不動産投資ローンと住宅ローンの違い｜ 併用や借り換え、住宅ローンでの投資も徹底解説
「不動産投資ローンと住宅ローンの違いは？併用できるの？」
「住宅ローンを組んで不動産投資はできる？借り換えは？」
上記のように、不動産投資について、疑問に思われている方は、多いかと思います。
そこで本記事では、住宅ローンと不動産投資ローンの違いやよくある疑問、注意点について、徹底解説します。
事前に知っておきたい不動産投資ローンの特徴がわかるため、不動産投資を検討している方は、ぜひ記事を参考にしてくださいね。
不動産投資ローンと住宅ローンは併用できる？
まずは、不動産投資ローンと住宅ローンの併用はできるのか？についてですが、結論から言いますと、併用は可能です。
ただし、２つのローンを併用することで、融資額が高額になり、返済が困難になるリスクが高くなるため、金融機関による審査が厳しくなります。
不動産投資ローンと住宅ローンのどちらを先に組んだほうが良いかは、契約者の属性や優先順位によって異なります。
ただし、どちらを先にしても、後から組むローンに影響を与えるため、将来的な計画も含めて、判断することが大切です。
不動産投資に住宅ローンは利用できる？バレる？
不動産投資ローンより、住宅ローンのほうが、金利が低いため、不動産投資用の物件購入に、住宅ローンを利用したいという方も、いるかと思います。
ですが、基本的に、不動産投資用の物件に、住宅ローンは利用できません。
住宅ローンは、あくまで、自宅購入のために、組めるローンです。
問題が発覚した場合、契約違反となるため、住宅ローンの一括返済を求められる可能性が、高くなります。
ただし、自宅と賃貸部分が1つの建物になっている「賃貸併用住宅」の場合、条件を満たすことで、住宅ローンを組むことが可能です。
自宅を賃貸物件にできる？借り換えの注意点は？
ライフスタイルの変化によって、自宅を賃貸として貸し出したいという方も、いらっしゃいます。
住宅ローンの残債がある自宅を賃貸として貸し出すには、不動産投資ローンに借り換える必要があります。
注意点は、不動産投資ローンに借り換える場合、住宅ローンと比べて金利が上がるため、返済額が高くなることです。
そのため、「収益は見込めるのか？」「将来的に、売却できるのか？」なども含めて、シミュレーションすることが大切です。
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不動産投資ローンと住宅ローンの違い
不動産投資ローンと住宅ローンの違いについて、順番に確認してみましょう。
- 融資の対象
- 金利の違い
- 融資額の上限の違い
- 借入期間の違い
- 審査項目の違い
- 住宅ローン控除の有無
融資の対象
購入する対象物件によって、利用できるローンに違いがあります。
住宅ローンは、自宅の新築や中古の購入、増改築や注文住宅の取得が対象です。
一方で、不動産投資ローンは、アパートやマンションなど、収益用不動産が、対象になります。
金利の違い
一般的な住宅ローンと比べて、不動産投資ローンは、金利が高く設定されています。
住宅ローンの変動金利は、「0.6％～0.8％」（2025年8月時点）など、1％未満が多いですが、不動産投資ローンは「2％～3％」程度が多くなります。
融資額が多くなる不動産投資ローンは、1％の金利の違いが、返済額に大きく影響するため、慎重に金融商品を選ぶことが重要です。
融資額の上限の違い
融資額の上限は、不動産投資が高く、住宅ローンは低く設定されています。
例えば、住宅ローンの場合、「年収の8倍～9倍」が上限の目安です。
また、年収倍率とは別に、民間の金融機関では1億円程度、フラット35では、8,000万円が借入額の上限になります。
一方で、不動産投資ローンの場合、年収の10倍～12倍程度まで借りられる可能性があります。
なぜなら、担保となる物件の資産価値などが、融資額に影響を与えるためです。
借入期間の違い
住宅ローンと不動産投資ローンでは、借入期間が異なります。
住宅ローンは、「35年間まで」が一般的です。
不動産投資ローンの場合、多くの金融機関で、法定耐用年数までと定められています。
法定耐用年数は、構造によっては、異なるため、下記表で確認してみましょう。
【構造ごとの法定耐用年数】
| 構造 | 法定耐用年数 |
| 木造 | 22年 |
