東京で賃貸併用住宅を建てたい｜費用相場やおすすめのハウスメーカー、デメリットを紹介
東京では、土地を有効活用して家賃収入が得られる賃貸併用住宅を検討される方は、大勢いらっしゃいます。
そこで本記事では、東京で賃貸併用住宅を建てる場合の費用相場やおすすめのハウスメーカーについて解説します。
東京だからこそのメリット・デメリットや注意点などもご紹介しているため、ぜひ記事を参考にしてくださいね。
東京の賃貸併用住宅の費用相場やローンの上限
東京の賃貸併用住宅の費用相場
東京で賃貸併用住宅を建てた場合、費用はいくらかかるのでしょうか？
まずは、国税庁による東京の構造別の坪単価を確認してみましょう。
【東京の構造別の坪単価】
| 構造 | 坪単価 |
| 木造 | 約72万 |
| 鉄骨造（S造） | 約117万 |
| 鉄筋コンクリート造（RC造） | 約127万 |
参照サイト：国税庁 地域別・構造別の工事費用表【令和6年分用】
続いて、上記の坪単価をもとに、建築費がいくらになるのか計算してみましょう。
建築費の本体工事費は、「坪単価×延床面積」で計算できるため、延床30坪の場合、「木造：2,160万円」「鉄骨造：3,510万円」「RC造：3,810万円」が目安になります。
ただし、建築費の総額は、「本体工事費・付帯工事費・諸費用」がかかり、一般的な費用割合は「7：2：1」です。
そのため、「坪単価×延床面積÷0.7」で概算した建築費の総額を確認することが大切です。
【建築費総額の目安】
| 延床面積 | 木造 | 鉄骨造 | RC造 |
| 30坪 | 3,085万円 | 5,014万円 | 5,442万円 |
| 50坪 | 5,142万円 | 8,357万円 | 9,071万円 |
| 80坪 | 8,228万円 | 1億3,371万円 | 1億4,514万円 |
※建築費は、坪単価×延床面積÷0.7で概算した値
木造が一番コストを抑えて建築でき、同じ50坪でも、鉄骨造やRC造と比べて3,000万円以上安く建てられることがわかります。
ただし、賃貸併用住宅の場合、賃貸用の部屋数や設備のグレードによって、費用が異なるため、必ず見積もりをご確認ください。
東京で賃貸併用住宅の建築をご検討の方は、23区内での施工実績が豊富なクレバリーホーム東京まで、お気軽にご相談ください。
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年収の何倍まで借りられる？
賃貸併用住宅の場合、利用するローンの種類によって、借りられる上限が異なります。
【借入額の上限の目安】
- 住宅ローン・・・・・・・年収の8倍
- 不動産投資ローン ・・・年収の10倍
個人の属性を重視する住宅ローンより、事業計画の安定性も審査項目に含まれる不動産投資ローンのほうが、借入額の上限が高く設定されています。
例えば、年収900万円の場合、住宅ローンなら「7,200万円」、不動産投資ローンなら「9,000万円」が借入額上限の目安です。
関連記事：【2025年以降】住宅ローン控除はなくなる？改正点や年収ごとの控除額、いくら戻るかについて
東京で賃貸併用住宅を建てるメリット
東京で賃貸併用住宅を建てるメリットについて、順番にご紹介します。
- 東京ゼロエミの補助金を活用できる
- 東京の土地を有効活用して、家賃収入を得られる
- 東京の賃貸ニーズは高く、将来性がある
- 資産価値を維持しやすい
- 単身者向けワンルームの人気が高まっている
- 給料＋家賃収入でローン返済にゆとりが生まれる
東京ゼロエミの補助金を活用できる
東京都では、高性能な基準を満たす住まい（東京ゼロエミ住宅）にすることで、一定の補助金を受けとれます。
こちらの制度は、一般的な戸建てだけではなく、アパートなどの集合住宅も対象に含まれます。
東京ゼロエミの補助金を活用することで、大幅に建築費を削減できるメリットがあります。
参照サイト：助成制度|東京ゼロエミ住宅|東京都環境局
関連記事：2025年（令和7年度）東京ゼロエミ住宅を解説│補助金額は「最大240万円」条件や申請方法まで一挙紹介
東京の土地を有効活用して、家賃収入を得られる
東京の土地は、容積率が高いエリアも多いため、コンパクトな土地でも、縦に階層を増やして、自宅と賃貸部分を十分確保できます。
土地を有効活用して、収益性を高めることが可能です。
東京の賃貸ニーズは高く、将来性がある
利便性の優れた東京の人気は高く、2020年の国勢調査によると、東京の人口は、2015年から2020年にかけて、53万人も増加しています。
人口の東京一極集中が継続していることから、通勤や通学に便利な東京の賃貸ニーズは、引き続き高いと考えられます。
参照サイト：東京都 2050東京戦略資料
資産価値を維持しやすい
東京の土地価格は、上昇傾向にあり、資産価値を維持しやすいエリアだといえます。
