【2026年】江戸川区の土地価格について｜土地相場・今後の価格・地価ランキング・坪単価

【2026年】江戸川区の土地価格の相場

まずは、江戸川区の土地価格の平均を見てみましょう。

土地1坪の平均価格は、住宅地で「146万円」、商業地で「283万円」となり、同じ江戸川区でも、住宅地と商業地では、相場に約2倍の差があります。

では、江戸川区の土地購入には、いくらかかるのか、土地面積ごとの相場を確認してみましょう。

【江戸川区（住宅地）の土地価格相場】

※上記は、令和8年の地価公示価格「約146万円」で計算
出典：国土交通省　土地・不動産・建設業：令和8年地価公示

江戸川区の土地価格は「2,190万円～3,650万円」程度だということがわかります。

江戸川区は、狭小地を活用した3階建て新築戸建てが多いエリアになるため、土地面積15坪～20坪でも、4人家族がのびのびと暮らせる家づくりが可能です。

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下記は、江戸川区に建てた3階建ての事例です。

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江戸川区の土地価格の推移や今後の予想

江戸川区の土地価格の推移

江戸川区の2019年から2026年現在までの土地価格の推移は、上昇傾向にあります。

【江戸川区の土地価格の推移】

※上記は、江戸川区の住宅地の地価公示価格です。

前年度との変動率がマイナスに転じた2021年は、新型コロナウイルス感染拡大に伴う、経済活動の停滞によるものであり、江戸川区に限らず、全国的に市場が低迷した時期です。

そのため、大きな市場変化がない限り、近年の江戸川区の土地価格は、上昇し続けていることがわかります。

江戸川区の土地価格の今後は？

江戸川区の土地価格は、今後も上昇し続けるのでしょうか？

近年、利便性の良い都市部の土地の人気は高く、江戸川区も含めた東京23区の土地価格は、上昇傾向にあります。江戸川区の住宅地も令和8年は5.7%上がりました。

とくに、23区全域の住宅地の上昇率は、令和7年の7.9%から令和8年では9.0%になっており、上昇幅がさらに拡大しました。

東京都の発表では、景気が緩やかに回復し住宅需要が旺盛なことを、地価上昇の要因の1つとしています。

ですが、23区内だけで考えると、江戸川区の住宅地の令和8年の上昇率は5.7%で、葛飾区の5.6%に次いで小さい上昇幅です。

そのため、江戸川区は、23区のなかでは値上がりの勢いがおだやかなエリアです。一方、住宅地の上昇率は多摩地区全域の3.9%を上回っており、足元では上昇が続いています。

ただし自然災害や大きな市場変化などによって、土地価格が下落する可能性は、十分あることを理解しておきましょう。

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江戸川区の地価ランキング

令和8年の地価公示価格を基に、江戸川区の地価ランキングを見てみましょう。

【東京23区の土地価格　住宅地版】

出典：令和8年地価公示価格　東京都財務局

同じ江戸川区でも土地の価格差は大きく、令和8年の地価公示では住宅地の最高が1㎡あたり635,000円、最低が295,000円と2倍以上の開きがあります。

江戸川区の土地価格は、23区内で「21位」でした。23区内では、3番目に安い土地相場であるため、土地を購入しやすいエリアだといえます。

江戸川区で土地購入の注意点

江戸川区で土地を購入する際の注意点について、順番に解説します。

• 土地の法令上の制限を確認
• 防火地域を確認
• 浸水のハザードマップを確認

土地の法令上の制限を確認

土地には、それぞれ法令上の制限が定められており、建てられる建築物の種類や高さ、広さに制限を受けます。

とくに、隣の建物との距離が近い江戸川区などの都市部の土地では、複数の厳しい制限のなかで建築する必要があります。

希望の建物が建築できるか、土地購入前に、建築会社へ仮プランの作成を依頼することが大切です。

【建築上の制限】

• 建ぺい率
• 容積率
• 道路斜線制限
• 隣地斜線制限
• 絶対高さ制限　など

※建ぺい率は敷地に対して建てられる建築面積の割合、容積率は敷地に対する延床面積の割合です。斜線制限や絶対高さ制限は建物の高さを抑える決まりで、狭い土地ほど建てられる階数に影響します。

防火地域を確認

江戸川区は、防火地域や準防火地域が多く、建てられる住宅の構造に制限を受けます。

防火地域で3階建てを建てる場合、耐火建築物か、これと同等の性能をもつ建築物にする必要があります。

木造でも耐火の仕様にすると建築費は上がり、東京23区は工事費そのものが全国平均より高くなります。
次の表の目安を見ながら、全国平均の坪単価だけで予算を組まないよう注意しましょう。

【構造別、工事費用】

※右列は、東京23区で容積率を最大限活用する3階建て・4階建て（延床30～50坪）を想定した2026年時点の当社の目安で、木造は耐火仕様の場合の金額です。構造・仕様・敷地条件により変わります。
※左列の全国平均は税務的な理論値のため参考値（国税庁の工事費用表を坪単価に換）。

出典：国税庁　地域別・構造別の工事費用表

構造のなかで、一番安く建てられるのは、木造の耐火建築物です。

防火地域で予算を抑えて建てたい場合、コストパフォーマンスに優れた木造がおすすめです。

住宅会社によっては、耐火性のある鉄筋コンクリート造をすすめられるケースもありますが、木造でも、建築基準法が求める耐火・延焼防止の性能を満たせば、防火地域で建てられます。

浸水のハザードマップを確認

江戸川区は、荒川や江戸川、東京湾に囲まれ、区の面積の約7割が満潮時の海面より低い「ゼロメートル地帯」です。

大雨や台風時に、何メートル浸水する可能性があるのか、避難経路は確保されているのかなど、土地購入前にハザードマップを確認することが大切です。

出典：江戸川区　水害ハザードマップ／江戸川区の地形

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まとめ

2026年の江戸川区の土地価格について、土地相場や今後の予想、土地価格の推移や地価ランキングをご紹介しました。

江戸川区の住宅地は1坪あたり約146万円で、23区内では21位。
土地価格の相場が比較的安いため、予算内で利便性の良い立地を購入しやすいエリアです。

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