【令和8年】江東区の土地価格｜坪単価・地価ランキング・今後の見通しと注文住宅の費用

【令和8年】江東区の土地価格・坪単価・上昇率

江東区の土地価格・坪単価

江東区の土地価格を住宅地と商業地ごとに確認してみましょう。

	住宅地	商業地
㎡単価	661,500円	1,310,300円
坪単価	219万円	433万円

（出典：東京都財務局｜令和8年地価公示価格）

地価公示による土地1坪の価格は、住宅地で「219万円」、商業地で「433万円」です。

購入するエリアによって相場が異なりますので、参考値としてご活用ください。

江東区の土地価格の上昇率

江東区の地価公示価格は、前年比で、住宅地11.9％、商業地15.6％上昇しました。

東京都全域の平均は、住宅地6.5％、商業地12.2％の上昇のため、平均と比べても江東区の土地の上昇率は高く、人気があることがわかります。

江東区の地価は、近年上昇が続いており、直近はその上昇幅がさらに広がっています。

江東区は交通や生活の利便性に優れており、都市部での住宅需要の高さが要因と考えられます。

（出典：東京都財務局｜令和8年地価公示価格）

関連記事：【ファミリー向け】東京で子育てに適した住みやすい街7選｜子育てしやすい街を選ぶ基準とは

江東区の地価ランキングは何位？

国土交通省による令和8年の地価公示価格を基に、江東区の地価ランキングを見てみましょう。

【東京23区の土地価格　住宅地版】

順位	地域	㎡単価
1位	千代田区	3,631,400円
2位	港区	3,013,700円
3位	中央区	1,930,000円
4位	渋谷区	1,874,100円
5位	文京区	1,448,100円
6位	目黒区	1,404,500円
7位	台東区	1,320,800円
8位	品川区	1,244,100円
9位	新宿区	1,131,600円
10位	豊島区	912,100円
11位	中野区	782,700円
12位	世田谷区	779,900円
13位	北区	742,000円
14位	荒川区	718,700円
15位	杉並区	703,200円
16位	江東区	661,500円
17位	大田区	647,600円
18位	墨田区	613,300円
19位	板橋区	553,600円
20位	練馬区	480,500円
21位	江戸川区	441,100円
22位	足立区	410,800円
23位	葛飾区	387,500円

（出典：東京都財務局｜令和8年地価公示価格）

江東区の土地価格は、23区内で「16位」でした。

23区内では、価格がやや低めで土地を購入しやすいエリアといえます。

【2026年以降】江東区の土地価格は今後どうなる？

江東区の地価は、令和8年地価公示（2026年1月1日時点）で住宅地が前年比11.9％、商業地が15.6％の上昇でした。

前年の住宅地8.7％からは、上昇幅が広がっています。

東京都区部の住宅地も、変動率の拡大が続いており、令和7年は7.9％、令和8年は9.0％でした。

東京都財務局は、景気が緩やかに回復し住宅需要が旺盛であることを背景に挙げています。

一方、区部の住宅地は、令和3年に前年比0.5％の下落となった年もあります。

今後の動きは、年2回の公表で確認でき、7月1日時点の価格を示す東京都基準地価格が毎年9月下旬に、1月1日時点の価格を示す地価公示が毎年3月下旬に公表されます。

上昇の影響は、金額に置き換えると分かりやすくなります。

江東区の住宅地の平均坪単価は、この1年で約196万円から約219万円へ、約22万円上がりました。15坪の土地なら、土地代にして約337万円の差です。

2026年時点では上昇が続いていますが、同じペースが続くとは限りません。土地探しと資金計画は、金利や住宅需要の動きもあわせて見ながら、次の公表値で確認しつつ進めるのが現実的です。

 

江東区で注文住宅を建てるメリット

23区のなかでも、江東区は住みやすい街として、とくにファミリー層に人気があるエリアです。

23区内では土地を購入しやすい価格帯なため、予算内で通勤通学に便利な立地に、マイホームを建てやすいメリットがあります。

土地の価値も、人口の東京一極集中が続いていることから、下支えされやすいエリアだといえます。

ただし、将来の資産価値は立地や個別の条件によって変わるので注意が必要です。

 

