12坪の3階建て狭小住宅の間取り事例｜東京の広々間取りやビルトインガレージをご紹介
東京などの都心では、12坪の土地に建つ3階建て狭小住宅でも、開放的で暮らしやすい間取りの成功事例は、多数あります。
そこで本記事では、12坪の土地に建てた3階建て狭小住宅やビルトインガレージの間取り事例、建築価格について解説します。
12坪に建てられる住宅の広さをイメージしたい方は、ぜひ参考にしてくださいね。
12坪の3階建て狭小住宅の間取り事例
東京都内の約12坪の土地に建つ、3階建て狭小住宅の間取り事例をご紹介します。
【敷地12坪：延床27坪】木造耐火の3階建て
敷地12.17坪、延床27.74坪の木造耐火構造の3階建て二世帯住宅です。
12坪の土地でも、二世帯がのびのびと暮らせる開放的な住空間を実現しています。
東京などの都心に多い防火地域や準防火地域でも、耐火構造にすることで、木造でも問題なく建築が可能です。
【敷地12坪：延床24坪】3階建てホームエレベーター付き
敷地12.16坪、延床24.76坪の3階建て狭小住宅です。
必然的に、階段の上り下りが多くなる3階建てですが、ホームエレベーターを設けることで、老後も安心して、長く暮らせる間取りを実現しました。
小型のホームエレベーターであれば、狭小住宅でも、居住スペースを圧迫することなく設置が可能です。
【敷地12坪：延床43坪】十分な広さを確保した3階建て
敷地12.95坪、延床43.16坪の3階建て店舗併用住宅です。
12坪の土地でも、容積率などの制限が良ければ、広さを十分に確保できます。
こちらは、1階が店舗、2階3階が居住スペースの間取りとなっており、都内の好立地に、職場と住まいの両方を実現しました。
【敷地12坪：延床20坪】ビルトインガレージの3階建て
敷地12.9坪、延床20.64坪のビルトインガレージ付き3階建て狭小住宅です。
おしゃれでシックなデザインに仕上がっており、12坪の土地を活かしながら、開放的で明るい間取りを実現しています。
デットスペースを活用した収納により、収納が足りなくなりがちな狭小住宅でも、十分な収納スペースの確保に成功しています。
東京で3階建て狭小住宅をご検討の方は、23区内での施工実績が豊富なクレバリーホーム東京まで、お気軽にご相談ください。
▶東京で狭小住宅の施工実績が豊富な「クレバリーホーム東京」のカタログはこちら
▶資金計画や間取りプランなど東京で家を建てる方に役立つイベント情報
12坪に建つ3階建て注文住宅の建築価格
12坪に建てる3階建て注文住宅の建築価格は、いくらになるのでしょうか？
建築価格に大きく影響する「構造」と「住宅の広さ」ごとに、確認してみましょう。
構造別の坪単価
構造別の坪単価について、令和6年度の国税庁による構造別の工事費用を基にした下記表を見てみましょう。
【構造別、工事費用】
| 構造 | 全国平均の 坪単価 | 東京都の 坪単価 |
| 木造 | 約68万 | 約72万円 |
| 鉄骨造（S造） | 約97万 | 約117万円 |
| 鉄筋コンクリート造（RC造） | 約100万 | 約127万円 |
参照サイト：国税庁 地域別・構造別の工事費用表（1m当たり）【令和6年分用】
構造のなかでは、木造が一番安く、都心になるほど、相場が高くなる傾向です。
延床ごとの価格の目安
12坪の3階建て狭小住宅は、都心が多いため、先ほどの東京都の坪単価を基にして、延床面積ごとの価格の目安を確認してみましょう。
【3階建て狭小住宅の本体価格の目安】
| 構造 | 延床20坪 | 延床30坪 | 延床40坪 |
| 木造 | 1,440万円 | 2,160万円 | 2,880万円 |
| 鉄骨造 | 2,340万円 | 3,510万円 | 4,680万円 |
| RC造 | 2,540万円 | 3,810万円 | 5,080万円 |
ただし、建築費は、仕様や立地、住宅設備などによって変わるため、上記は目安として頂き、必ず見積書をご確認ください。
▶東京23区内の土地をフル活用する│10cmも無駄にしない【狭小住宅】
12坪に建てられる注文住宅の広さや最適な家族人数は？
