『賃貸併用住宅はやめとけ？』後悔を避けるため知るべき7つ理由、後悔を避ける8つの対策も解説
「賃貸併用住宅はやめとけ」と言われる理由をご存じでしょうか？
住宅ローンの負担を家賃収入で軽減できると注目される賃貸併用住宅ですが、ライフスタイルや収支計画の見通しを失敗すると後悔につながるケースもあります。
しかし、計画段階で適切な建築計画、収支計画を立てることで、後悔につながるリスクは避けることが可能です。
本記事では、賃貸併用住宅について「やめとけ」と言われる7つの理由と、後悔を回避するための8つの対策をご紹介、建築後の後悔を避ける方法をお伝えします。
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Contents
賃貸併用住宅とは？
賃貸併用住宅とは、自宅の一部に他人へ賃貸する空間を設けて、家賃収入を得ながら生活する住宅を指します。
住みながら収益も見込めるため、住宅ローンの負担を軽減したい方に注目されています。
こうした賃貸併用住宅には、次のような特徴があります。
- 住宅ローンの返済を家賃収入で補える
- 住宅ローン控除や減税制度を利用できる
- 間取りや住み方に制限が生まれる
- 騒音トラブルなどのリスクが生まれる
家賃収入による経済的メリットがある一方で、居住空間に他人を迎え入れる構造上、プライバシーや騒音の問題が起きやすいという声もあります。
生活と経営を両立する選択肢として、慎重な検討が求められるライフスタイルといえます。
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「賃貸併用住宅はやめとけ」と言われる7つの理由
賃貸併用住宅には魅力的なメリットがある一方で、暮らしの中で見えてくるリスクも少なくありません。
「やめとけ」と言われる、主な7つの理由をご紹介します。
- 生活空間と賃貸空間の境界が曖昧
- 入居者との距離が近くトラブルに発展する可能性
- 騒音、プライバシー問題が発生する可能性
- 自由にリフォーム、改築がしづらくなる
- 賃貸部分が原因で周囲からの評価が下がることも
- 物件を管理する上でのストレスが生まれる
- 想定通りの収入を得られない可能性がある
たとえば、生活空間と賃貸部分の動線や玄関が共用になっている場合、入居者と顔を合わせる機会が多くなりプライバシーが保ちづらくなります。
気を遣いながら暮らすうちに「普通の戸建てにすればよかった」と感じる可能性があります。
また、住みながら賃貸経営をすることで、修繕などの管理業務が負担になるケースも考えられます。
さらに、空室や家賃の下落、思わぬ修繕費用によって、想定していた収支計画が崩れてしまうケースも少なくありません。
このように、賃貸併用住宅は「住まい」と「投資」を同時に運用するスタイルであるがために、トラブルや不安を抱える可能性がある構造といえます。
事前にリスクを理解しておくことが、後悔しない家づくりの第一歩です。
賃貸併用住宅の後悔を避ける8つの対策
こうした賃貸併用住宅ならではのリスクも、計画段階での工夫や意識次第で回避できます。
後悔しないために、あらかじめ押さえておきたい8つの対策をご紹介します。
- 専用玄関、階段などを設ける設計にする
- 入居者の選定基準を明確に、契約内容の厳格化
- 防音性を高めた設計にする
- 管理は自主管理か業者委託かを明確に決める
- 立地やターゲット層に合った間取りで設計する
- 空室期間の収支も見込んでおく
- 「出口戦略」を考えて建てる
- 事前に複数の専門家と相談する
専用玄関、階段などを設ける設計にする
賃貸併用住宅で後悔しやすい点のひとつは、入居者と生活動線が重なることです。
玄関や階段、廊下などを共用にすると、顔を合わせる頻度が増え、気を遣う生活になりがちです。
こうした後悔を防ぐには、居住スペースと賃貸スペースの独立性を高める設計が重要です。
専用の玄関や階段、通路を設けて動線を分離することでプライバシーが守られ、入居者にとっても安心感が増します。
関連記事：プライバシーに配慮した家の建て方とは？
入居者の選定基準を明確に、契約内容の厳格化
賃貸併用住宅では、生活空間が近いため入居者との相性が生活の快適さに直結します。
だからこそ、入居前の見極めと明確なルール設定が重要です。
入居者選定の条件の一例
- 社会人の単身者に限定
- 夜勤、早朝勤務者は対象外
- ペット飼育、楽器演奏、喫煙不可
- 挨拶や近隣配慮に理解がある方
契約時に明記したい内容
- 騒音や共用部分の利用に関するマナー
- ゴミ出し、駐車、来客ルールの詳細
- 緊急時の連絡手段と対応方針
こうした基準や契約内容を事前に整えておけば、生活トラブルの多くを未然に防げます。
防音性を高めた設計にする
賃貸併用住宅では、オーナーと入居者が同じ建物で生活するため、生活音が響きやすい構造上のリスクがあります。
プライバシーの確保と快適な暮らしのためには、次のような音環境の改善が欠かせません。
