょうか？

そこで本記事では、年収ごとに受け取れる還付金や控除額の計算方法、確定申告の流れについて、解説します。

いつ・いくら・どのように受け取れるかについても、わかりやすくご紹介するため、ぜひ記事を参考にして、おおまかな流れを確認してくださいね。

【2026年】住宅ローン控除の控除額

2026年からの住宅ローン控除

住宅ローン控除額を正しく計算するために、2026年から変更になった住宅ローン控除の内容を確認してみましょう。

住宅ローンの控除額は、「一般世帯」と「子育て世帯等」で内容が異なります。

子育て世帯等の定義は、「19歳未満の子を有する世帯」または「夫婦のいずれかが40歳未満の世帯」です。

【住宅ローン控除　2026年・2027年入居】

参照サイト：国土交通省　住宅ローン減税等

改正によって、新築住宅も中古住宅も、省エネ性の高い住宅ほど、住宅ローン控除の恩恵を受けやすくなっています。

住宅ローン控除額の計算方法

住宅ローン控除額の計算方法は「年末の住宅ローン残高×0.7%」で計算できます。

【例】

4,000万円（住宅ローン残高）×0.7％＝28万円（年間控除額）

上記例が、基本の計算方法となりますが、実際に戻ってくる控除額は、借入限度額や年収ごとの所得税・住民税によって異なります。

つまり、必ずしも、住宅ローン控除で適用された控除額が、そのまま戻ってくるわけではないということです。

いくら戻るかについて、次章で詳しく解説します。

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住宅ローン控除はいくら戻る？年収別の還付金

住宅ローン控除がいくら戻るかを確認するために、チェックする項目は、「借入限度額」と「納税している所得税・住民税」です。

借入限度額

借入限度額とは、住宅ローン控除の対象となる借入額のことです。

借入限度額が3,000万円の住宅の場合、5,000万円の住宅ローンを組んでも、「3,000万円×0.7%＝21万円」となり、住宅ローン控除額は21万円です。

年収別の還付金

住宅ローン控除は、所得税と住民税から控除されるため、納めている税金以上の還付金を受け取ることはできません。

年収ごとの税金の概算表（配偶者控除ありの場合）を確認してみましょう。

※上記表の金額は、お子様の有無や医療費控除などによって異なります。

住宅ローン控除には、下記項目の上限があります。

• 住民税は「9.75万円」が上限
• 年間の控除額は「35万円」が上限

年収が一定以上の場合、年間の控除額は、一律35万円になります。

【例：年収600万円　住宅ローン4,000万円　借入限度額4,000万円の場合】

• 15万円（所得税）＋9.75万円（住民税）＝24.75万円（税金の合計）
• 28万円（控除額）－24.75万円（税金）＝3.25万円（使い切れていない控除額）
• 実際に戻る控除額＝24.75万円

上記例の場合、税金が住宅ローン控除額を下回っているため、実際に戻る控除額は、28万円ではなく、24.75万円となります。

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住宅ローン控除額はいつ・どのように戻る？

住宅ローン控除額が、いつ・どのようにして戻るのかについて、ご紹介します。

「1年目」

所得税分の控除額は、還付金として、確定申告した約一か月後に、指定した銀行に振り込まれます。

一方で、住民税分の控除額は、翌年に住民税から引かれる流れです。

住民税分は、還付金として振り込まれないため、勘違いしないようにしましょう。

「2年目以降」

2年目以降の所得税分の控除額は、会社員の場合、勤務先から給与と一緒に振り込まれます。

年末調整の手続き後に振り込まれるため、一般的に、12月～1月が多くなりますが、具体的な日にちは、勤務先に確認してみましょう。

住民税分の控除額は、年末調整することで、2年目以降も、自動的に住民税を減額してくれる流れです。

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住宅ローン控除の確定申告の流れ

住宅ローン控除を適用するためには、「確定申告」する必要があります。

スムーズに手続きを完了させるために、おおまかな流れを確認しておきましょう。

確定申告はいつ・どこで

確定申告は、住宅を取得した翌年の「2月中旬～3月中旬」に所轄の税務署に申請するのが、一般的です。

ですが、正確には住宅ローン控除は「還付申告」にあたるため、翌年の「1月1日」から申請することも可能です。

詳しくは：国税庁　住宅ローン控除を受ける方へ

必要書類

確定申告の際に、必要になる書類と取得先一覧は、下記の通りです。

参照サイト：国税庁　住宅の新築等をし、令和4年以降に居住の用に供した場合

2026年からの住宅ローン控除の改正ポイント

2026年に税制改正大綱が発表されたことにより、2026年からの住宅ローン控除の内容が、改正されました。

押さえておきたい改正ポイントについて、順番に解説します。

• 住宅ローン控除が適用できない住宅がある
• 中古住宅の控除額が拡充した

住宅ローン控除が適用できない住宅がある

そもそも住宅ローン控除の適用条件を満たさなければ、高額な住宅ローンを組んでも、住宅ローン控除額は、0円です。

住宅ローン控除の基本の適用条件は、下記の通りです。

• 延床面積「40㎡以上」(所得1000万円以内の場合）
• 延床面積「50㎡以上」

(所得1000万円超え及び子育て世帯等への上乗せ適用者の場合）

• 合計所得「2000万円以下」
• 借入期間「10年以上」
• 新築の場合「2028年以降の入居は土砂災害等の災害レッドゾーン以外」
• 新築の場合「2028年以降の入居は原則、ZEH住宅以上」
• 中古の場合「昭和57年1月1日以後に建築されたもの」
• 中古の場合「耐震基準適合証明書による証明」

2026年の改正での大きな変化は、2028年以降の新築住宅に入居する場合の条件です。

2028年以降に入居することで、省エネ基準適合住宅でも、住宅ローン控除が適用できません。

住宅価格を抑えやすい省エネ住宅で、住宅ローン控除の恩恵を受けて購入したい方は、2026年・2027年内での購入が、おすすめです。

参照サイト：国土交通省　住宅：住宅ローン減税

中古住宅の控除額が拡充した

今回の住宅ローン控除の改正で、省エネ性の高い中古住宅の住宅ローン控除の内容が、拡充しました。

とくに、省エネ住宅以上は、住宅ローン控除の適用期間が10年から13年間に伸びており、より住宅ローン控除の恩恵を受けやすくなっています。

まとめ

住宅ローン控除による控除額の計算方法や還付金がいつ・いくら・どのようにして戻るかについて、解説しました。

住宅ローン控除をフル活用するためには、ご自身の年収による所得税と住民税、購入予定の借入限度額を確認することが、大切です。

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