賃貸併用住宅とは？デメリットや後悔しないための対策案、どんな人が建てるのかについて
賃貸併用住宅とは、自宅と賃貸部分が一体化した住宅をさし、メリットも多いため、近年、注目を集めています。
そこで本記事では、賃貸併用住宅を検討されている方に向けて、賃貸併用住宅のメリット・デメリットや後悔しないための対策案、どんな人が建てるのかについて、ご紹介します。
賃貸併用住宅とは
賃貸併用住宅とは、「1階が賃貸、2階・3階が自宅」など、1つの建物に自宅と賃貸部分をあわせて持つ住宅です。
自宅として暮らしながら、家賃収入を得ることができるため、賃貸需要のある駅チカや都市部では、3階建て以上の賃貸併用住宅の人気が高まっています。
賃貸併用住宅を建てる人の特徴やメリット
どのような人が、賃貸併用住宅を建てるのか、メリットも含めて確認してみましょう。
- 建て替え時に、土地を有効活用したい
- 家賃収入を得て、ローン返済にあてたい
- 老後の暮らしを豊かにしたい
- 相続税の負担を軽減したい
- 将来、二世帯住宅を検討している
建て替え時に、土地を有効活用したい
土地をもともと所有している場合、建て替え時に、土地を有効活用できる賃貸併用住宅を検討される方が、いらっしゃいます。
駅チカや都市部では、容積率が高いエリアが多く、3階建て・4階建て・5階建てを建てることも可能です。
コンパクトな土地でも、縦に階層を増やすことで、自宅と賃貸スペースを十分確保することができます。
家賃収入を得て、自宅のローン返済にあてたい
賃貸併用住宅では、家賃収入を自宅部分のローン返済にあてることができるため、収益性が高ければ、ローン返済の負担を大幅に軽減できるメリットがあります。
給料とは別の収入源を増やし、余裕のある返済計画を立てたい方が、賃貸併用住宅を検討されることがあります。
老後の暮らしを豊かにしたい
現在、働いている方が「老後の暮らしにゆとりが欲しい」「年金だけでは不安」という理由で、賃貸併用住宅を希望されるケースがあります。
ローン完済後は、維持管理費をのぞいた部分が、そのまま収入となるため、年金と合わせて、老後の暮らしにゆとりが生まれます。
相続税の負担を軽減したい
賃貸併用住宅は、相続税の負担を軽減できるメリットがあります。
自宅も兼ね備えていることから、「小規模宅地等の特例」を使い、自宅部分に対して330㎡までの評価額を80％減額できます。
参照サイト：国税庁 小規模宅地等の特例
将来、二世帯住宅を検討している
将来的に、「子世帯との同居を検討している」「親との同居を考えている」など、二世帯住宅を検討している方が、まずは、賃貸併用住宅を建てるというケースもあります。
賃貸併用住宅で収入を得て、必要になったタイミングで、二世帯住宅に転用するという考え方です。
二世帯に必要なスペースは、賃貸スペースとして確保しているため、比較的簡単に、二世帯住宅に変更できます。
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賃貸併用住宅のデメリットや後悔しないための対策案
賃貸併用住宅で後悔しないために、デメリットとその対策案を確認しておきましょう。
【賃貸併用住宅のデメリット】
- 自宅部分50％未満で住宅ローン控除が適用されない
- 売却しにくい
- 空室による収入減少
- 自宅と賃貸スペースのバランスが難しい
- 入居者とのトラブル
自宅部分50％未満で住宅ローン控除が適用されない
一般的に、住宅の購入や建築する際、金利の低い住宅ローンやお得な住宅ローン控除を利用できます。
ですが、賃貸併用住宅の場合、「自宅部分が延床面積の50％以上」でなければ、住宅ローンや住宅ローン控除が利用できず、金利の高い不動産投資ローンを利用することになります。
住宅ローンと不動産投資ローンでは、返済額がどれくらい違うのか確認してみましょう。
【借入額8,000万円 借入期間30年間の場合】
| 毎月の返済額 | 総返済額 | |
| 住宅ローン 金利0.5% | 23.9万円 | 8,620万円 |
| 不動産投資用ローン 金利4.0% | 38.2万円 | 1億3,750万円 |