取り入れたい設計・仕様の例
- 壁、床を二重構造にし、音の伝達を軽減
- 吸音、遮音効果のある断熱材を採用
- 水回りの配置をずらして生活音の干渉を防ぐ
- 防音ドア、防音サッシで開口部の音漏れを防ぐ
設計段階で音に配慮することは、入居者との良好な関係維持にもつながる重要な工夫です。
関連記事：木造アパートは新築でも音漏れが気になる？
自主管理か業者委託かを明確に決める
賃貸併用住宅では、住みながら賃貸経営することになるため、管理方針を明確に決めておくことが重要です。
対応を曖昧にすると、トラブル発生時に負担が集中する恐れがあります。
自主管理の特徴
- 家賃回収や設備対応を自分でする
- 費用は抑えられるが手間と時間がかかる
- 入居者との距離が近くなりやすい
業者管理（委託）の特徴
- トラブル対応や入居者管理を代行してくれる
- 管理費はかかるが精神的、時間的負担が軽い
- 客観的な第三者が入ることで関係性を保ちやすい
自宅を賃貸目的と併用するからこそ、あえて業者に任せて距離を保つという選択も、ストレスを減らす有効な手段です。
立地やターゲット層に合った間取りで設計する
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賃貸併用住宅で安定した収益を得るには、エリア特性や想定入居者のニーズに合った間取り設計が欠かせません。
住む場所と住む人にズレがあると、空室リスクが高まり後悔の原因につながります。
設計時に検討したいポイント
- 駅近なら「単身者向け1K」などコンパクトな間取り
- 学校や公園が近ければ「ファミリー向け2LDK以上」など広さを確保
- 駐車場が必要な地域では「戸建て感覚のメゾネット型」も有効
- 住宅街なら「防音性や収納重視」の間取りにする
土地の価値を最大限に活かすには、間取りありきではなく、立地と入居者像に応じた設計戦略が重要です。
空室期間の収支も見込んでおく
賃貸併用住宅では、「常に家賃収入がある」と考えて収支計画を立てることは危険です。
空室は必ず発生するものと捉え、その間の支出にも備えておく必要があります。
見込んでおきたい空室リスク
- 入退去のタイミングによる家賃の途切れ
- 募集開始から入居までにかかる1〜2か月のブランク
- 原状回復や修繕にかかる一時的な出費
- 長期空室によるローン返済への影響
家賃収入はあくまで「補助的な収入」として考え、一定期間家賃が入らない前提で資金計画を立てることが、経営破綻を防ぐカギとなります。
関連記事：賃貸併用住宅の罠とは？10年後の後悔を避ける対策も解説
「出口戦略」を考えて建てる
賃貸併用住宅を建てる際は、建てた後の「売る、貸す、引き継ぐ」までを見据えた出口戦略をあらかじめ考えておくことが重要です。
ライフスタイルや家族構成の変化により、手放すタイミングが訪れる可能性があります。
検討しておきたい出口の方向性
- 将来は賃貸部分をすべて自宅用にリフォーム
- 自宅ごと賃貸に出す可能性を視野に入れる
- 子どもや親族への相続や贈与を前提に設計する
- 売却しやすい立地、間取りにしておく
「今の生活」だけを考えて建てるのではなく、10年後、20年後にも柔軟に対応できる設計とプランが、後悔しない賃貸併用住宅のカギとなります。
事前に複数の専門家と相談する
賃貸併用住宅は、住宅と賃貸経営を同時に計画する複雑な建築計画です。
一つの視点だけで判断すると、後から大きな見落としに気づくこともあります。
複数の専門家に相談することで、より現実的かつ安心できる判断が可能になります。
相談すべき主な専門家
- 建築士・ハウスメーカー（設計や遮音、動線分離などの技術面）
- 不動産会社（賃料相場や需要調査）
- 税理士（減税制度や収支計画、相続対策）
- 金融機関（ローンの種類や審査方針）
専門家の立場によってアドバイスが異なることもあるため、複数の視点を比較し、自分に合った計画を選ぶ姿勢が後悔を防ぐために重要となります。
まとめ│後悔しない併用住宅はクレバリーホーム東京へ
賃貸併用住宅は、家計を助ける魅力的な住まい方である一方、設計や運用の工夫を怠ると「やめておけばよかった」と後悔する可能性もあります。
成功のカギは、住まいと賃貸のバランスの取り方です。
予想されるトラブルや収支リスクをあらかじめ考慮した設計が重要となります。
クレバリーホーム東京では、お客様一人ひとりのライフプランに合わせた併用住宅のご提案が可能です。
設計、資金計画、賃貸経営までトータルでサポートし、将来の不安が減る理想の住まいを建築致します。
監修者情報
高坂 昇ou2株式会社 専務取締役 一級建築士
木造密集地域や防火地域において、木造ならではの施工性や設計の柔軟性、コストパフォーマンスを活かして木造耐火４階建て住宅（もくよん®）や、災害時の避難場所となる地下室や屋上を備えた災害住宅も提唱しています。
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