東京で賃貸併用住宅を建てたい｜費用相場やおすすめのハウスメーカー、デメリットを紹介
東京23区で家を建てるとき、「土地代と建築費が高すぎて予算が届かない」という壁に直面する方は少なくありません。
その解決策のひとつが、自宅の一部を賃貸に回し、家賃収入をローン返済に充てる賃貸併用住宅です。
東京の狭小地で多層階住宅を数多く手がけてきたクレバリーホーム城東店・新宿店が、賃貸併用住宅の費用相場やローンの目安、東京ならではのメリット・デメリット、後悔しないための注意点まで解説します。
東京の賃貸併用住宅の費用相場やローンの上限
東京の賃貸併用住宅の費用相場
東京で賃貸併用住宅を建てた場合、費用はいくらかかるのでしょうか？
まずは構造ごとの建築費の傾向を、国税庁の公的な基準値で確認してみましょう。
次の表は、税務上の評価に使われる「地域別・構造別の工事費用表（東京都・令和7年分）」をもとにした坪単価です。あくまで税務上の参考値ですが、構造による費用差の傾向をつかむのに役立ちます。
【東京の構造別の坪単価】
| 構造 | 坪単価（参考値） |
| 木造 | 約76万円 |
| 鉄骨造（S造） | 約127万円 |
| 鉄筋コンクリート造（RC造） | 約142万円 |
参照サイト：国税庁 地域別・構造別の工事費用表【令和7年分用】
※この単価は税務上の基準値で、実際の建築費とは異なります。構造ごとの費用差の傾向を見る参考としてご覧ください
上の表からも、木造が鉄骨造・RC造よりコストを抑えやすい傾向が読み取れます。
ただし、東京23区の狭小地で実際に賃貸併用住宅を建てる場合の建築費は、税務上の参考値より高くなる傾向があります。
クレバリーホーム城東店・新宿店を運営するou2株式会社が都内の施工実績をもとに整理した実勢の坪単価と、それをもとにした総額の目安は次の通りです。
【東京23区の構造別 坪単価（実勢ベース）】
| 構造 | 坪単価の目安 |
| 木造準耐火 | 約80〜90万円 |
| 木造耐火 | 約90〜110万円 |
| 鉄骨造（S造） | 約180〜220万円 |
| 鉄筋コンクリート造（RC造） | 約170〜220万円 |
※都内狭小地で容積率を最大化する多層階を想定
※出典：ou2株式会社 2026年構造別坪単価試算表（東京都・2026年4月時点）
【建築費総額の目安（実勢ベース）】
| 延床面積 | 木造耐火 | 鉄骨造（S造） | RC造 |
| 30坪 | 約3,900〜4,700万円 | 約7,700〜9,400万円 | 約7,300〜9,400万円 |
| 50坪 | 約6,400〜7,900万円 | 約1億2,900〜1億5,700万円 | 約1億2,100〜1億5,700万円 |
| 80坪 | 約1億300〜1億2,600万円 | 約2億600〜2億5,100万円 | 約1億9,400〜2億5,100万円 |
※総額は実勢坪単価×延床面積÷0.7で概算（本体7：付帯2：諸費用1）
※賃貸部分の戸数・設備グレードにより変動します
木造が一番コストを抑えて建築でき、同じ50坪でも、鉄骨造やRC造と比べて5,000万円以上安く建てられる可能性があることがわかります。
同じ延床でも、木造耐火は鉄骨造・RC造より建築費を大きく抑えられ、賃貸併用住宅の利回りを高めやすい構造です。
ただし、最適な構造は土地の形状・容積率・収益計画によって変わります（詳しくは後述の「おすすめのハウスメーカーの特徴」で解説します）。
関連記事：賃貸併用住宅の価格相場｜間取り例ごとの建築費用や適正な住宅ローン、初期費用の抑え方
東京で賃貸併用住宅の建築をご検討の方は、23区内での施工実績が豊富なクレバリーホーム城東店・新宿店まで、お気軽にご相談ください。
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年収の何倍まで借りられる？
賃貸併用住宅の場合、利用するローンの種類によって、借りられる上限が異なります。
【借入額の上限の目安】※簡易的な目安
- 住宅ローン・・・・・・・年収の8倍
- 不動産投資ローン ・・・年収の10倍
個人の属性を重視する住宅ローンに対し、不動産投資ローンは事業計画の安定性（賃貸部分の収益性）も審査されるため、借入上限が高めに設定される傾向があります。
たとえば年収900万円なら、住宅ローンで約7,200万円、不動産投資ローンで約9,000万円が一つの目安です。
ただし、この「年収の◯倍」はあくまで大まかな目安です。
実際の借入可能額は、返済負担率（年収に占める年間返済額の割合）、金利、賃貸部分の想定利回り、勤続年数や信用情報といった要素で大きく変わります。
