賃貸併用住宅で住宅ローン利用の危険な落とし穴｜メリット・デメリットや対策についても
賃貸併用住宅で住宅ローンを利用する場合、不動産投資ローンと比べて、金利が低い、住宅ローン控除を利用できるなどのメリットがあります。
しかし、危険な落とし穴もあるため、注意が必要です。
そこで本記事では、賃貸併用住宅で住宅ローンを利用するメリット・デメリットや見落としがちな注意点などをご紹介します。
賃貸併用住宅を成功させるには、設計時の対策が効果的なため、建築前に、ぜひ記事を参考にしてくださいね。
賃貸併用住宅の種類と住宅ローンの条件
賃貸併用住宅には、3つのタイプがあり、タイプによって、利用できるローンが異なります。
- 縦割りタイプ（左右に自宅と賃貸）
- 横割りタイプ（1階賃貸、2階・3階自宅など）
- マンションタイプ（マンションの一室が自宅）
縦割りと横割りタイプでは、住宅ローンを検討できますが、マンションタイプでは、不動産投資ローンのみが利用できます。
なぜなら、賃貸併用住宅で住宅ローンを利用するには「自宅部分が50％以上」が条件だからです。
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賃貸併用住宅で住宅ローン利用のメリット
不動産投資ローンと比べて、賃貸併用住宅で住宅ローンを利用するメリットについて、順番に確認してみましょう。
- 不動産投資ローンより金利が低い
- 長期の借入期間を設定できる
- 審査に通りやすい
- 自宅部分に住宅ローン控除を利用できる
不動産投資ローンより金利が低い
住宅ローンは、不動産投資ローンと比べて、金利が低く設定されています。
借入額が高額になりやすい賃貸併用住宅では、金利が低いことで、総返済額を大幅に軽減できるメリットがあります。
住宅ローンと不動産投資ローンでは、返済額がどれくらい違うのか確認してみましょう。
【借入額8,000万円 借入期間30年間の場合】
| 毎月の返済額 | 総返済額 | |
| 住宅ローン 金利0.5% | 23.9万円 | 8,620万円 |
| 不動産投資用ローン 金利4.0% | 38.2万円 | 1億3,750万円 |
2025年4月時点で、住宅ローンの変動金利は「0.5％未満」の金融商品が多く、不動産投資ローンは「2％～6％」が相場です。
同じ8,000万円の借入額でも、月々の返済額は「14.3万円」、総返済額は「5,130万円」も異なります。
長期の借入期間を設定できる
住宅ローンは、「最長35年間」まで借入期間を設定できます。
不動産投資ローンの場合、多くの金融機関で、法定耐用年数までと定められているため、構造によっては、住宅ローンのほうが、借入期間を長くできるメリットがあります。
【構造ごとの法定耐用年数】
| 構造 | 法定耐用年数 |
| 木造 | 22年 |
| 軽量鉄骨造（厚さ3㎜以下） | 19年 |
| 軽量鉄骨造（厚さ3㎜超え～4㎜以下） | 27年 |
| 鉄筋コンクリート造 | 47年 |
参照サイト：国税庁 法令耐用年数
不動産投資ローンの場合、木造であれば借入期間は「22年間まで」となります。
審査に通りやすい
住宅ローンの審査は、年収や安定した返済能力があるかなど、個人属性を重視されます。
一方で、不動産投資ローンは、収益性や事業計画が重視され、審査項目も増えるため、住宅ローンと比べて、厳しくなります。
自宅部分に住宅ローン控除が利用できる
2025年の住宅ローン控除は、「最大455万円」を所得税や住民税から控除できる大変お得な制度です。
住宅ローン控除を活用することで、経済的な負担を軽減することが可能です。
ただし、住宅ローン控除は「自宅部分のみ」が適用範囲です。
参照サイト：国土交通省 住宅ローン減税
関連記事：【2025年以降】住宅ローン控除はなくなる？改正点や年収ごとの控除額、いくら戻るかについて
賃貸併用住宅で住宅ローン利用のデメリット
賃貸併用住宅で住宅ローンを利用するデメリットを確認してみましょう。
- 部屋数が少なくなり、収益性が下がる
- 自宅専用の住宅ローンの審査より厳しくなる
- 融資の上限は低い
部屋数が少なくなり、収益性が下がる
住宅ローンを利用するためには、自宅部分を50％以上にする必要があるため、単純に賃貸部分が少なくなり、収益性が下がるデメリットがあります。
自宅専用の住宅ローンの審査より厳しくなる