下記は、江東区の敷地13.47坪｜延床28.13坪の３階建ての注文住宅事例です。

最上階には天窓を設け、屋上ではBBQも楽しめます。防音効果のある地下室もあり、コンパクトな敷地でも多用途に活用できる空間づくりをしています。

他にも江東区など東京23区の施工事例がありますので、詳しくは下記のページをご覧ください。

江東区で注文住宅を建てる費用相場

江東区で3階建ての注文住宅を建てる場合、土地代を含めた総額の目安は6,700万円～9,100万円です。土地15坪～20坪に、延床30坪の木造3階建てを建てたケースの金額です。

内訳は、当社（ou2株式会社）が東京23区で実際に手がけている工事費をもとにご紹介します。あわせて、公的統計による一般的な水準とも比べてみましょう。

首都圏の住宅価格の平均

まずは、首都圏（東京・神奈川・埼玉・千葉）の住宅価格の平均を種類別に見てみましょう。

 

【首都圏の住宅価格の平均】

住宅の種類	平均価格
注文住宅	4,762万円
土地付き注文住宅	6,404万円
建売住宅	4,835万円
中古戸建て	3,460万円

（出典：住宅金融支援機構｜フラット35利用者調査）

首都圏は、土地代が高いため、住宅取得のための費用も高くなります。土地付き注文住宅では、全国平均が5,313万円なのに対し、首都圏は6,404万円です。

江東区の場合は、この首都圏平均よりもさらに高くなります。首都圏平均の土地取得費が2,590万円なのに対し、江東区で15坪を取得すると3,285万円になるためです。

江東区の注文住宅の費用相場

注文住宅の費用相場を購入する土地面積別にご紹介します。

土地価格は、江東区の令和8年地価公示「219万円/坪」としました。

建物本体価格は、ou2が東京23区で手がけている木造3階建ての工事費（延床30坪あたり、準耐火で坪80万円～90万円、耐火で坪90万円～110万円）で試算しています。

 

【土地面積ごとの注文住宅費用】

	15坪	20坪	25坪
土地代 （219万円/坪）	3,285万円	4,380万円	5,475万円
建物本体 （延床30坪・木造準耐火）	2,400万～2,700万円
建物本体 （延床30坪・木造耐火）	2,700万～3,300万円
付帯工事・諸費用（建築予算の約30％として試算）	1,030万～1,410万円
総額	6,700万～8,000万円	7,800万～9,100万円	8,900万～1億200万円

※建物は延床30坪でそろえ、土地の広さだけを変えた試算です。土地が広ければより大きな建物も建てられますが、比べやすいよう建物の規模を固定しています

土地15坪～20坪で延床30坪の3階建てを建てる場合、総額の目安は「6,700万円～9,100万円」程度です。

準耐火建築物で建てられる場合は下限側、防火地域などで耐火建築物が必要な場合は上限側に寄ります。

しかし、江東区では、3階建てが多く、建ぺい率や容積率などの条件によっては、土地面積15坪でも、4人家族がのびのびと暮らせる延床30坪ほどの家づくりを実現できます。

なお地価公示の標準地は、周辺の土地利用や環境、広さ、形状が標準的な地点から選ばれています。狭小地や変形地は、個別の条件によって公示価格の平均より低い価格になることもあります。

上の試算は、土地代を広めに見た目安として捉えてください。実際に江東区では、敷地13.47坪に延床28.13坪の3階建てを建てた事例もあります。

つまり、土地15坪に延床30坪という条件なら、6,700万円台から、こだわりの注文住宅を検討できるということです。

交通の利便性が高い江東区で、予算内で家を建てるためには、コンパクトな土地を有効活用できる3階建て・4階建ての注文住宅を、おすすめします。

【江東区】おすすめのハウスメーカーの特徴

江東区でおすすめのハウスメーカーの特徴について、ご紹介します。

• 狭小地が得意
• 3階建て・4階建てが得意
• 防火地域での施工が得意

狭小地が得意

▶東京の敷地15坪に建てた延床31坪の事例

土地代の高い江東区などの都市部では、コンパクトな土地を有効活用した家づくりが重要です。

狭小地が得意なハウスメーカーは、土地の形状に合わせた細かなプランニングができ、デッドスペースを限りなくなくした、広々とした間取りの提案が期待できます。

完全自由設計のハウスメーカーでも、45cmや90cm間隔で間取り設計をするなど、ある程度の制限があるため、間取りプランを比較することが大切です。

江東区には、狭小地に建てた開放感のある注文住宅の成功事例が多数あるため、ハウスメーカーごとの施工実績を確認してみましょう。

▶東京の土地を「10cmも無駄にしない®」狭小住宅

3階建て・4階建てが得意

▶江東区の3階建て事例

江東区は、3階建ての新築戸建てが多いエリアです。

3階建ては「採光の取り方」「縦の空間設計」「スムーズな生活動線」など、2階建てとは異なる設計力と技術力が必要になるため、3階建てが得意なハウスメーカーだと安心です。

