賃貸併用住宅の成功例｜間取りと収支の成功ポイントや失敗させない対策、ローンの注意点

賃貸併用住宅で後悔しないために、間取りや収支の成功例を参考に、成功のポイントを学ぶことは大切です。

そこで本記事では、賃貸併用住宅の間取り成功例や収支の成功例、失敗例とその対策などを解説します。

賃貸併用住宅でローンを組む際の注意点についてもご紹介するため、賃貸併用住宅の建築をご検討の方は、ぜひ記事を参考にしてくださいね。

賃貸併用住宅の成功例｜間取り・ローン別

▶賃貸併用住宅の実例

賃貸併用住宅の間取り別メリット・デメリット

賃貸併用住宅には、大きくわけて3つの間取りタイプがあります。

【間取りタイプ】

• 上下タイプ・・・・・1階が賃貸、2階が自宅など、フロアでわける
• 左右タイプ・・・・・左側が自宅、右側が賃貸など、建物を左右にわける
• マンションタイプ・・マンションの1室が自宅

まずは、それぞれのメリット・デメリットを確認してみましょう。

上下タイプのローンと間取りの成功例

▶1階賃貸、2階・3階自宅の賃貸併用住宅の実例

上下タイプの賃貸併用住宅の場合、防音対策を十分にすることで、快適な暮らしを実現した成功例があります。

防音対策は、空気を通して伝わる音には「遮音対策」、振動を通して伝わる音には「防振対策」など、目的によって、適切な対策方法が異なります。

上下階の足音には、「防振対策」が効果的です。

また、自宅部分の床面積が50％以上の賃貸併用住宅の場合、アパートローンと比べて、金利が低い住宅ローンを利用できます。

住宅ローンを利用することで、経済的な負担を軽減し、借入期間も長期に設定できるため、余裕のある返済計画を立てることが可能です。

クレバリーホーム東京では、足音による振動を吸収する防振吊木を標準で採用し、2階の足音を軽減します。

東京で賃貸併用住宅をご検討の方は、23区内での施工実績が豊富なクレバリーホーム東京まで、お気軽にご相談ください。

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左右タイプの間取りの成功例

左右タイプの賃貸併用住宅の場合、プライバシーが守られる間取りにすることで、成功している例があります。

• 静かに過ごしたい寝室は、賃貸側とは離した配置
• 階段や収納スペースは、賃貸側にくっつけた配置
• 自宅部分の庭に、視線を遮れる目隠しフェンスの設置

マンションタイプのローンと間取りの成功例

マンションタイプの賃貸併用住宅の場合、賃貸部分が多くなるため、アパートローンを利用します。

アパートローンは、住宅ローンと比べて金利が高くなるため、収益性を高めることがポイントです。

土地代の高い都市部では、コンパクトな土地でも、部屋数を増やせる4階建て・5階建てにして、収益性を高めた成功例があります。

また、マンションタイプの間取りでは、自宅と賃貸のスペースの割合が、重要です。

収益性を高めようとして賃貸部分を増やせば、自宅部分がコンパクトになり、マイホームとしての快適性が低くなる恐れがあります。

自宅部分と賃貸部分のどちらも十分確保したい場合、縦に階層を増やして、土地を最大限に活用する建築が、おすすめです。

▶コンパクトな敷地でも高い利回りを実現する【木造4階建て賃貸住宅】

賃貸併用住宅の成功例｜収支の成功パターン

続いて、収支においての賃貸併用住宅の成功例をご紹介します。

本記事では、「ローンなどの支出を上回る家賃収入」を成功と考え、シミュレーションした例をご紹介します。

こちらは、単身者向けのワンルームの間取りを採用した賃貸併用住宅です。

【設定条件】

【キャッシュフロー】

• 家賃収入：8万円×4戸×12カ月＝384万円/年間
• 諸経費：384万円×20％＝76.8万円/年間
• ローンの返済額：18.3万円×12カ月＝219.6万円/年間
• 384万円（家賃収入）－76.8万円（諸経費）－219.6万円（ローン）＝87.6万円