賃貸併用住宅での住宅ローンは、自宅専用の住宅ローンと比べて、借入額が高額になりやすいため、ローン審査も厳しくなる傾向です。
より返済能力の安定性が求められます。
融資の上限は低い
住宅ローンは、不動産投資ローンと比べて、借入限度額が低く設定されています。
例えば、民間の金融機関では、1億円程度が上限です。
賃貸併用住宅の規模によっては、借入額が不足する可能性があるため、注意しましょう。
賃貸併用住宅で住宅ローン利用の危険な落とし穴
賃貸併用住宅で住宅ローンを利用する際に、知っておきたい危険な落とし穴について、解説します。
- サブリース契約を指定される場合がある
- 健康状態が悪いと住宅ローンが組めない
- 住宅ローンを組んで完全賃貸物件に変更は危険
サブリース契約を指定される場合がある
金融機関によっては、空室でも賃料が保証されるサブリース契約を指定される場合があります。
サブリース契約は、不動産会社が間に入るため、家賃の10％～20％程度差し引かれ、収益性が低くなります。
また、解約による違約金の発生などもあるため、安易に契約しないことが大切です。
健康状態が悪いと住宅ローンが組めない
住宅ローンを組むには、「団体信用保険への加入を必須条件」としている金融機関が、多くなります。
「過去に手術をした経験がある」「持病を抱えている」など、健康状態が悪い場合、団体信用保険に加入できず、住宅ローンを組めない場合があります。
健康状態に不安を抱えている方は、事前に建築会社や金融機関への相談が、おすすめです。
住宅ローンを組んで完全賃貸物件に変更は危険
賃貸併用住宅として、住宅ローンを組んだ後に、完全な賃貸物件として賃貸経営することは、住宅ローンの契約違反になるため、大変危険です。
問題が発覚した場合、住宅ローンの一括返済を求められる可能性が、高いためです。
賃貸物件として転用する場合、不動産投資ローンに借り換えを申し込む必要があります。
賃貸併用住宅のメリット
賃貸併用住宅のメリットを順番に見てみましょう。
- 家賃収入をローン返済にあてられる
- 収入源を増やせる
- 老後の暮らしにゆとりがもてる
家賃収入をローン返済にあてられる
賃貸併用住宅の大きなメリットは、家賃収入を自宅部分のローン返済にあてることができる点です。
収益性が高ければ、ローン返済の負担を大幅に軽減できるメリットがあります。
収入源を増やせる
給料とは別の収入源が増えるため、生活基盤を安定させることが可能です。
老後の暮らしにゆとりがもてる
住宅ローンの完済後は、維持管理費をのぞいた部分が、そのまま収入となります。
年金＋家賃収入となるため、老後の暮らしにゆとりを持たせやすくなります。
賃貸併用住宅のデメリットと対策
賃貸併用住宅のデメリットとその対策について、解説します。
- 入居者とのトラブル
- 売却しにくい
入居者とのトラブル
賃貸併用住宅は、「騒音トラブル・ゴミ出し問題・プライバシーが確保しにくい」など、一般的なアパートで考えられる問題が発生する可能性があります。
【対策】
- 入居者と出入口を別にする
- 防音性を高めた建物にする
間取りや防音性など、設計段階で対策することで、効果的にリスクを軽減することが可能です。
売却しにくい
賃貸併用住宅は、賃貸専用アパートや自宅専用物件と比べて、売却しにくいデメリットがあります。
間取りが中途半端になり、需要が少なくなるためです。
【対策】
- 木造で建てる
木造の場合、鉄骨造やRC造と比べて、間取り変更がしやすいため、投資用のアパートにリフォームしやすいメリットがあります。
賃貸専用アパートとして売却できるため、投資家のニーズに合わせた物件にできます。
まとめ
賃貸併用住宅で住宅ローンを利用するメリット・デメリットや見落としがちな危険なポイントについて、解説しました。
賃貸併用住宅を成功させるポイントは、賃貸需要のある立地に、土地を有効活用した無駄のない間取り設計をおこなうことです。
東京で賃貸併用住宅をご検討の方は、23区内での施工実績が豊富なクレバリーホーム東京まで、お気軽にご相談ください。
監修者情報
高坂 昇ou2株式会社 専務取締役 一級建築士
木造密集地域や防火地域において、木造ならではの施工性や設計の柔軟性、コストパフォーマンスを活かして木造耐火４階建て住宅（もくよん®）や、災害時の避難場所となる地下室や屋上を備えた災害住宅も提唱しています。
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