【2026年以降】住宅ローンの変動金利はどこまで上がる？日銀政策の影響や10年後の予想
2025年10月に日本銀行（日銀）の金融政策決定会合では、政策金利の利上げは見送られましたが、2026年以降、再び利上げするという見方が、強まっています。
利上げによって、変動金利がどこまで上がるのか、不安に思う方も、多いかと思います。
そこで本記事では、住宅ローンの変動金利が、どこまで上がるのかについて、日銀の政策の影響も含めて、わかりやすく解説します。
変動金利の現在までの推移と割合
令和6年度の国土交通省による民間住宅ローンの実態調査によると、新規契約による変動金利利用者の割合は、「84.3％」と過半数を占めており、年々上昇傾向にあります。
近年、変動金利は緩やかに金利を上昇させていますが、固定金利も同様に上昇しているため、金利が圧倒的に低い変動金利を選ぶ人の割合が、多い状況です。
続いて、変動金利と固定金利の現在までの約20年間の推移を確認してみましょう。
【住宅ローン金利の推移】
| 2004年 | 2016年 | 2022年 | 2025年11月 | |
| 固定金利 （フラット35） | 3.0％前後 | 1.1％前後 | 1.5％前後 | 1.900％ |
| 変動金利 （大手銀行） | 1.4％前後 | 0.6％前後 | 0.4％前後 | 0.775％ |
固定金利も変動金利も、2004年頃は高金利でしたが、2016年頃までに徐々に下落していき、変動金利の場合、1％未満の超低金利時代が10年以上継続していました。
ですが、固定金利は2022年以降から上昇傾向、変動金利は、2024年以降から上昇の動きに転じ、2026年以降も金利が上昇し続けるのではないかと懸念される方が、増えています。
そこで、2026年以降の住宅ローンの変動金利が、どこまで上がるのかについて、次章で詳しく解説します。
参照サイト：フラット35 最新の金利情報:長期固定住宅ローン 国土交通省 令和6年度 民間住宅ローンの実態調査
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【2026年以降】住宅ローンの変動金利は今後どこまで上がる？
住宅ローン金利の仕組み
変動金利がどこまで上がるのかを確認する前に、まずは、住宅ローン金利の仕組みについて、基礎知識を押さえておきましょう。
住宅ローンの変動金利は、基準金利（店頭金利）から、銀行ごとに設定している優遇金利（引き下げ幅）を差し引いた適用金利が、実際に適用される金利です。
【住宅ローン金利の仕組み】
- 基準金利（店頭金利）－優遇金利（引き下げ幅）＝適用金利
基準金利は、日銀の政策金利が指標となるため、政策金利が0.5%上がると、住宅ローンの基準金利も上昇します。
日銀の政策
変動金利が影響を受けるのは、日銀の政策金利です。
変動金利が上昇に転じた背景には、2024年3月に日銀の「マイナス金利政策の解除」、2024年7月に「0.25％に追加利上げ」、2025年1月に「0.50％に追加利上げ」が大きく影響しています。
2025年1月に0.5%に利上げして以降、2025年10月まで政策金利は上がっていませんが、2026年に利上げするという見方が、強まっています。
2025年10月の金融政策決定会合では、経済・物価情勢の改善に応じて、引き続き政策金利を利上げしていく考えであることを公表しています。
2026年に、政策金利が0.75％～1％に利上げする可能性は、十分あると予想されます。
参照サイト：日本銀行 金融政策 日本銀行 金融政策決定会合の運営
変動金利はどこまで上がる？
大手銀行の変動金利は、2025年11月時点で、適用金利0.775％となっています。
今後、政策金利が利上げすることで、顧客に適用される適用金利も、1％前後まで上昇すると予想されます。
ただし、多くの方が利用している変動金利が、2％に一気に上昇する可能性は低く、物価や賃金の上昇とともに、5年・10年と時間をかけて緩やかに上昇すると想定できます。
なぜなら、一気に変動金利を上昇させることで、住宅ローン破綻の増加や不動産市場低迷のリスクが高まるからです。
関連記事：変動金利はやめたほうがいい？リスク4選と住宅ローン金利上昇の予想、固定金利との比較
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変動金利が上昇した際の住宅ローン返済額
