二世帯住宅の住宅ローンの組み方3選｜「返済がきつい」を防ぐ資金計画や月々の返済額も
二世帯住宅では、住宅ローンの組み方によって、持ち分やメリット・デメリットが異なります。
そこで本記事では、二世帯住宅で住宅ローンを組む3つの方法や「返済がきつい」を防ぐための資金計画の考え方について、解説します。
住宅ローン負担額に応じた月々の返済額や知っておきたい住宅ローン審査の注意点もわかるため、親と子世帯が納得できる返済方法を選びたい方は、ぜひ記事を参考にしてくださいね。
Contents
二世帯住宅の住宅ローンの組み方3選｜メリット・デメリット
二世帯住宅の住宅ローンの組み方は、おもに3パターンあります。
- 【収入合算】収入を合算させて住宅ローン
- 【ペアローン】親子で別々に住宅ローン
- 【親子リレー】親子で引き継ぐ住宅ローン
それぞれ、単独ローンを組むより、借入可能額を増やせるメリットがありますが、それ以外にも、知っておきたい特徴があります。
特徴やメリット・デメリットを順番に確認してみましょう。
【収入合算】収入を合算させて住宅ローン
収入合算とは、親と子の収入を合算させて、1つの住宅ローンを組む方法です。
単独で住宅ローンを組むより、審査の基準となる収入が高くなるため、借入可能額を増やすことが可能です。
収入合算の主流である「連帯保証型」は、住宅ローンを組む契約者が債務者となり、片方は連帯保証人になります。
連帯保証人は、債務者の返済が滞った場合に、返済する責任を負います。
収入合算（連帯保証型）のメリット・デメリットは、下記の通りです。
| メリット | デメリット |
| ・契約が1本なため、諸費用を抑えられる ・パートや非正規雇用でも合算しやすい ・団体信用保険の加入は契約者のみ | ・住宅ローン控除が契約者のみ ・住宅の持ち分は契約者のみ
|
収入合算できる合算者の条件は、おもに「申込人の配偶者または親子であること」「申込人と同居していること」であり、親子でも合算者になることが可能です。
収入合算できる金額は、「合算者の収入50％まで」が多いですが、なかには「合算者の収入100％」としているケースもあり、金融機関によって、内容が異なります。
【ペアローン】親子で別々に住宅ローン
ペアローンとは、親と子が、共有名義で1つの二世帯住宅に、2つのローンを組んで契約する方法です。
親も子も住宅ローン債務者となり、また、お互いの連帯保証人になります。
ペアローンのメリット・デメリットを見てみましょう。
| メリット | デメリット |
| ・親子で住宅ローン控除を利用でき、控除額が増やせる ・親子で住宅の持ち分を持てる ・親子で団体信用保険に加入できる | ・契約が2本になるため、諸費用が増える ・親が亡くなっても、子の住宅ローン返済は残る ・持ち分と負担額が異なると、贈与税が発生する可能性がある |
参照サイト：国税庁 住宅借入金等特別控除
【親子リレー】親子で引き継ぐ住宅ローン
親子リレーローンは、親から子どもに返済債務が引き継がれる住宅ローンです。
親が最初に住宅ローン返済をスタートし、退職後に、子が返済を引き継ぐなど、長期で返済計画を立てることができます。
親子リレーのメリット・デメリットは、下記の通りです。
| メリット | デメリット |
| ・返済計画を長くし、月々の返済額を抑えられる ・親子で住宅ローン控除を利用でき、控除額を増やせる ・親子で住宅の持ち分を持てる | ・団体信用保険への加入は、子しか加入できないケースが多い ・親が返済途中に亡くなった場合、子へ住宅ローン返済が引き継がれて、高額になる
|
親子リレーの条件には、「親子で同居している方」「親子で安定した収入がある方」「子の申込時の年齢が70歳未満」などがあります。
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二世帯住宅の費用相場や月々の返済額
二世帯住宅の費用相場
二世帯住宅は一般的な住宅の2割～4割程度、価格が高くなるといわれています。
一般的な住宅の建築費が3,000万円であれば、二世帯住宅は「3,600万円～4,200万円」が目安です。
キッチンやお風呂など、設備を増やすことでコストがかかるのはもちろんですが、床面積も40坪～50坪と広くなりがちなため、高くなる傾向です。
住宅ローンの月々の返済額
住宅ローンの月々の返済額は、親と子の住宅ローンの負担割合や頭金の金額などによって、異なります。
そこで、住宅ローンの借入額別に、月々の返済額をシミュレーションしました。
ご自身の負担額の割合に応じた返済額を確認してみましょう。
