半住半投とは？メリット・デメリットから物件選びのコツを徹底解説

「半住半投（はんじゅうはんとう）」とは、自宅として住みながら将来は資産として活用できる住宅購入のスタイルを指します。

近年注目を集める一方で、メリットとデメリットを十分理解して家づくりを進めないと、将来後悔する可能性もあります。

本記事では、半住半投の基礎知識から、選ぶべき・建てるべき物件の特徴まで詳しく解説します。

ぜひ最後までご覧ください。

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半住半投とは

半住半投（はんじゅうはんとう）とは、「居住」と「投資」の双方を目的として不動産を購入することです。

具体的には、自分が住んだ後に、売却や賃貸に出して利益を得る目的で不動産を購入します。

そのため、住み心地だけでなく利便性や資産性など「物件の資産価値」を重視する必要があります。

資産が下がりにくい不動産を購入しておけば、将来住み替える際に売却や賃貸契約をスムーズに進められるのです。

関連記事：「住みながら投資」とは？仕組みやメリット、注意したいリスクを分かりやすく解説

半住半投が注目されている理由

近年、半住半投が注目されている理由は、主に下記のとおりです。

• 都市部の物件は資産価値が高い
• 将来住み替え時の選択肢が多い
• 中長期的な投資価値が期待できる

都市部の物件は資産価値が高い

東京23区などの都市部の物件は資産価値が高いため、早めに購入しておけば将来高額な利益を生み出せる可能性もあります。

株式会社リクルートが実施した「2024年首都圏新築マンション契約者動向調査」によると、購入物件価格の平均額は千葉県や埼玉県は5,000万円台に対して、東京23区は8,440万円と高額でした。

都市部の不動産需要は年々高騰しており、今後もその価値は下がりにくいと予測されているため、半住半投での不動産購入が注目されています。

将来住み替え時の選択肢が多い

住宅を購入しても将来的に住み替える可能性もあるため、近年は「終の棲家」としてマイホームを購入する人も減少傾向にあります。

半住半投であれば、将来住み替える際に売却と賃貸どちらでも選べるため選択肢が広がります。

例えば、子どもが独立するまで住んで、将来的にバリアフリー物件へ住み替える際の資金を、売却や賃貸収入で得る、といった考え方です。

人生100年時代と言われる現在において、半住半投は自由なライフスタイルを実現する手段として注目されています。

中長期的なリターンが期待できる

半住半投は、資産価値が安定している貯蓄型の投資よりも高い利回りが期待できます。

近年は高金利の金融商品もあるものの、銀行の定期預金の金利は0.2〜1％程度です。多少利率がよい銀行に長期間預けても資産が大きく増えるわけではなく利回りは低水準です。

対して、資産価値が下がりにくい不動産を半住半投で購入した場合、高額な売却益・長期的な賃貸収入を得られる可能性もあります。

半住半投のメリット

半住半投を検討している方は、下記のメリットを確認しておきましょう。

• 低金利の住宅ローンを活用できる
• 節税効果が期待できる
• 老後の年金対策にもなる
• 生命保険の代わりになる

低金利の住宅ローンを活用できる

本来、投資目的で不動産を購入する際は不動産投資ローンを組む必要がありますが、半住半投では自身が住むことを前提として物件を購入するため、条件を満たせば低金利の住宅ローンを利用できます。