また、4階建ての場合、木造で建築できるハウスメーカーは、圧倒的に数が少ないため、建築可能か確認してみましょう。

木造は、鉄筋コンクリート造や鉄骨造と比べて、コストパフォーマンスに優れており、建築費を大幅に抑えることが可能です。

参考までに、構造による建築費の違いを、国税庁による東京都の構造別坪単価で確認し、実勢価格と比較してみましょう。

 

【構造別、工事費用】※参考値

構造	東京都の坪単価	延床30坪で 単純換算した参考額
木造	約76万円	約2,280万円
鉄骨造	約127万円	約3,810万円
鉄筋コンクリート造	約142万円	約4,270万円

（出典：国税庁｜地域別・構造別の工事費用表（1㎡当たり））

※坪単価は国税庁の1㎡当たり工事費用（災害で住宅に損失が出たときの金額計算などに国税庁が用いる参考値）を坪換算した参考値。30坪の金額は坪換算値に30坪を掛けた単純計算です。実際の新築見積価格とは異なります。構造ごとの費用差をつかむ目安としてご覧ください。

木造の平均には一般的な2階建てが多く含まれるため、耐火仕様や3階建て・4階建てでは金額が上振れします。

実際に東京23区で建てる場合の本体工事費は、次のとおりです。

 

【構造別、本体工事費の目安】※実勢価格

構造	坪単価	延床30坪の 本体工事費
木造（準耐火）	80万～90万円	2,400万～2,700万円
木造（耐火）	90万～110万円	2,700万～3,300万円
鉄骨造	180万～220万円	5,400万～6,600万円
鉄筋コンクリート造	170万～220万円	5,100万～6,600万円

（出典：ou2株式会社調べ、2026年4月時点）

※東京23区で容積率を最大化する3階建て・4階建て（延床30坪～50坪）の目安。付帯工事や諸費用は含みません。準耐火建築物にできるのは3階建てまでで、4階建ては耐火建築物などが必要です

木造耐火と鉄筋コンクリート造では、同じ延床30坪でも2,400万円～3,300万円の差が生まれます。

▶防火地域で耐火木造4階が建てられるクレバリーホーム城東店・新宿店のもくよん®

防火地域での施工が得意

江東区も含めた都市部では、防火地域や準防火地域のエリアが多くなります。

江東区では、準防火地域の一部が東京都の「新たな防火規制区域」に指定されています。

この区域では、原則としてすべての建物を準耐火建築物などにする必要があり、4階建て以上や延べ面積500㎡を超える建物では耐火建築物などが求められます。

関連記事：【防火地域・準防火地域の調べ方】マップで確認する方法を東京都を事例にして解説

防火地域では、地階を含めて3階建て以上の家や延べ面積100㎡を超える家は、耐火建築物（またはこれと同等の性能をもつ建物）にする必要があり、ハウスメーカーによっては、耐火性のある鉄筋コンクリート造だけをおすすめされるケースがあります。

しかし、木造であっても耐火建築物にすることで、防火地域での建築が可能です。

木造で耐火建築物に対応できるかはハウスメーカーによって差があるため、防火地域・準防火地域での木造耐火の施工実績があるかを確認してみましょう。

▶【都内トップクラスの施工実績】防火・準防火地域で建てる「木造耐火住宅」

まとめ

令和8年の江東区の土地価格や坪単価、地価ランキングや上昇率のデータを基に、江東区で注文住宅を建てるメリットやおすすめのハウスメーカーについて解説しました。

江東区で納得のいく注文住宅を建てるポイントは、限られた敷地からどれだけの広さを引き出せるかという設計力で、ハウスメーカーを選ぶことです。

ou2株式会社（オーツー）が運営するクレバリーホーム城東店・新宿店は、『10cmも無駄にしない®』設計で、限られた敷地を有効活用できる快適な居住空間をご提案します。間取りから資金計画、土地探しまでトータルにサポートしますので、まずはお気軽にご相談ください。