ビルトインガレージの建ぺい率と容積率の影響は？延べ床面積の緩和措置や費用の抑え方も
建ぺい率と容積率は、ビルトインガレージに、どう影響するのでしょうか？
結論から言いますと、建ぺい率は影響しませんが、容積率は緩和措置があるため、間取りや延べ床面積に影響します。
本記事では、容積率の緩和措置や建ぺい率・容積率の計算方法、ビルトインガレージの費用を抑えるコツについて、解説します。
ビルトインガレージが人気の理由｜メリット
ビルトインガレージは、1階部分が駐車スペースになっている建物をさし、インナーガレージとも呼ばれます。
都市部に多いコンパクトな土地でも、駐車スペースを確保できるため、常に一定の人気がある住宅です。
ビルトインガレージには、費用面や生活の利便性でのメリットが、多くあります。
費用面では、「土地代を安く抑えられる」「月極駐車料金がかからない」など、初期費用とランニングコストを抑えた家づくりが可能です。
利便性の面では、「レンタカーなどの予約が必要ないため、気軽に車を使える」「雨に濡れずに、たくさんの荷物を運べる」など、暮らしの満足度が向上します。
ビルトインガレージは、荷物が多くなりがちな子育て世帯や移動による身体的な負担を軽減させたいシニア世帯に、人気があります。
▶東京でビルトインガレージの施工実績が豊富な「クレバリーホーム東京」のカタログはこちら
▶資金計画や間取りプランなど東京で家を建てる方に役立つイベント情報
ビルトインガレージのデメリットと注意点
都市部で人気のビルトインガレージですが、デメリットもあるため、事前の対策が大切です。
ビルトインガレージは、1階部分の出入り口が大開口になるため、建物を支える壁面積が少なくなり、耐震性が低くなる恐れがあります。
そのため、構造上の耐力を上げるために、柱や壁に厚さを持たせたり、鉄骨造や鉄筋コンクリート造で建築したりするケースが多く、建築費用が割高になる傾向です。
間取り面で注意したい点は、排気ガスとエンジン音・シャッター音です。
車から出る排気ガスのニオイが充満するのを防ぐために、換気設備の導入が必要になります。
また、建物内部に駐車スペースがあるため、エンジン音やシャッター音が、居室まで、響く可能性があります。
騒音を防ぐために、防音材の使用や寝室の配置を遠ざけるなど、設計段階での対策が効果的です。
関連記事：ビルトインガレージは危ないってホント？耐震性を高める方法や後悔しやすい事例と対策を解説
ビルトインガレージの容積率は延べ床面積に影響する
容積率とは
容積率とは、延べ床面積の上限を示す割合です。
【計算方法の例】
・100㎡(敷地面積）×150％(容積率）＝150㎡(延べ床面積の上限）
3階建て以上のビルトインガレージでは、容積率の高さが重要になります。
容積率が高いほど、縦に階層を増やして広い住宅を建てることができます。
ビルトインガレージは緩和措置で延べ床面積を広くできる
ビルトインガレージは、「延べ床面積の1/5を限度として、容積率の計算から除外できる」という緩和措置が適用でき、一般的な住宅より、広い住宅を建てることが可能です。
例えば、一般住宅の場合、敷地面積100㎡、容積率150％では、「100㎡×150％＝150㎡」になり、建てられる延べ床面積の上限は150㎡です。
ですが、ビルトインガレージの場合、150㎡の1/5である30㎡は、容積率から除外して計算できます。
つまり「延べ床面積の上限150㎡＋ビルトインガレージ30㎡＝180㎡」となり、延べ床面積の上限を180㎡まで広くすることが可能です。
狭小地でも、土地を最大限に活用して、ご家族に必要な部屋数や居住スペースを確保しやすくなりますね。
参照サイト：建築基準法 | e-Gov法令検索
関連記事：ビルトインガレージが得意なハウスメーカーは？30坪～40坪の間取り実例や費用相場を解説
ビルトインガレージの建ぺい率は延べ床面積に影響しない
▶ビルトインガレージ 敷地12.9坪｜延床20.64坪の事例
建ぺい率とは
建ぺい率とは、一般的に1階部分の床面積の上限を示す割合です。
【計算方法の例】
100㎡(敷地面積）×50％(建ぺい率）＝50㎡(1階床面積の上限）
建ぺい率が高いほど、敷地いっぱいに住宅を建てることができます。
ビルトインガレージに建ぺい率は影響しない
建ぺい率は、ビルトインガレージの床面積には、影響しません。
ですが、住宅の外部にあるカーポートは、条件を満たすことで、建ぺい率の緩和措置が適用でき、一部を建ぺい率に含めずに計算できます。