変動金利が上昇した場合、住宅ローンの返済額はどこまで上がるのでしょうか？
借入額や金利上昇幅ごとに、シミュレーションした結果を確認してみましょう。
月々の返済額
【月々の返済額】
| 金利 | 借入額 3,000万円 | 借入額 5,000万円 | 借入額 7,000万円 |
| 0.775% | 8.2万円 | 13.6万円 | 19.0万円 |
| 1.0% | 8.5万円 | 14.1万円 | 19.8万円 |
| 1.5% | 9.2万円 | 15.3万円 | 21.4万円 |
※返済期間35年間 元利均等返済で計算
総返済額
【総返済額】
| 金利 | 借入額 3,000万円 | 借入額 5,000万円 | 借入額 7,000万円 |
| 0.775% | 3,420万円 | 5,710万円 | 7,990万円 |
| 1.0% | 3,560万円 | 5,930万円 | 8,300万円 |
| 1.5% | 3,860万円 | 6,430万円 | 9,000万円 |
※返済期間35年間 元利均等返済で計算
借入額が多いほど、金利上昇による影響を受けやすくなります。
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住宅ローン変動金利・固定金利の10年後は？
2026年以降の住宅ローンは、変動金利・固定金利ともに、緩やかに上昇すると予想されます。
一般的に、物価が上昇すれば金利も上昇する傾向にあるため、2026年以降も、物価上昇が続けば、金利も引き続き上昇すると予想できます。
では、10年後の住宅ローン金利は、どこまで上がるのか？固定金利と変動金利のどちらを選んだほうが、お得なのでしょうか？
住宅ローン金利は、不動産市場だけではなく、物価や世界経済など、さまざまな要因を考慮して政策に反映されます。
そのため、10年後という長期スパンで考えた場合、変動金利と固定金利のどちらがお得なのかは、誰も予想できません。
大切なことは、金利上昇に備えて、無理のない住宅ローン返済計画やリスク対策をおこなうことです。
変動金利は上昇したらいつ・いくら上がる？
変動金利が上昇した場合、住宅ローンの月々の返済額には、いつ・いくら上がるのでしょうか？
結論から言いますと、多くの金融機関では「5年ルール」と「125％ルール」を設けており、月々の返済額は、「5年後に125％を上限」として上がります。
金利が上昇しても、すぐに家計に影響を与えないため、その間に、支出を見直すことが可能です。
それぞれの内容について、詳しく見てみましょう。
変動金利の「5年ルール」
通常、金利は「半年ごと」に見直されますが、「5年ルール」が適用されることで、月々の返済額が変わるのは「5年ごと」になります。
ただし、月々の返済額が5年間変わらなくても、利息と元本の割合は変更しているため、注意が必要です。
例えば、住宅ローン月々10万円の割合が、「元本:8万円・利息:2万円」が、金利上昇によって、「元本:7万円・利息:3万円」など、利息の割合が増えます。
変動金利の「125％ルール」
「125％ルール」とは、金利が大きく上昇しても、月々の返済額の上昇率は125％が上限というルールです。
例えば、住宅ローンが月々10万円の場合、5年後に返済額が切り替わるタイミングでは、月々12.5万円を超えて返済額が上がることはありません。
ですが、125％以上に金利が上昇した場合、その分の支払いは、将来に繰り越されるため、支払いが消滅するわけではない点に、注意しましょう。
まとめ
2026年以降、住宅ローンの変動金利が、どこまで上がるのかについて、日銀の政策や物価上昇の動きを基に、解説しました。
2026年に、変動金利が1％前後になる可能性は十分にあり、その後も、緩やかに上昇すると予想されます。
そのため、金利上昇した場合に備えて、無理のない住宅ローンを組むことが大切です。
東京で注文住宅をご検討の方は、23区内での施工実績が豊富なクレバリーホーム東京まで、お気軽にご相談ください。
監修者情報
高坂 昇ou2株式会社 専務取締役 一級建築士
木造密集地域や防火地域において、木造ならではの施工性や設計の柔軟性、コストパフォーマンスを活かして木造耐火４階建て住宅（もくよん®）や、災害時の避難場所となる地下室や屋上を備えた災害住宅も提唱しています。
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