とくに、令和6年から令和7年度の上昇率は、東京23区では7.9%の上昇、東京多摩地区では3.4%の上昇となっており、上昇幅を大きく拡大しています。
東京都の発表では、区画整理事業等による住環境の向上や富裕層を中心とした需要が高まったことが、地価上昇の要因の1つとしています。
参照サイト：東京都 地価公示価格 令和7年度
単身者向けワンルームの人気が高まっている
東京では、単身者向けの狭小ワンルームの人気が高まっています。
部屋の広さより、立地や家賃の低さを重視する方が、増えたためです。
そのため、ファミリー向けの間取りを確保しにくいコンパクトな賃貸併用住宅でも、ニーズに応えやすい環境になっています。
給料＋家賃収入でローン返済にゆとりが生まれる
給料と家賃収入を得ることで、収益性の高い物件であれば、ローン返済にゆとりが生まれます。
給料だけでは返済が不安な方でも、好立地な東京で、マイホームを得やすくなるメリットがあります。
東京で賃貸併用住宅を建てるデメリット
東京で賃貸併用住宅を建てるデメリットを見てみましょう。
- 土地代が高く、ローンが高額になりやすい
- 入居者や近隣住民とのトラブル
土地代が高く、ローンが高額になりやすい
もともと土地を所有していない場合、土地購入費＋建築費がかかるため、ローンの借入額が高額になる傾向です。
無理なローンを組んだ場合、返済が困難になるリスクが高まります。
自己資金や年収、賃貸部分の収益性なども含め、建築会社や金融機関に相談するのが、おすすめです。
入居者や近隣住民との騒音トラブル
賃貸併用住宅では、自宅と賃貸部分が一体化した住宅になるため、入居者と生活音などによる騒音トラブルが、発生するリスクがあります。
また、東京の場合、隣の建物と近いことから、近隣住民との騒音トラブルの恐れもあります。
効果的な対策方法として、防音性を高めた構造や間取りにすることが、ポイントです。
▶コンパクトな敷地でも高い利回りを実現する【木造4階建て賃貸住宅】
東京の賃貸併用住宅でおすすめのハウスメーカーの特徴
東京で賃貸併用住宅を建てる際のおすすめのハウスメーカーの特徴について、ご紹介します。
- 構造を自由に選べる
- 東京で賃貸併用住宅の施工実績が豊富
構造を自由に選べる
東京の賃貸併用住宅を成功させる大きなポイントは、土地を有効活用した間取りを設計することです。
土地を最大限に活用するためには、木造・鉄骨造・鉄筋コンクリート造・混構造（木造＋鉄骨造など）自由に構造を選べることが重要になります。
ハウスメーカーのなかには、自社が得意としている構造を強くおすすめしてくるケースもありますが、構造によって、建築できる間取りや予算が、異なります。
複数のハウスメーカーで費用や間取りプラン、得意な建築などを比較してみましょう。
東京で賃貸併用住宅の施工実績が豊富
土地には、それぞれ法令上の制限が定められており、制限のなかで建築する必要があります。
東京の場合、とくに法令上の制限が厳しいエリアが多くなるため、豊富な知識と確かな技術力が重要になります。
東京で施工実績が豊富な場合、土地を有効活用した間取りの提案が期待できます。
賃貸併用住宅で後悔しないための注意点
賃貸併用住宅で後悔しないための注意点について、確認してみましょう。
- 住宅ローン利用の条件は「自宅部分が50％以上」
- サブリース契約にはデメリットがある
住宅ローン利用の条件は「自宅部分が50％以上」
賃貸併用住宅では、住宅ローンを利用できます。
不動産投資ローンと比べて金利が低く設定されているため、毎月の返済額を大幅に軽減できるメリットがあります。
ただし、住宅ローンを利用するには、「自宅部分が50％以上である」必要があります。
賃貸部分が50％以上の間取りでは、住宅ローンは利用できないため、注意しましょう。
サブリース契約にはデメリットがある
賃貸併用住宅では、空室でも賃料が保証されるサブリース契約を検討される方も、いらっしゃいます。
しかし、サブリース契約は、不動産会社が間に入るため、家賃が10％～20％低く設定されます。
収益性が下がるため、安易に契約しないことが大切です。
まとめ
東京で賃貸併用住宅を建てた場合の費用相場やメリット・デメリット、後悔しないための注意点について、解説しました。
安定して人気のある東京は、賃貸ニーズも高く、間取りや立地によっては、収益性の高い賃貸併用住宅を建てることが可能です。
東京で賃貸併用住宅をご検討の方は、23区内での施工実績が豊富なクレバリーホーム東京まで、お気軽にご相談ください。
監修者情報
高坂 昇ou2株式会社 専務取締役 一級建築士
木造密集地域や防火地域において、木造ならではの施工性や設計の柔軟性、コストパフォーマンスを活かして木造耐火４階建て住宅（もくよん®）や、災害時の避難場所となる地下室や屋上を備えた災害住宅も提唱しています。
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