12坪に建てられる注文住宅の広さ
12坪に建てられる住宅の広さは、「建ぺい率」と「容積率」が大きく影響してきます。
とくに、3階建て以上の狭小住宅の場合、容積率の高さが重要です。
容積率は、土地に建てられる延床面積の上限であり、容積率が高いほど、コンパクトな土地に、広々とした住宅を建てることが可能です。
下記例を参考に、広さを確認してみましょう。
【土地12坪（39.6㎡）に建てられる住宅の広さ】
| 1階床面積の上限 | 延床面積の上限 | |
| 建ぺい率60％/容積率200％ | 7.2坪（約23.7㎡） | 24坪（約79.2㎡） |
| 建ぺい率80％/容積率300％ | 9.6坪（約31.6㎡） | 36坪（約118.8㎡） |
土地12坪でも、延床24坪～36坪ほどの家づくりが可能なことがわかります。
ただし、3階建ての場合、容積率を最大限に活用して、延床面積の上限まで、確保できない場合があります。
容積率が高い12坪の土地であれば、4階建ても検討してみると良いでしょう。
▶【希望の広さを叶える4階建て】クレバリーホーム東京の木造4階建て（もくよん）
12坪で暮らす最適な家族人数は？
狭小住宅は、3人～4人家族が快適に過ごせる広さを確保できるのか、不安に思う方も多くいらっしゃいます。
世帯人数に必要な面積を、下記の国土交通省のデータを参考に、確認してみましょう。
【都市部の住宅を想定した都市居住型の誘導居住面積水準】
| 2人 | 3人 | 4人 | 5人 | |
| 坪数 | 16.6坪 | 22.7坪 | 28.7坪 | 34.8坪 |
| ㎡ | 55㎡ | 75㎡ | 95㎡ | 115㎡ |
参照サイト：国土交通省 令和６年度 住宅経済関連データ
延床22.7坪なら3人家族が、延床28.7坪なら4人家族が、多様なライフスタイルに対応して、快適に暮らせると想定される広さです。
12坪の狭小地でも、3階建てにすることで、3人～4人家族が、快適に暮らせる広さを確保できそうですね。
▶【東京都助成金対象】太陽光発電+蓄電池で実現するオフグリッド住宅
12坪で3階建てビルトインガレージ付きを建てるポイント
耐震性の高さ
ビルトインガレージは、1階部分が駐車スペースとなり、大開口となるため、建物全体を支える壁が、少なくなり、耐震性が低くなる場合があります。
そのため、耐震性の強い施工を得意とする住宅会社を選ぶことが、ポイントです。
地震に対する建物の強度は、「耐震等級1～3」で確認でき、地震に一番強い等級は、耐震等級3です。
ただし、3階建て以上のビルトインガレージで、耐震等級3を取得するには、難易度が高くなるため、事前に取得可能か確認することが大切です。
構造による間取りと価格の違い
12坪の狭小地に、3階建てビルトインガレージ付きを建てる場合、木造や鉄骨造など、構造によって、間取りや建築価格が異なります。
頑丈な鉄骨造は、ガレージを広く造ることができるメリットがありますが、建築価格が割高です。
木造は、比較的低コストで建てることができますが、ガレージの広さによっては、柱や壁が必要になるなど、間取りに制限を受ける場合があります。
そのため、予算内で希望のビルトインガレージ付きを建てるために、構造を自由に選べる住宅会社に、依頼することが重要です。
間取りによっては、木造＋鉄骨造の「混構造」という選択肢も、検討できます。
まとめ
12坪に建てる3階建て狭小住宅の間取りやビルトインガレージの事例、延床面積ごとの価格の目安などをご紹介しました。
12坪でも、土地と住宅会社選びにこだわることで、ご家族に必要な広さを確保した広々とした家づくりが可能です。
東京で3階建て狭小住宅をご検討の方は、23区内での施工実績が豊富なクレバリーホーム東京まで、お気軽にご相談ください。
監修者情報
高坂 昇ou2株式会社 専務取締役 一級建築士
木造密集地域や防火地域において、木造ならではの施工性や設計の柔軟性、コストパフォーマンスを活かして木造耐火４階建て住宅（もくよん®）や、災害時の避難場所となる地下室や屋上を備えた災害住宅も提唱しています。
詳しいプロフィールはこちら
