二世帯住宅で賃貸を想定して新築するポイント｜メリット・デメリットやトラブル回避案も
賃貸需要の高い都心では、二世帯住宅を賃貸に転用して、家賃収入を得ることを検討する方は、少なくありません。
そこで本記事では、新築時に、賃貸併用を想定して二世帯住宅を建てるポイントやメリット・デメリット、トラブル回避案について、解説します。
自宅としての快適性を保ちながら、賃貸として、安定した収入を得たい方は、ぜひ記事を参考にしてくださいね。
二世帯住宅で賃貸を想定して新築するポイント
「完全分離・一部共有・完全共有」のタイプ選び
二世帯住宅を賃貸併用に転用するためには、新築時の間取りタイプが重要です。
二世帯住宅の間取りには、3つのタイプがあり、賃貸併用を想定している場合、「完全分離型」が、おすすめです。
3つのタイプの特徴と賃貸向きかを確認してみましょう。
| タイプ | 特徴と賃貸への転用のしやすさ |
| 完全分離型 | 玄関・キッチンなどすべてが二世帯分ある人気タイプ。設備が独立しているため、賃貸併用に転用しやすい。 |
| 一部共有型 | リビングやキッチンなど一部共有している。そのままでは賃貸できないため、水回りなどの設備導入が必要。 |
| 完全共有型 | 昔ながらの同居型であり、すべてが共有。賃貸併用には、大規模なリフォームが必要になるため、不向き。 |
将来、賃貸併用を検討している場合、新築時に、ミニキッチンなど、コンパクトでも良いので、二世帯分の設備を導入しておくと良いでしょう。
「上下分離」と「左右分離」のタイプ選び
二世帯住宅では、世帯ごとに居住スペースを「1階・2階の上下」または「住宅を縦に分断して左右にする」間取りが、一般的です。
それぞれのメリット・デメリットを確認してみましょう。
| メリット | デメリット | |
| 上下分離型 | コンパクトな土地でも、広々とした住宅を建てられる。 | 上階の足音や生活音が気になる恐れがある。 |
| 左右分離型 | 上下階の世帯を気にせず生活できる。 | ワンフロアが狭く、窮屈に感じられる恐れがある。 |
都市部で新築する場合、土地を有効活用できる「上下分離型」が、人気です。
3階建て・4階建てにすることで、コンパクトな土地でも、二世帯に必要な部屋数を確保できます。
どちらも賃貸に転用できますが、それぞれの特徴を考慮して、防音対策やプライバシー性を高めた設計が、必要です。
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プライバシーを確保できる間取り
二世帯住宅でも、賃貸併用でも、自宅を快適な空間にするためには、プライバシー確保が重要です。
プライバシー確保におすすめの間取りは、下記の通りです。
- 2つの玄関を離す
- 賃貸用に外付け階段を設ける
- 寝室の位置を離す
玄関を2つ設けることはもちろん、寝室の配置を離すことも、ポイントです。
起床や就寝時間など、ライフスタイルが異なる世帯が、1つの建物に住むため、静かに過ごしたい寝室の配置は、慎重に検討しましょう。
騒音トラブルを回避する防音対策
騒音トラブルを回避するための防音対策は、新築時におこなうことが、効果的です。
防音性の高い家づくりをすることで、音によるストレスを軽減し、自身のプライバシーを守ることにも繋がります。
新築時の防音対策としては、下記の方法が考えられます。
- 遮音対策（壁を厚くする・防音性の高い素材を選ぶ）
- 防振対策（振動を抑える構造にする）
- 鉄筋コンクリート造にする
- 気密性の高い住宅にする
- 防音室を設ける
住宅ローンの利用を確認
賃貸併用にする場合、条件によっては、住宅ローンから、金利の高いアパートローンに借り換える必要があります。
住宅ローンのまま賃貸併用にするためには、「自宅部分の床面積を全体の50％以上」にする必要があります。
また、金融機関によっては、賃貸併用住宅での住宅ローンの利用を許可していないケースもあるため、住宅ローンを組む前に、金融機関への相談が、おすすめです。