住宅ローンを組んで不動産購入すれば、金利が低いだけでなく、住宅ローン控除などの税制優遇を受けられます。

金利や税金による負担を軽減し、投資目的での不動産購入より資産価値が高い物件を購入できる点が、半住半投のメリットです。

ただし、住宅ローンを利用するには、建物の延床面積の半分以上（50%以上）がご自身の居住用であることが条件となる金融機関がほとんどです。

賃貸部分の面積が半分を超えると、住宅ローンが利用できない、またはアパートローンとの併用等が必要な場合もあり、金利が高くなる可能性があります。

計画段階で必ず金融機関とハウスメーカーに相談しましょう。

関連記事：不動産投資ローンと住宅ローンの違い｜ 併用や借り換え、住宅ローンでの投資も徹底解説

節税効果が期待できる

半住半投で賃貸収入を得る場合、賃貸経営に伴う修繕費や固定資産税などの損益分を、損益通算で控除できます。

賃貸経営で生じる経費を損益通算でき、住民税や所得税などの税負担を軽減できるのです。

また、不動産を相続する場合は現金に比べて、相続税評価額が低い傾向にあるため、相続税を節税する効果も期待できます。

老後の年金対策にもなる

半住半投によって売却益・賃貸収入を得られると、老後の資金形成を楽にできます。

株式会社リクルートの「2024年首都圏新築マンション契約者動向調査」によると、住まい購入理由として下記の3点が多く挙げられました。

• 資産を持ちたい、資産として有利だと思ったから
• もっと生活に便利なところに住みたかったから
• もっと新しい家に住みたかったから

居住の場にとどまらず、将来的な資産形成につながる点が半住半投の大きなメリットです。

生命保険の代わりになる

不動産を購入する際は、団体信用生命保険へ加入する流れが一般的です。

団体信用生命保険に加入しておけば、ローンが残った状態で契約者が亡くなった場合、返済金を保険会社が支払ってくれるため遺族にローン負担が生じません。

そのため、遺族は資産として不動産を相続し、返済負担がない状態で運用できます。

関連記事：【東京23区の賃貸併用住宅】クレバリーホームが選ばれる7つの理由

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半住半投のデメリット

半住半投には多くのメリットがある反面、下記のデメリットも存在します。

• 資産価値が下落するリスクがある
• 賃貸に出しても空室リスクがある
• 賃貸に出す場合は管理の手間がかかる
• 賃貸に出す際は金融機関への説明が必要になる

メリットとデメリットの双方を比較したうえで、半住半投を検討しましょう。

資産価値が下落するリスクがある

半住半投で不動産を購入しても、資産価値が下落した場合は将来得られる利益が減少します。

特に郊外や地方エリアなど資産価値が下がりやすい物件の場合は、人口減少や建物の老朽化による影響を受けやすいため注意が必要です。

半住半投を検討する際は、将来的な不動産市場の動向を見極めたうえで資産価値が下がりにくい物件を選びましょう。

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賃貸に出しても空室リスクがある

賃貸に出しても契約者が見つからず、空室期間が長くなると維持費・管理費だけがかかってしまいます。

空室リスクは収益性を低下させるため、半住半投の場合は賃貸需要が高い物件を選ぶことが大切です。

特にワンルーム投資は1室のみで賃貸収入を狙うため、空室が生じると賃貸収入がゼロになるリスクがあります。

関連記事：賃貸併用住宅の罠とは？10年後の後悔を避ける対策も解説

金利上昇リスクがある

変動金利でローンを組んだ場合、将来金利が上昇すると返済額が増加します。

賃貸収入で返済を賄う計画の場合、収支が悪化する可能性があるため、繰り上げ返済の計画や、固定金利との比較検討も重要です。

関連記事：【2025年以降】住宅ローン金利は今後どうなる？推移や変動・固定の上昇、10年後の予想

賃貸に出す場合は管理の手間がかかる

半住半投で賃貸に出す場合は、管理の手間がかかるため注意しましょう。

具体的には、借主が見つかるまでの維持管理、入居者間のトラブル、設備の修繕など管理業務が生じます。

管理会社に業務を委託する場合は、管理手数料がかかるため支出も増えてしまいます。

関連記事：アパートの建築費｜30坪・50坪・100坪の費用や事例、ローンの目安や必要な自己資金

賃貸に出す際は金融機関への説明が必要になる

住宅ローンを利用して購入した物件を賃貸に出す場合、必ず金融機関への相談と手続きが必要です。

転勤などやむを得ない事情で一時的に賃貸に出す場合は、届け出により認められることもありますが、自己都合で賃貸に切り替える際は投資用ローンへの借り換えが必要になる場合があります。

無断で賃貸に出すと契約違反となり、ローンの一括返済を求められるリスクがあるため注意が必要です。

また、投資用ローンへ借り換える場合、一般的に住宅ローンより金利が高くなり、毎月の返済額が増加することを覚悟しておく必要があります。

関連記事：『賃貸併用住宅はやめとけ？』後悔を避けるため知るべき7つ理由、後悔を避ける8つの対策も解説

半住半投で選ぶべき物件の特徴

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「半住半投で購入すべき物件の特徴とは？」と思案している方もいらっしゃるのではないでしょうか。