2025年4月時点で、住宅ローンの変動金利は「0.5％未満」の金融商品が多く、不動産投資ローンは「2％～6％」が相場です。
借入額が多くなるほど、金利による負担が、大きくなります。
【対策案】
自宅部分の床面積50％以上を検討してみましょう。
住宅ローン控除も利用できるため、効果的な節税が期待できます。
関連記事：【2025年以降】住宅ローン控除はなくなる？改正点や年収ごとの控除額、いくら戻るかについて
売却しにくい
賃貸併用住宅は、売却しにくいデメリットがあります。
理由は、賃貸併用住宅の需要の数が、限られるためです。
アパートを探している投資家にとっては、自宅部分が邪魔になるため、ニーズに合いませんし、自宅を持ちたい人にとっては、賃貸部分が邪魔になります。
【対策案】
将来的に、アパートとして売却する可能性がある方は、間取り変更リフォームが比較的簡単にできる木造の賃貸併用住宅を検討してみましょう。
売却時に、投資用の間取りにリフォームすることで、投資家のニーズに合わせた物件にできます。
空室による収入減少
賃貸併用住宅では、一般的なアパート同様に、賃貸部分の空室リスクや家賃下落の可能性があります。
想定していた家賃収入が得られずに、ローン返済が困難になる恐れがあります。
【対策案】
賃貸部分の収入を10年、20年と安定して得るためには、不動産市場の変化に合わせて家賃の値下げやリフォームなどを検討することが大切です。
自宅と賃貸スペースのバランスが難しい
自宅と賃貸部分が併用した間取りになるため、どちらを優先させるのか、バランスを調整するのが難しい特徴があります。
自宅を広くした場合、賃貸部分が狭くなり、収益性が下がります。
逆に、賃貸部分を優先した場合、自宅部分の床面積が50％未満になり、住宅ローンを利用できなくなる可能性があります。
【対策案】
自宅と賃貸の最適なバランスは、家族構成や立地、建物の広さなどによって異なるため、どちらを優先した間取りが良いのか、専門家に相談するのが、おすすめです。
入居者とのトラブル
賃貸併用住宅は、一般的なアパートで起こりうる「騒音トラブル・ゴミ出し問題」などに、巻き込まれる恐れがあります。
【対策案】
「入居者と出入口を別にする」「防音性を高めた設計」など、間取りの設計段階での対策が効果的です。
賃貸併用住宅で失敗しないためのポイント
安易にサブリース契約をしない
賃貸併用住宅では、空室があっても家賃が保証されるサブリース契約を検討される方も、いらっしゃいます。
しかし、魅力的に見えるサブリース契約ですが、デメリットもあるため、安易に契約しないことが重要です。
【サブリース契約のデメリット】
- 家賃収入が相場より安い
- 解約による違約金
- 売却しにくい
サブリーク契約は、不動産会社が間に入るため、一般的に家賃の10％～20％程度差し引かれ、収益性が低くなります。
収支計画書を作成する
賃貸部分の長期的な収入と支出をシミュレーションした収支計画書を作成することが、成功のポイントです。
キャッシュフローが可視化されるため、金融機関から融資を受けやすくなるメリットがあります。
賃貸併用住宅の施工実績がある会社を選ぶ
賃貸併用住宅は、一般的な住宅と異なる設計や技術が必要になります。
賃貸併用住宅の施工実績が豊富な施工会社を選ぶことで、最適な賃貸の間取りと自宅の間取りの提案が期待できます。
まとめ
賃貸併用住宅とは、どんな建物なのか、メリットやデメリット、後悔しないための対策や建てる人の特徴などを解説しました。
賃貸併用住宅は、都市部や駅チカなど、利便性の良い土地を有効活用した家づくりが可能です。
東京で賃貸併用住宅をご検討の方は、23区内での施工実績が豊富なクレバリーホーム東京まで、お気軽にご相談ください。
監修者情報
高坂 昇ou2株式会社 専務取締役 一級建築士
木造密集地域や防火地域において、木造ならではの施工性や設計の柔軟性、コストパフォーマンスを活かして木造耐火４階建て住宅（もくよん®）や、災害時の避難場所となる地下室や屋上を備えた災害住宅も提唱しています。
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