【2026年】住宅ローン控除の適用条件とは？改正点や新制度の内容、確定申告について

2026年度（令和8年度）の税制改正大綱が発表され、住宅ローン控除の内容が改正します。

そこで本記事では、住宅ローン控除の適用条件や新制度の内容、改正点や確定申告の手続きの流れについて、解説します。

住宅ローン控除の適用対象外となる住宅や控除額の拡充など、押さえておきたいポイントをまとめているので、住宅購入を検討している方は、ぜひ記事を参考にしてくださいね。

【2026年】住宅ローン控除の内容と改正点

2026年からの住宅ローン控除も、控除率0.7％のままであり、「年末の住宅ローン残高×0.7%」が、所得税や住民税から控除されます。

ですが、住宅ローン控除の対象となる借入限度額が、一部改正しているため、最大控除額も変更しています。

新築住宅と中古住宅ごとに、新制度の内容と改正ポイントについて、確認してみましょう。

【新築】住宅ローン控除の内容と改正点

住宅ローン控除を適用する場合、一般世帯と子育て世帯で控除額の内容が異なります。

【一般世帯】2026年・2027年入居の住宅ローン控除

【子育て世帯】2026年・2027年入居の住宅ローン控除

参照サイト：国土交通省　住宅ローン減税　令和8年度住宅税制改正大綱

【改正ポイント】

• 省エネ住宅の借入限度額が、「一般：3000万円から2000万円に」「子育て：4000万円から3000万円に」縮小した。
• 2028年以降は、省エネ住宅でも、原則、住宅ローン控除の対象外となる。

住宅価格を抑えやすい省エネ住宅で、住宅ローン控除の恩恵を受けて購入したい方は、2026年、2027年入居を目指して、購入計画を立てるのが、良いでしょう。

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【中古】住宅ローン控除の内容と改正点

中古住宅の住宅ローン控除の内容を見てみましょう。

【一般世帯】2026年・2027年入居の住宅ローン控除

【子育て世帯】2026年・2027年入居の住宅ローン控除

【改正ポイント】

• 中古住宅でも、子育て世帯の優遇措置が適用できるようになった。
• 省エネ住宅以上は、適用期間が10年間から13年間に伸びた。
• ZEH住宅以上は、借入限度額が3000万円から増額した。
• 一般世帯の省エネ住宅の借入限度額が「3000万円から2000万円に」縮小した。

今回の改正により、中古住宅の住宅ローン控除は、拡充している部分が、多くなります。

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【2026年】住宅ローン控除の適用条件

2026年からの住宅ローン控除の適用条件について、新築住宅と中古住宅にわけて、それぞれ解説します。

参照サイト：国土交通省　住宅ローン減税

【新築】住宅ローン控除の適用条件

【新築の住宅ローン控除の基本条件】

• 延床面積「40㎡以上」（所得1000万円以内の場合）
• 延床面積「50㎡以上」

（所得1000万円超え及び子育て世帯等への上乗せ適用者の場合）

• 合計所得「2000万円以下」
• 借入期間「10年以上」
• 2028年以降の入居の場合「土砂災害等の災害レッドゾーン以外」
• 2028年以降の入居の場合「原則、ZEH住宅以上」

2026年、2027年入居の場合、適用条件に関しては、それほど大きな変化はありません。

ですが、2028年以降の入居では、災害レッドゾーンエリアと省エネ住宅が、原則、住宅ローン控除の対象外となります。

【中古】住宅ローン控除の適用条件

【中古の住宅ローン控除の基本条件】

• 延床面積「40㎡以上」（所得1000万円以内の場合）
• 延床面積「50㎡以上」

（所得1000万円超え及び子育て世帯等への上乗せ適用者の場合）

• 合計所得「2000万円以下」
• 借入期間「10年以上」
• 建築日「昭和57年1月1日以後に建築されたもの」
• 住宅の耐震性「耐震基準適合証明書による証明」

中古住宅の適用条件での改正点は、対象となる住宅の延床面積の緩和措置です。

所得1000万以内であれば、延床40㎡以上で、住宅ローン控除を適用できるようになりました。

参照サイト：国税庁　中古住宅を取得し、令和4年以降に居住の用に供した場合

住宅ローン控除はいくら戻る？

住宅ローン控除は、実際にいくら戻るのか、確認してみましょう。

住宅ローン控除の仕組み

住宅ローン控除は「年末の住宅ローン残高×0.7%」が、その年の控除額になります。

【例】・4000万円（住宅ローン残高）×0.7%＝28万円（1年間の控除額）

ですが、必ずしも、住宅ローン控除額＝戻ってくる還付金ではありません。

まず、住宅ローン控除の対象となるのは、借入限度額までです。

そのため、借入限度額が3000万円の場合、住宅ローンが4000万円だったとしても、3000万円×0.7%＝21万円となります。

また、住宅ローン控除は、所得税と住民税から控除されますが、納めている税金以上の還付金を受け取ることはできません。

住宅ローン控除のシミュレーション

住宅ローン控除がいくら戻るかについて、シミュレーション結果を見てみましょう。

【例：年収600万円　住宅ローン3000万円　借入限度額3500万円の場合】

• 3000万円（住宅ローン残高）×0.7%＝21万円/控除額
• 21万円（控除額）－15万円（所得税）＝6万円（控除しきれなかった分）
• 15万円＝還付金（振り込まれる金額）

• 9.75万円（住民税の上限）－6万円（控除しきれなかった分）＝3.75万円
• 6万円＝住民税から引かれる金額

上記例では、「住宅ローン控除額＜対象になる税金」だったため、住宅ローン控除21万円が、そのまま戻ってくる計算です。

ご自身の所得税や住民税を確認し、住宅ローン控除が使い切れるかをシミュレーションすることが大切です。

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住宅ローン控除の確定申告と控除額の戻る流れ

住宅ローン控除を適用させるためには、自ら確定申告する必要があるため、おおまかな流れを把握しておくと、安心です。

確定申告はいつ・どこで？

住宅ローン控除の確定申告は、住宅を取得した翌年の「3月中旬まで」に、所轄の税務署にて手続きをおこうことが、一般的です。

初年度は、手続きが必要ですが、2年目以降の会社員の場合、勤務先に提出する年末調整で、住宅ローン控除の手続きを完了できます。

所得税はいつ・どのように戻る？

初年度の所得税の戻り方は、確定申告した約1か月後に、指定した銀行口座に、還付金として振り込まれます。

2年目以降は、会社員の場合、年末調整後に、勤務先から給与と一緒に振り込まれる流れです。

住民税はいつ・どのように戻る？

住宅ローン控除の住民税は、翌年の住民税から引かれる仕組みです。

所得税のように振り込まれるわけではないので、注意しましょう。

まとめ

住宅ローン控除の適用条件について、改正点や新制度の内容、確定申告の流れなどについて、解説しました。

2026年以降も、省エネ性の高い住宅ほど、住宅ローン控除の恩恵を受けやすい内容となっています。

ただし、高性能になるほど、住宅価格も高くなる傾向にあるため、住宅ローン借入額が適正かも含めて、慎重に検討することが大切です。

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