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二世帯住宅を賃貸併用にするメリット
二世帯住宅を賃貸併用にする主なメリットについて、順番に解説します。
- 家賃収入を住宅ローン返済にまわせる
- 生活基盤や老後の暮らしが安定する
- 相続対策になる場合がある
家賃収入を住宅ローン返済にまわせる
賃貸併用にすることで、家賃収入を自宅部分の住宅ローン返済にあてることができます。
立地が良く、高い収益を見込める場合、住宅ローン返済の負担を大幅に軽減できるメリットがあります。
生活基盤や老後の暮らしが安定する
現在、働いている方は、給料とは別に、家賃収入を得られるため、2つの収入源により、生活基盤を安定させることができます。
また、住宅ローン完済後は、維持管理費をのぞいた部分が、そのまま収入となるため、年金と合わせて、老後の暮らしにゆとりが生まれます。
相続対策になる場合がある
賃貸併用は、相続税の負担を軽減できるメリットがあります。
主なポイントは、土地建物の財産評価が、時価より低く評価されることがある点です。
また、自宅も兼ね備えていることから、「小規模宅地等の特例」を使い、自宅部分に対して330㎡までの評価額を80％減額できます。
そのため、相続時の節税効果が期待できます。
参照サイト：国税庁 No.4124 小規模宅地等の特例
二世帯住宅を賃貸併用にするデメリットと対策案
二世帯住宅を賃貸併用にする場合、事前に知っておきたいデメリットがあります。
今回は、デメリットとその対策案も含めて、順番にご紹介します。
- 売却しにくい
- 賃貸に出す手続きと経営が面倒
- 入居者とトラブルになる恐れがある
売却しにくい
一般的な住宅と比べて、二世帯住宅も賃貸併用住宅も、売却しにくいデメリットがあります。
主な理由は、需要の数が、限られるためです。
とくに、賃貸併用住宅は、賃貸経営を目的とした投資家にとっては、自宅部分が邪魔になるため、ニーズに合いません。
【対策案】
将来的に、一般的な戸建てや完全な賃貸物件として、売却を想定している方は、比較的容易に間取りリフォームができる木造での建築が、おすすめです。
売却時に、需要の高い間取りにリフォームすることで、売却しやすい物件にできます。
賃貸に出す手続きと経営が面倒
賃貸に出す際も、賃貸経営をスタートさせた際も、事務作業が多く、時間と労力がかかります。
【手続きの例】
- 賃貸として出せるのか、法令上の制限を確認
- 内装や設備の準備
- 不動産会社に仲介依頼
- 入居者と賃貸経営
【賃貸経営時の例】
- 家賃など賃貸条件の確認
- 入居者とのトラブル対応
- 退去後のお部屋の修繕
【対策案】
専門的な知識が必要になるケースが多いため、不動産会社への相談や管理会社に業務を委託する方法が検討できます。
入居者とトラブルになる恐れがある
賃貸併用は、一般的なアパートで起こりうる「騒音トラブル・ゴミ出し問題」など、入居者とトラブルになる恐れがあります。
【対策案】
トラブルを避けるためには、新築時の設計が重要になります。
防音性やプライバシー性を高めた家づくりを住宅会社と打ち合わせしながら、検討してみましょう。
まとめ
二世帯住宅で賃貸を想定して新築する際のポイントや賃貸併用にするメリット・デメリット、トラブル回避のための対策案について、解説しました。
賃貸併用として活用するためには、新築時の間取りや防音対策、プライバシー確保ができる工夫が重要です。
東京で二世帯住宅や賃貸併用住宅をご検討の方は、23区内での施工実績が豊富なクレバリーホーム東京まで、お気軽にご相談ください。
監修者情報
高坂 昇ou2株式会社 専務取締役 一級建築士
木造密集地域や防火地域において、木造ならではの施工性や設計の柔軟性、コストパフォーマンスを活かして木造耐火４階建て住宅（もくよん®）や、災害時の避難場所となる地下室や屋上を備えた災害住宅も提唱しています。
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