正確な借入可能額は、金融機関や建築会社に個別に相談して確認しましょう。
関連記事：【2026年】住宅ローン控除は2030年まで延長！改正点や減税額シミュレーション、Q&Aを解説
東京で賃貸併用住宅を建てるメリット
東京で賃貸併用住宅を建てるメリットについて、順番にご紹介します。
- 東京ゼロエミの補助金を活用できる
- 東京の土地を有効活用して、家賃収入を得られる
- 東京の賃貸ニーズは高く、将来性がある
- 資産価値を維持しやすい
- 単身者向けワンルームの人気が高まっている
- 給料＋家賃収入でローン返済にゆとりが生まれる
東京ゼロエミの補助金を活用できる
東京都では、高性能な基準を満たす住まい（東京ゼロエミ住宅）にすることで、一定の補助金を受けとれます。
こちらの制度は、一般的な戸建てだけではなく、アパートなどの集合住宅も対象に含まれます。
東京ゼロエミの補助金を活用することで、大幅に建築費を削減できるメリットがあります。
参照サイト：助成制度|東京ゼロエミ住宅|東京都環境局
関連記事：東京ゼロエミ住宅を解説│補助金額は「最大240万円」条件や申請方法まで一挙紹介
東京の土地を有効活用して、家賃収入を得られる
東京の土地は容積率が高いエリアも多く、コンパクトな敷地でも縦に階層を重ねることで、自宅と賃貸部分の両方を確保しやすいという特徴があります。
ポイントは、限られた敷地の容積率をどこまで使い切れるかです。
ou2株式会社が運営する城東店・新宿店では「10cmも無駄にしない®」設計力で、デッドスペースを抑えながら容積率を最大限に活かします。
たとえば木造4階建て（もくよん®）であれば、狭小地でも上に階を積み上げて、下層を賃貸（貸す）・上層を自宅（住む）といった構成で土地を縦に使い切れます。
平面の広さではなく、縦の空間で土地を活かすという発想が、地価の高い東京で収益性を高めるカギになります。
東京の賃貸ニーズは高く、将来性がある
2025年の住民基本台帳人口移動報告では、東京都の転入超過数は6万5千人超と全国で最も多く、依然として人が集まり続けています。
さらに、2025年国勢調査（速報値）では東京都の1世帯あたり人数が1.88人と全国で最も少なく、単身世帯を中心に世帯の小規模化が進んでいます。
通勤・通学に便利な立地で、単身者向けのコンパクトな住戸へのニーズが続いていることから、賃貸併用住宅の賃貸部分も借り手を見つけやすい環境だといえます。
※出典：総務省 住民基本台帳人口移動報告（2025年）／2025年国勢調査 速報値（2026年5月公表）
資産価値を維持しやすい
東京の土地価格は上昇傾向にあり、資産価値を維持しやすいエリアだといえます。
とくに、令和7年から令和8年にかけての住宅地の上昇率は、東京23区で約9.0%、多摩地区で6.0%となっており、上昇幅をさらに拡大しています。
東京都の発表では、区画整理事業等による住環境の向上や富裕層を中心とした需要が高まったことが、地価上昇の要因の1つとしています。
参照サイト：東京都 地価公示価格 令和8年度
単身者向けワンルームの人気が高まっている
東京では、単身者向けの狭小ワンルームの人気が高まっています。
部屋の広さより、立地や家賃の低さを重視する方が、増えたためです。
そのため、ファミリー向けの間取りを確保しにくいコンパクトな賃貸併用住宅でも、ニーズに応えやすい環境になっています。
給料＋家賃収入でローン返済にゆとりが生まれる
給料に加えて家賃収入が入ることで、収益性の高い物件であれば、ローン返済にゆとりが生まれます。給料だけでは返済が不安な方でも、好立地な東京でマイホームを持ちやすくなるのは大きな魅力です。
ここで効いてくるのが、建物の構造です。返済のゆとりは「家賃収入の大きさ」だけでなく、「建築費をどれだけ抑えられたか」でも変わります。
同じ規模の建物でも、鉄骨造やRC造に比べて建築費を抑えられる木造耐火であれば、その分ローンの借入額を圧縮でき、毎月の返済負担を軽くしやすくなります。
防火地域の多い東京でも、木造耐火の多層階なら、耐火性能を確保しながら初期費用を抑えられます。
「家賃収入を増やす」と「建築費を抑える」の両面から返済のゆとりを設計できるのが、木造耐火で建てる賃貸併用住宅の強みです。
東京で賃貸併用住宅を建てるデメリット
東京で賃貸併用住宅を建てるデメリットを見てみましょう。
- 土地代が高く、ローンが高額になりやすい
- 入居者や近隣住民とのトラブル
土地代が高く、ローンが高額になりやすい
もともと土地を所有していない場合、土地購入費＋建築費がかかるため、ローンの借入額が高額になる傾向です。
無理なローンを組んだ場合、返済が困難になるリスクが高まります。