年間87.6万円が利益となるため、住宅ローンの返済にゆとりを持たせることが可能です。

成功のポイントは、初期の収支と10年後・20年後の収支をシミュレーションし、繰り上げ返済やリフォーム費用を貯めるタイミングなどを間違えないことです。

また、賃貸併用住宅の家賃収入や建築費などは、立地や選ぶ住宅会社によって異なるため、必ず専門家に収支計画をシミュレーションしてもらうことが大切です。

関連記事：賃貸併用住宅の罠とは？10年後の後悔を避ける対策も解説

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賃貸併用住宅の失敗例と対策

賃貸併用住宅の失敗例と失敗しないための対策について、順番にご紹介します。

• ニーズに合った間取り・家賃ではなかった
• 収支計画が現実的ではなかった
• 防音性が低く、自宅の快適性が下がった

ニーズに合った間取り・家賃ではなかった

賃貸需要のある立地でも、ニーズにあった間取りや家賃設定でなければ、空室リスクが高まり、失敗に繋がります。

単身者向けやファミリー向けなど、周辺の競合物件の間取りや家賃を分析し、ターゲット層に合わせてプランニングしましょう。

収支計画が現実的ではなかった

賃貸併用住宅では、将来の家賃収入や支出について、現実的な数値でシミュレーションしないことも、失敗の原因となります。

築年数がたった際に「家賃を下げる」「リフォームする」なども含めて、収支計画書を作成することが大切です。

防音性が低く、自宅の快適性が下がった

賃貸併用住宅の間取りでは、防音性とプライバシー確保が、自宅の快適性に大きな影響を与えます。

そのため、費用を抑えることを重視し、防音対策を十分にしなかった場合、失敗するリスクが高まります。

居心地の良い自宅にするためにも、用途に合わせた防音対策を検討してみましょう。

賃貸併用住宅でローンを組む注意点

▶賃貸併用住宅の間取り実例

賃貸併用住宅では、「住宅ローン」または「アパートローン」を利用することになります。

ローンを組む際に、事前に知っておきたい注意点を順番に確認してみましょう。

• 住宅ローンの利用は自宅部分が50％以上必要
• 住宅ローンの融資額の上限は低い
• アパートローンは借入期間が短い
• 金融機関によってはサブリース契約が条件になる

住宅ローンの利用は自宅部分が50％以上必要

住宅ローンを利用するためには、「自宅部分が50％以上」が条件です。

賃貸の部屋数を増やしすぎることで、住宅ローンが利用できなくなるため、注意しましょう。

住宅ローンとアパートローンでは、返済額がどれくらい違うのか確認してみましょう。

【借入額8,000万円　借入期間30年間の場合】

2025年5月時点で、住宅ローンの変動金利は「0.7％未満」の金融商品が多く、アパートローンは「2％～6％」が相場です。

同じ8,000万円の借入額でも、月々の返済額は「13.6万円」、総返済額は「4,880万円」も異なります。

関連記事：【2025年以降】住宅ローン控除はなくなる？改正点や年収ごとの控除額、いくら戻るかについて

住宅ローンの融資額の上限は低い

住宅ローンは、アパートローンと比べて、借入限度額が低く設定されており、賃貸併用住宅の規模によっては、借入額が不足する可能性があるため注意しましょう。

例えば、民間の金融機関では1億円程度、フラット35では、8,000万円が上限です。

参照サイト：フラット35　建設費・購入価額の9割まで：長期固定金利住宅ローン

アパートローンは融資期間が短い

アパートローンの融資期間は、物件の耐用年数が上限であり、構造によっては、住宅ローンより融資期間が短くなります。

構造別の法定耐用年数を下記表で確認してみましょう。

【構造ごとの法定耐用年数】

参照サイト：国税庁　法令耐用年数

木造で賃貸併用住宅を建築した場合、住宅ローンなら35年間の住宅ローンを組めますが、アパートローンであれば、「22年間」が上限です。

金融機関によってはサブリース契約が条件になる

ローンを組む金融機関によっては、サブリース契約が条件になるケースがあります。

サブリース契約は、空室があっても家賃が保証されるメリットがありますが、不動産会社が間に入るため、一般的に、家賃の10％～20％程度差し引かれます。

収益性が下がり、解約による違約金が発生する場合もあるため、内容を十分に理解し、慎重に検討することが重要です。

まとめ

賃貸併用住宅の間取りと収支の成功例や失敗例とその対策、ローンを組む際の注意点について解説しました。

賃貸併用住宅は、一般的な戸建てとは異なり、収益性の高さを維持しつつ、防音性やプライバシーに配慮したプランニングが重要になります。

東京で賃貸併用住宅をご検討の方は、23区内での施工実績が豊富なクレバリーホーム東京まで、お気軽にご相談ください。

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