物件の価値は下記の3点で決まるため、資産価値が下がりにくい住宅を選ぶことが大切です。

• 利便性
• 居住性
• 資産性

具体的には、下記のような物件の場合は資産価値が下がりにくく、一般的に半住半投が成功しやすい条件とされています。

• 利便性が高いエリアにある
• 中古物件が値下がりしていないエリアにある
• 単身者やDINKsに向いている
• 設備や共用部分の管理が行き届いている
• 将来の貸しやすさ・売りやすさを考えた「自由設計の間取り」
• 資産価値を長期的に維持する「高い住宅性能」

利便性が高いエリアにある

利便性が高いエリアの物件は、資産価値の低下が抑えられます。

例えば、下記のようなエリアは利便性が高いため、不動産需要・資産価値が下がりにくい傾向があります。

• 交通アクセスが良い
• スーパーや病院など生活施設が充実している
• 商業・飲食施設が充実している
• 図書館や公園など公共施設が充実している
• 保育園や学校など教育施設が充実している
• 都心やターミナル周辺

都市部の駅近物件や、主要都市にアクセスしやすい物件は資産価値が下がりにくいため、半住半投におすすめです。

特に地価の高い都心部では、土地を最大限に活用できる木造3・4階建て住宅（もくよん）も有効な選択肢です。上層階を賃貸にする、あるいはフロアごとに世帯を分けるなど、半住半投の戦略の幅が大きく広がります。

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中古物件が値下がりしていないエリアにある

中古物件が値下がりしているエリアは、半住半投で将来売却・賃貸に出した場合に価値が下落しやすいことが想定されます。

対して、中古物件が値下がりしていないエリアであれば、将来的にも資産価値が上がり続け、高い収益性を期待できます。

物件の価値は築年数とともに減少しますが、中古物件の売却価格が新築と変わらないエリアであれば、不動産市場において需要が高いエリアだといえるでしょう。

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単身者やDINKsに向いている

近年は結婚や子どもを持たない方も増えており、単身者やDINKsに向いているコンパクトマンションの需要が高まっています。

具体的には、駅近・都市部へのアクセスの良いコンパクトマンションが単身者・DINKsに人気があります。

都市部のファミリー層向けマンションに比べて不動産購入価格も手ごろな価格に設定できますので、入居者を見つけやすいというメリットもあります。

設備や共用部分の管理が行き届いている

半住半投に向いている物件は、設備や共用部分の管理が行き届いています。

設備や共用部分の充実度は、入居者の生活を大きく左右するため、適切に管理されている物件であることがポイントです。

具体的には、下記のような物件は設備・共用部分の管理が行き届いており、入居者満足度が高いです。

• 築年数が古くてもリノベーションで綺麗に保たれている
• 外壁や共用部分の清掃・修繕が行き届いており清潔
• エレベーターやオートロック、宅配ボックスなど生活の質を高める設備が充実している
• 耐震性・防音性など住宅性能が高い
• 水回りや内装など専有部分が新しく綺麗

将来の貸しやすさ・売りやすさを考えた「自由設計の間取り」

注文住宅なら、将来の賃貸化や売却を見越した間取りを計画段階から盛り込めます。

例えば、居住空間と賃貸空間を完全に分離した賃貸併用住宅や、将来2世帯住宅にも転用できる設計、ライフスタイルの変化に合わせて間取りを変えられる可変性のある構造などが考えられます。これは建売住宅やマンションにはない大きなメリットです。

資産価値を長期的に維持する「高い住宅性能」

半住半投で重要なのは、築年数が経っても価値が落ちにくいことです。

クレバリーホームが標準仕様とする外壁タイルは、塗り替えなどの大規模修繕が不要で、長期にわたり美しい外観を保ちます。これはメンテナンスコストを抑えるだけでなく、将来の売却・賃貸時における大きなアピールポイントとなり、資産価値の維持に直結します。