自己資金や年収、賃貸部分の収益性なども含め、建築会社や金融機関に相談するのが、おすすめです。
入居者や近隣住民との騒音トラブル
賃貸併用住宅では、自宅と賃貸部分が一体化した住宅になるため、入居者と生活音などによる騒音トラブルが、発生するリスクがあります。
また、東京の場合、隣の建物と近いことから、近隣住民との騒音トラブルの恐れもあります。
効果的な対策方法として、防音性を高めた構造や間取りにすることが、ポイントです。
▶コンパクトな敷地でも高い利回りを実現する【木造4階建て賃貸住宅】
東京の賃貸併用住宅でおすすめのハウスメーカーの特徴
東京で賃貸併用住宅を建てる際のおすすめのハウスメーカーの特徴について、ご紹介します。
- 構造を自由に選べる
- 東京で賃貸併用住宅の施工実績が豊富
構造を自由に選べる
東京の賃貸併用住宅では、土地の形状・容積率・収益計画によって、最適な構造が変わります。
初期費用を抑えて利回りを高めるなら、コストパフォーマンスに優れた木造耐火の多層階（3階・4階建て）が有力な選択肢です。
一方で、階数やスパン（柱の間隔）、防音性などの条件によっては、鉄骨造や、木造と鉄骨造を組み合わせた「混構造（複数の構造を組み合わせる工法）」が適するケースもあります。
注意したいのは、自社が得意な構造に話を寄せてくる会社だと、土地に対して本当に最適な構造を選べないことがある点です。
そのため、特定の構造ありきではなく、木造・鉄骨・混構造を横断して、その土地で最も収益性の高いプランから逆算して提案できる体制があるかどうかが、会社選びの分かれ目になります。
クレバリーホーム城東店・新宿店を運営するou2グループは、木造耐火の多層階を強みとしながら、グループ内で鉄骨造や混構造にも対応できるため、構造を横断した比較・提案が一社で完結します。
▶【混構造の家】敷地10.59坪｜延床24.49坪｜1階が鉄骨、2～3階が木造の家
東京で賃貸併用住宅の施工実績が豊富
土地には、それぞれ法令上の制限が定められており、制限のなかで建築する必要があります。
東京の場合、とくに法令上の制限が厳しいエリアが多くなるため、豊富な知識と確かな技術力が重要になります。
東京で施工実績が豊富な場合、土地を有効活用した間取りの提案が期待できます。
賃貸併用住宅で後悔しないための注意点
賃貸併用住宅で後悔しないための注意点について、確認してみましょう。
- 住宅ローン利用の条件は「自宅部分が50％以上」
- サブリース契約にはデメリットがある
住宅ローン利用の条件は「自宅部分が50％以上」
賃貸併用住宅では住宅ローンを利用できます。
不動産投資ローンと比べて金利が低く設定されているため、毎月の返済額を大幅に軽減できるメリットがあります。
ただし、住宅ローンを利用するには、「自宅部分が50％以上である」必要があります。
賃貸部分が50％以上の間取りでは、住宅ローンは利用できないため、注意しましょう。
サブリース契約にはデメリットがある
賃貸併用住宅では、空室でも賃料が保証されるサブリース契約を検討される方も、いらっしゃいます。
ただし、入居者の家賃相場が下がるのではなく、サブリース会社の管理手数料（保証料）として相場家賃の10〜20％程度が差し引かれ、手元に残る保証賃料が少なくなる仕組みです。さらに、数年ごとの見直しで保証賃料が減額されるリスクもあります。
賃貸住宅管理業法ではサブリース業者の誇大広告・不当勧誘の禁止や重要事項説明が義務づけられているため、保証賃料の減額条件などを書面で確認し、安易に契約しないことが大切です。
まとめ
東京で賃貸併用住宅を建てた場合の費用相場やメリット・デメリット、後悔しないための注意点について解説しました。
安定して人気のある東京は賃貸ニーズも高く、間取りや立地によっては収益性の高い賃貸併用住宅を建てることが可能です。
ou2（オーツー）が運営するクレバリーホーム城東店・新宿店は、都内の狭小地における木造耐火3階建て・4階建ての施工実績が豊富です。
価格高騰が続く中でも、省エネ性能を備え、敷地を最大限に活かす多層階住宅など、都市ならではのコストを抑えた家づくりはお任せください。
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監修者情報
高坂 昇ou2株式会社 専務取締役 一級建築士
木造密集地域や防火地域において、木造ならではの施工性や設計の柔軟性、コストパフォーマンスを活かして木造耐火４階建て住宅（もくよん®）や、災害時の避難場所となる地下室や屋上を備えた災害住宅も提唱しています。
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