セカンドハウスローンと住宅ローンの違い｜金利や取り扱い銀行、二拠点生活のローンについて

「セカンドハウスでも、住宅ローンは組める？」

「セカンドハウスローンって、住宅ローンとなにが違うの？」

上記のように、自宅とは別に、第二の拠点となるセカンドハウスを購入する際のローンについて、疑問に思われている方は、多いかと思います。

そこで本記事では、二拠点生活をおくるためのセカンドハウス購入で、利用できる「セカンドハウスローン」と「フラット35提携住宅ローン」について、わかりやすく解説します。

取り扱い銀行や金利などもご紹介しているため、ローンを比較したい方も、ぜひ記事を参考にしてくださいね。

【二拠点生活】セカンドハウスで住宅ローンは組める？

都会と郊外など、二拠点生活のためのセカンドハウスに、住宅ローンを組むことは、できるでしょうか？

結論から言いますと、別荘や別宅などのセカンドハウスでは、一般的な住宅ローンは組めません。

住宅ローンは、自宅を購入する際に、組めるローンだからです。

そのため、セカンドハウスを購入する際には、「セカンドハウスローン」または、「フラット35提携住宅ローン」を利用します。

フラット35は、住宅金融支援機構が銀行などと提携して、提供する住宅ローンであり、セカンドハウスでも、適用条件を満たせば利用できます。

セカンドハウスローンと一般的な住宅ローンの違いやセカンドハウスでフラット35を適用する条件などについて、順番に解説します。

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セカンドハウスローンとは？住宅ローンとの違い

セカンドハウスローンとは、別荘や別宅、2軒目の住宅購入や建築の際に、利用できるローンです。

おもなセカンドハウスローンと住宅ローンの違いは、下記の通りです。

• 金利が住宅ローンより高い
• 住宅ローン控除が使えない
• 住宅ローン審査が厳しい
• 取り扱い銀行が限られる

金利が住宅ローンより高い

一般的な住宅ローンと比べて、セカンドハウスローンは、金利が高く設定されています。

実際の金利は、金融機関によって異なりますが、金利が「2％～3％」に設定されていることが、多いです。

住宅ローンの変動金利では、0.6％～0.8％（2025年6月時点）など、1％未満が多いため、セカンドハウスローンは、2倍以上になります。

金利による返済額の違いを見てみましょう。

【借入額3000万円　借入期間20年の場合】

住宅ローン控除が使えない

住宅ローン控除は、10年～13年間、最大455万円（2025年時点）を所得税や住民税から控除され、マイホーム購入にかかる経済的負担を軽減してくれる制度です。

ですが、セカンドハウスローンでは、住宅ローン控除は、適用できません。

ローンを組んだ初年度から、控除なしのローン返済がスタートするため、注意が必要です。

関連記事：【2025年以降】住宅ローン控除はなくなる？改正点や年収ごとの控除額、いくら戻るかについて

住宅ローン審査が厳しい

別荘や別宅といった2軒目の住宅は、自宅と合わせて維持費が高くなることから、問題なく返済ができるのか、金融機関は契約者の返済能力を慎重に審査します。

また、住宅ローンの返済期間中に、セカンドハウスローンを組む場合、返済額が高額になるため、金融機関側のリスクが高くなります。

このような背景によって、住宅ローンと比べて、セカンドハウスローンは、審査が厳しくなる傾向です。

金融機関にもよりますが、「前年度の年収が500万円以上」など、条件を設けているケースがあります。

取り扱い銀行が限られる

多くの金融機関で、住宅ローンの金融商品を取り扱っている一方で、セカンドハウスローンを取り扱っている銀行は、数が限られます。

すべての銀行でセカンドハウスローンを組めるわけではないことを覚えておきましょう。

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セカンドハウスでもフラット35を利用できる

セカンドハウスでも、金融機関によっては、「フラット35提携住宅ローン」を利用できます。

セカンドハウスでフラット35を利用するためには、週末などに、自身が居住用に利用する住宅取得を目的とした場合になります。

フラット35で組むことで、住宅ローンと同じ低い金利で、ローンを組むことが可能です。

参照サイト：フラット35　セカンドハウスについて：長期固定金利住宅ローン 

住宅ローンと同じ金利で組める

金利の高さがネックとなって、セカンドハウスの購入に踏み出せない方も、多いかと思います。

そこで、一つの選択肢となるのが、固定金利の代表格であるフラット35です。

フラット35は、35年間、金利が固定される金融商品であり、変動金利と比べて、金利は高くなりますが、それでも2％前後で組むことが可能です。

3％の金融商品も多いセカンドハウスローンと比べて、比較的、低い金利で組むことができます。

自宅購入とほぼ同様の融資条件

セカンドハウスでフラット35を組む際の融資条件は、融資額や融資期間なども含めて、自宅購入の際の条件とほぼ同様です。

セカンドハウスとしてのおもな制限は、下記の通りです。

• セカンドハウスの2軒目（サードハウス）の取得には利用できない
• 賃貸目的では利用できない
• 住宅ローン控除が利用できない
• 金融機関によっては、取り扱っていない

関連記事：「二拠点生活（デュアルライフ）は疲れる」理由は？5つの対策、2つの拠点に住むメリットも解説

セカンドハウスローンの金利と取り扱い銀行を比較

セカンドハウスローンやセカンドハウスでも利用できるフラット35を取り扱っている銀行と金利、適用条件について、ご紹介します。

全期間固定金利のフラット35が利用できる銀行を選ぶのか、金利が低い変動金利がある銀行を選ぶのかなど、複数の銀行を比較し、ご自身の条件に合った金融商品を選びましょう。

楽天銀行

楽天銀行では、セカンドハウスでも、住宅ローンの「フラット35」を利用できます。

※2025年7月時点

団体信用保険への加入を必須条件としていないため、「過去に大きな手術をした」「通院している」など、健康状態に不安がある方でも、申し込むことが可能です。

参照サイト：セカンドハウス｜新規お借入住宅ローン｜楽天銀行

三菱ＵＦＪ銀行

三菱UFJ銀行では「セカンド住宅ローン」という、セカンドハウス・別荘向けの金融商品を取り扱っています。

変動金利と固定金利を選ぶことができ、どちらも住宅ローンの金利に0.8%上乗せした利率になります。

※2025年7月時点

「セカンド住宅ローン」では、団体信用保険が自動付帯となり、保険料は銀行負担となります。

参照サイト：セカンド住宅ローン | 三菱ＵＦＪ銀行

ＳＭＢＣ信託銀行プレスティア

ＳＭＢＣ信託銀行で利用できるセカンドハウスローンは、変動金利・固定金利が選べるほか、そのなかでも複数の金利プランを選ぶことが可能です。

※2025年7月時点

参照サイト：セカンドハウスローン｜ローン｜SMBC信託銀行プレスティア

各金融機関の金利をご紹介しましたが、金利は、毎月変動するため、ご契約前には、必ず最新の情報を確認するようにしましょう。

まとめ

セカンドハウスローンと住宅ローンの違い、セカンドハウスローンを取り扱っている銀行の比較、セカンドハウスでフラット35を利用する適用条件などを解説しました。

金利や適用条件、総返済額などを確認し、ご自身の条件に合う金融標品を選ぶことが大切です。

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