同様に、高い耐震性や断熱性も、入居者や買主に安心感を与える重要な要素です。

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半住半投が向いている人の特徴

下記の特徴に当てはまる方は、半住半投に向いています。

• 賃貸暮らしを脱したい方
• 資産形成をしたい方
• セカンドライフを謳歌したい方
• 実家暮らしから独立したい方

半住半投を検討している方は、自分が上記の特徴に当てはまるか確認しておきましょう。

賃貸暮らしを脱したい方

賃貸暮らしを脱したい方は、半住半投で住宅を購入すれば、住まいと資産の両方を手に入れられます。

長年にわたって賃料を支払うより、早めに半住半投で住まい兼資産を手に入れて、人生設計を豊かにしましょう。

資産形成をしたい方

半住半投は資産形成の手段としても注目されており、投資目的での資産を持ちたい方におすすめです。

特に立地条件が良く、収益性が高いエリアの物件を購入すれば、老後の蓄えや生命保険の代わりとして有効です。

セカンドライフを謳歌したい方

子どもの独立や定年後などセカンドライフを謳歌したい方にこそ、半住半投がおすすめです。

売却や賃貸収入で得た利益を、住み替え後の物件費用に当てられるため、充実したセカンドライフを過ごせます。

子育て期間や定年までは都心の狭小住宅で暮らし、老後は利便性の高いコンパクトマンションで過ごすのも一つの手です。

「例えば、木造4階建て住宅『もくよん』は、都市部の限られた土地を最大限に活用し、半住半投を実現する一つの答えです。

実家暮らしから独立したい方

実家暮らしから独立する際に、賃貸物件ではなく半住半投で持ち家を購入するのも選択肢の一つです。

同じように毎月賃料を支払うより、将来自分の資産となる持ち家のローン返済に資金を費やす方が、費用対効果を高められます。

関連記事：【東京23区の賃貸併用住宅】クレバリーホームが選ばれる7つの理由

半住半投で失敗しないための注意点

半住半投で失敗しないために、下記の注意点を押さえておきましょう。

• 買ってはいけない物件の特徴を理解しておく
• 3,000万円特別控除と住宅ローン減税は併用できない
• 賃貸収入があれば確定申告が必要
• 短期譲渡所得の税率は高い
• 「出口戦略」のシミュレーションが不可欠

買ってはいけない物件の特徴を理解しておく

半住半投で買ってはいけない物件の特徴を理解しておけば、失敗するリスクを軽減できます。

下記のような物件を購入すると、将来の買主・借主を見つけにくくなる可能性があるため要注意です。

• 交通アクセスが悪い
• 利便性が悪い
• 築年数が古すぎる
• 管理費・修繕積立金が不足している
• 周辺環境の治安や評判が悪い
• 日当たりが悪い
• 将来の間取り変更が困難な構造
• 賃貸部分と自宅部分の動線が考慮されていない設計
• 窓が少なく換気性能が低い

3,000万円特別控除と住宅ローン減税は併用できない

自宅を売却して利益が出た際に利用できる「3,000万円特別控除」ですが、この特例を適用した年とその前後2年（計5年間）に新居に入居して住宅ローン控除を受けようとしても、控除は適用されません。

住み替えのタイミングによっては両方の制度を利用できないため、どちらのメリットが大きいか慎重に検討する必要があります。

最適な選択は個人の状況によって異なるため、税理士などの専門家へ相談することをおすすめします。

賃料収入があれば確定申告が必要になる

賃貸で得た所得（家賃収入から経費を引いたもの）が年間20万円を超える場合、会社員の方でも確定申告が必要です。

申告漏れは追徴課税の対象となるため、忘れないようにしましょう。

短期譲渡所得の税率は高い

不動産を売却した年の1月1日時点で所有期間が5年以下の場合は「短期譲渡所得」とみなされ、税率が約39％（所得税30％＋住民税9％）と高くなります。

購入してから売却した年の1月1日までに5年を超えているかが判断基準です。単純な所有期間ではない点に注意しましょう。

一方で、所有期間が5年を超える場合は「長期譲渡所得」となり税率が約20％まで下がるため、半住半投は少なくとも5年を超える中長期的な計画を立てましょう。

「出口戦略」のシミュレーションが不可欠

購入前に「10年後に売却したらいくらになるか」「周辺の家賃相場で貸した場合の年間収益はいくらか」といった出口戦略をシミュレーションしておくことが重要です。

ローン残債や修繕費、税金などの支出も考慮した長期的な収支計画を立てることで、将来の失敗リスクを大幅に減らすことができます。

まとめ｜半住半投を検討している方はクレバリーホーム東京へ

半住半投には、メリットとデメリットの双方があり、購入・建てるべき物件を見極める知識・ノウハウが必要です。

「自分が半住半投に向いているのか」「どのような物件を購入・建てるべきか」不安な方は、クレバリーホーム東京（城東店・新宿店）にご相談ください。

まずは専門家にご相談いただき、資産形成と居住の両面から納得できる選択肢を見つけてください。

クレバリーホーム東京では、賃貸併用住宅や狭小地向け4階建て住宅など、半住半投に最適なプランをご提案しています。資料請求・無料相談はお気軽にどうぞ。