【金利0.6% 元利均等返済 返済期間35年間の場合】
| 住宅ローンの負担額 | 月々の返済額 | 総返済額 |
| 1,000万円 | 2.6万円 | 1,100万円 |
| 2,000万円 | 5.3万円 | 2,200万円 |
| 3,000万円 | 7.9万円 | 3,300万円 |
| 4,000万円 | 10.5万円 | 4,400万円 |
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「月々のローン返済がきつい」を防ぐ資金計画の考え方
二世帯住宅で、「月々のローン返済がきつい」とならないように、資金計画の考え方を見てみましょう。
- 年収別に無理のない返済額で組む
- 親と子で準備できる頭金を確認
- 将来の収入と支出を想定して組む
- 固定資産税や修繕費を考慮する
年収別に無理のない返済額で組む
まずは、年収別に無理のない返済額で組むことが、ポイントです。
親と子で住宅ローンを組む場合、それぞれの年収で借入可能額と無理のない借入額をシミュレーションしてみましょう。
一般的に、無理のない借入額は、年収の6倍～7倍が定説です。
例えば、年収500万円の方は、「3,000万円～3,500万円」が目安となります。
親と子で準備できる頭金を確認
住宅ローンの頭金がいくら準備できるかを確認することも、資金計画を立てる上では、重要です。
頭金を多く出すことで、住宅ローン返済額を抑えることができ、月々の返済がきついという状況に、なりにくくなります。
将来の収入と支出を想定して組む
親の役職定年や退職など、収入が下がる時期を確認し、無理のない資金計画を立てることが大切です。
また、子世帯では、自身の子どもの成長と共に増える教育費が、ポイントになります。
いくら程度必要になるのか、住宅ローン返済中でも、教育費を貯めることができるのか、など、ある程度の支出を想定して、資金計画を立てましょう。
固定資産税や修繕費を考慮する
毎年、土地と建物には、固定資産税がかかります。
都市部など、土地代が高いエリアでは、固定資産税も高くなりがちです。
固定資産税やリフォームなどの修繕費は、住宅ローン返済とは、別にかかるランニングコストになります。
これらの維持管理費を考慮して、資金計画を立てることで、「月々の返済がきつい」を防ぐことに繋がります。
二世帯住宅で住宅ローンを組むなら登記方法に注意
二世帯住宅で住宅ローンを利用する際には、登記方法に注意が必要です。
登記方法には、おもに3種類あり、住宅ローンの組み方と負担額に合わせて、登記方法を選ぶ必要があります。
| 登記方法 | 特徴 |
| 単独登記 | ・単独名義で登記する方法 ・所有持ち分が1人となる ・負担額によっては、贈与とみなされ、税金が発生する可能性がある |
| 共有登記 | ・1つの住まいを共有で登記する方法 ・親と子の負担額の割合に応じて、それぞれが、持ち分を持つ |
| 区分登記 | ・完全分離型の二世帯住宅で選択できる登記方法 ・親と子で、独立した住宅として登記する |
二世帯住宅は住宅ローン審査に注意
親と子で住宅ローンを組んで、二世帯住宅を建てる場合、住宅ローン審査の条件で、注意しなくてはいけない点があります。
その注意点は、団体信用保険へ加入できる健康状態であるかです。
とくに、年齢が高くなっている親世帯では、健康状態に不安を抱えていたり、過去に大きな手術経験があるケースも、少なくありません。
親も団体信用保険への加入を必須条件としている住宅ローンでは、健康状態によっては、住宅ローン審査が通らない可能性があります。
ただし、数は少なくなりますが、健康状態に不安を抱えていても、選べる金融商品もあるため、まずは、住宅会社や不動産会社に、相談することが大切です。
まとめ
二世帯住宅で住宅ローンを組む3つの方法や「返済がきつい」を防ぐための資金計画の考え方、住宅ローン審査の注意点や月々の返済額について、解説しました。
住宅ローンは、親と子のどちらも納得できる返済計画を立てることが、快適な暮らしを実現させるポイントとなります。
東京で二世帯住宅を検討中の方は、23区内での施工実績が豊富なクレバリーホーム東京まで、お気軽にご相談ください。
監修者情報
高坂 昇ou2株式会社 専務取締役 一級建築士
木造密集地域や防火地域において、木造ならではの施工性や設計の柔軟性、コストパフォーマンスを活かして木造耐火４階建て住宅（もくよん®）や、災害時の避難場所となる地下室や屋上を備えた災害住宅も提唱しています。
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