| 軽量鉄骨造（厚さ3㎜以下） | 19年 |
| 軽量鉄骨造（厚さ3㎜超え～4㎜以下） | 27年 |
| 鉄筋コンクリート造 | 47年 |
参照サイト：国税庁 法定耐用年数
木造の不動産投資物件の場合、ローンを組める期間は「22年間まで」であり、住宅ローンより短くなるため、注意が必要です。
審査項目の違い
住宅ローンと不動産投資ローンでは、審査項目に、違いがあります。
住宅ローンは、年収や勤続年数など個人の属性が、審査項目の基準です。
不動産投資ローンの場合は、個人の属性とあわせて、物件の「収益性」と「担保性」が審査項目に、含まれます。
賃貸物件として、「安定的な収益が見込めるか」「売却した際に、いくらで売却が可能なのか」を入念にチェックし、融資を通すか判断します。
住宅ローン控除の有無
不動産投資ローンの場合、最大455万円（2025年時点）を所得税や住民税から控除される住宅ローン控除を利用できません。
ローンを組んだ初年度から、控除なしのローン返済がスタートします。
参照サイト：国税庁 住宅借入金等特別控除の対象となる住宅ローン等
関連記事：【2025年以降】住宅ローン控除はなくなる？改正点や年収ごとの控除額、いくら戻るかについて
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不動産投資ローンの審査項目
不動産投資ローンを組む際の審査項目について、確認してみましょう。
投資物件の収益性
不動産投資ローンの返済は、おもに家賃収入から返済するため、投資物件の収益性が、非常に重要になります。
そのため、実現可能な「収支計画書」を金融機関に提出するなど、収益性の高さをアピールすることで、審査が通りやすくなります。
契約者の与信枠
契約者の与信枠とは、「返済できるのかの信用力に対して設定する限度額」です。
不動産投資ローンは、契約者の信用力が、融資額に影響を与えます。
年収や勤続年数、勤務先だけではなく、家族構成や支出なども確認されます。
家賃収入によって、ローンを返済するため、個人の収入は関係ないように見えますが、契約者の収入が下がった場合、家賃収入を生活費にあててしまう可能性があります。
そのため、金融機関は、個人の収支に問題はないか、安定しているかをチェックします。
物件の資産価値
金融機関は、融資額を決める際に、担保とする物件の資産価値を確認します。
万が一、返済が滞っても、物件を売却することで、融資した金額を回収できるように、するためです。
担保となる物件の資産価値が高ければ、高額な融資額も、見込めます。
不動産投資ローンのメリット・デメリット
不動産投資ローンを組むメリット・デメリットには、どのようなものがあるのでしょうか？
後悔しないために、事前に把握しておきましょう。
不動産投資ローンのメリット
不動産投資ローンのメリットは、手持ち資金や年収が少なくても、投資物件を購入できる点です。
融資額を多くすることで、人気の立地や賃貸需要の高い物件を選びやすくなります。
また、ローンを利用することで、自己資金を残すことができ、想定外の支出が発生しても、対応しやすくなります。
不動産投資ローンのデメリット
不動産投資ローンは、住宅ローンと比べて金利が高いため、利息額も多くなります。
また、一般的に、10年以上の返済計画を立てますが、返済期間中に、金利が上昇して、返済額が増える可能性もあります。
万が一、返済が滞った場合、売却することで、黒字化できるのか？など、出口戦略も含めて、計画を立てることが重要です。
まとめ
不動産投資ローンと住宅ローンの違い、併用や借り換え、金利や注意点などについて、解説しました。
賃貸需要のある立地であれば、不動産投資ローンを利用して、給料とは別の収入源を増やして、生活基盤を安定させることが可能です。
東京で賃貸物件や賃貸併用住宅をご検討の方は、23区内での施工実績が豊富なクレバリーホーム東京まで、お気軽にご相談ください。
監修者情報
高坂 昇ou2株式会社 専務取締役 一級建築士
木造密集地域や防火地域において、木造ならではの施工性や設計の柔軟性、コストパフォーマンスを活かして木造耐火４階建て住宅（もくよん®）や、災害時の避難場所となる地下室や屋上を備えた災害住宅も提唱しています。
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