カーポートの建ぺい率緩和措置が適用できる条件は、下記の通りです。
- 柱の間隔が2ｍ以上
- 天井の高さが1ｍ以上
- 外壁のない部分が4ｍ以上連続している
- 地階を除く階数が1階である
▶【希望の広さを叶える4階建て】クレバリーホーム東京の木造4階建て（もくよん）
ビルトインガレージに必要な広さ
▶ビルトインガレージ 敷地36.25坪｜延床82.81坪の事例
車1台・2台分に必要な広さ
ビルトインガレージに必要な広さは、車種によっても異なりますが、目安は、下記の通りです。
【ビルトインガレージの広さの目安】
- 車1台分 ：幅員0ｍ×長さ6.0ｍ 延床4坪～5坪
- 車2台分 並列：幅員0ｍ×長さ6.0ｍ 延床8坪～10坪
- 車2台分 直角：幅員0ｍ×長さ12.0ｍ 延床8坪～10坪
国土交通省が基準の駐車サイズ「普通車：幅員2.5ｍ×長さ6.0ｍ」を公表していますが、ビルトインガレージの場合、やや大きめのサイズが良いでしょう。
3面が壁で囲まれているため、基準サイズだと、駐車しにくくなる恐れがあるためです。
ビルトインガレージは、簡単にリフォームして広げることができないため、「前面道路の幅員」や「車のサイズ」、「ドアをどれだけ開閉したいか」も含めて、検討することが大切です。
参照サイト：：国土交通省「駐車場設計・施工指針について」
ビルトインガレージを建てるために必要な敷地の広さ
ビルトインガレージは、15坪以下の狭小地でも建てることができます。
例えば、こちらは敷地13.47坪、延床28.13坪の3階建てビルトインガレージ付き狭小住宅です。
車2台分を確保したい場合には、敷地20坪前後あれば、建築できます。
ただし、土地ごとに定められている法令上の制限によって異なるため、事前に、住宅会社に相談することが大切です。
ビルトインガレージの費用を安く抑える方法
木造で建てる
1階部分が大開口のビルトインガレージは、建物の強度を高めるために、木造ではなく、頑丈な鉄骨造や鉄筋コンクリート造を選ぶケースも多く、コストが高くなりがちです。
ですが、耐震性の強さは、構造ではなく設計による部分が大きいため、耐震性の強化が得意な住宅会社であれば、木造でも地震に強いビルトインガレージを建築できます。
建築コストを抑えたい方は、木造も含めて、検討するのがおすすめです。
令和6年度の国税庁による坪単価をもとに、構造別の費用相場を概算した値を確認してみましょう。
【構造別、工事費用】
| 構造 | 全国平均の 坪単価 | 延床30坪のビルトインガレージ付き注文住宅の費用相場 |
| 木造 | 約68万 | 約2,900万円 |
| 鉄骨造 | 約97万 | 約4,200万円 |
| 鉄筋コンクリート造 | 約100万 | 約4,300万円 |
※費用相場は延床面積×坪単価÷0.7で計算した値
参照サイト：国税庁 地域別・構造別の工事費用表【令和6年分用】
同じ30坪の延べ床面積の住宅でも、木造で建てることで、費用を1,000万円以上安く抑えることができます。
混構造で建てる
間取りプランによっては、木造だと難しいケースもあります。
その際におすすめなのが、1階が鉄骨造、2階・3階が木造などの混構造のビルトインガレージです。
材料費だけではなく、木造を取り入れることで、建物重量を軽くして、高額になりやすい地盤改良費を抑えることが可能です。
下記は、混構造で建てた3階建てビルトインガレージの事例です。
ビルトインガレージの「固定資産税が安くなる」は間違い
ビルトインガレージは、容積率の緩和措置が適用できることで、固定資産税が安くなるという記事を見かけた人も、いるかもしれません。
ですが、延べ床面積の1/5を容積率から除外して計算できても、税金の計算からは除外できません。
そのため、ビルトインガレージの固定資産税は安くならず、通常通りかかります。
まとめ
建ぺい率と容積率が、ビルトインガレージにどう影響するかについて、解説しました。
延べ床面積は、容積率の緩和措置によって、一般的な住宅より、広い住宅を建てることができます。
東京でビルトインガレージをご検討の方は、23区内での施工実績が豊富なクレバリーホーム東京まで、お気軽にご相談ください。
監修者情報
高坂 昇ou2株式会社 専務取締役 一級建築士
木造密集地域や防火地域において、木造ならではの施工性や設計の柔軟性、コストパフォーマンスを活かして木造耐火４階建て住宅（もくよん®）や、災害時の避難場所となる地下室や屋上を備えた災害住宅も提唱しています。
詳しいプロフィールはこちら
