マンションと戸建ての維持費の違いは？費用相場や安く抑える方法、老後の値上がりリスク

「マンションと戸建ての維持費って、どっちが高いの？」

上記にように、物件価格だけでなく、維持費も含めて、どちらを購入しようか迷っている方も、多いかと思います。

そこで本記事では、マンションと戸建ての維持費の目安や安く抑える方法、老後の維持費の値上がりリスクについて、解説します。

マンションと戸建ての維持費はどちらが高い？

マンションと戸建ての維持費の目安

一般的に、マンションと戸建ての維持費では、マンションのほうが、高い傾向です。

マンションと戸建ての30年間にかかる維持費の目安は、下記の通りです。

【30年間の維持費】

• マンション：約1,500万円～約1,900万円
• 戸建て　　：約1,200万円～約1,500万円

マンションと戸建ての維持費の違いを項目ごとに確認してみましょう。

【30年間の維持費の目安】

上記は、あくまで目安として頂き、住んでいるエリアや住宅の規模、住宅性能によって、費用は異なります。

マンションのほうが高い要因は？

マンションの維持費が高くなる要因は、毎月かかる「管理費」と「修繕積立金」です。

住宅ローン返済と合わせて、必ず支払う費用になるため、戸建てと比べて、経済的な負担を感じやすくなります。

国土交通省によるマンション総合調査を基に、令和5年度の平均費用を見てみましょう。

参照サイト：国土交通省　マンション総合調査

戸建てにすることで、「管理費・修繕積立金」の支払いをなくすことが可能です。

もちろん、戸建ても長く住み続けることで、修繕費がかかりますが、資産に合わせて費用を調整できるため、家計を圧迫するリスクを軽減できます。

▶東京で注文住宅の施工実績が豊富な「クレバリーホーム東京」のカタログはこちら

▶資金計画や間取りプランなど東京で家を建てる方に役立つイベント情報

マンションと戸建ての維持費の違い

固定資産税

固定資産税とは、所有している「土地」と「建物」に毎年かかる税金です。

土地の固定資産税は、土地の所有面積が広い戸建てのほうが、高くなる傾向です。

土地代の高い都市部では、固定資産税が高額になりやすいため、事前にエリアの相場を確認しておくと安心です。

一方で、建物の固定資産税は、マンションのほうが、一般的に高くなります。

固定資産税の計算方法は、「評価額×1.4％」であり、評価額は、市場価格の土地は70％、建物は60％程度といわれています。

【例　土地：4000万円　建物：3000万円の場合】

• 土地価格4000万円×70％＝2800万円（評価額）
• 2800万円×1/6（住宅用地の特例）×1.4％＝約6.5万円（税金）
• 建物価格3000万円×60％＝1800万円（評価額）
• 1800万円×1/2（減税措置）×1.4％＝12.6万円（税金）

※上記は、「住宅用地の特例1/6」と「新築による減税措置1/2」を適用して、シミュレーションしています。

参照サイト：総務省｜地方税制度｜固定資産税

都市計画税

都市計画税とは、固定資産税と同様に、土地と建物を所有している人が、毎年支払う税金です。

都市計画税は、土地と建物の「評価額×0.3%」で計算できます。

都市計画税の減税措置には、「住宅用地の特例1/3」（200㎡までの部分）があります。

【例　土地価格4000万円　建物価格3000万円】

• 土地価格4000万円×70％＝2800万円（評価額）
• 2800万円×1/3（住宅用地の減税）×0.3％＝約2.8万円
• 建物価格3000万円×60％＝1800万円（評価額）
• 1800万円×0.3%＝5.4万円

保険料

保険料は、マンションと比べて、建物全体を保険にかける戸建てのほうが高くなります。

住宅ローンを組んだ場合、火災保険への加入は必須ですが、補償範囲などによって、費用は異なります。

関連記事：【2025年以降】住宅ローン控除はなくなる？改正点や年収ごとの控除額、いくら戻るかについて

▶資金計画や間取りプランなど東京で家を建てる方に役立つイベント情報

マンションと戸建ての維持費を安く抑える方法

維持費は、10年・20年単位で計算すると、高額になるため、毎年の支出を少しでも安く抑えることで、トータル費用に大きく影響を与えます。

マンションと戸建ての維持費を安く抑える方法について、順番に確認してみましょう。

保険料を安くするには

火災保険料を安くするために、下記項目を確認してみましょう。

• 支払い方法
• 建物の構造
• 補償の範囲
• 地震保険の有無

【支払い方法】

1年ごとの支払いより、5年間の一括払いのほうが、安くなります。

【建物の構造】

火災保険料では、建物の構造は「H構造：木造などの非耐火構造」「T構造：耐火構造」「M構造：RC造のマンション」の3つにわけられます。

RC造など、耐火性能が高いほど、保険料は安くなります。

【補償の範囲】

補償の範囲が広いほど、保険料は高くなります。

「火災・落雷・風災・水漏れ・水害・盗難」など、地域によっては、不必要だと判断できる項目を減らすことで、安く抑えることが可能です。

【地震保険の有無】

地震保険に加入するかどうかで、年間で数万円の差が生じます。

固定資産税を安くするには

毎年支払う固定資産税は、建物や土地価格が高いほど、高額になりやすい項目です。

まず、建物にかかる固定資産税は、「新築住宅にかかわる固定資産税の減税措置」の適用期間を長くすることで、安くできます。

マンションも戸建ても、長期優良住宅であれば、一般住宅と比べて、減税期間を「2年間」延長することが可能です。

【新築住宅の減額期間】

参照サイト：国土交通省　住宅：特例措置 

新築のマンションと戸建ては、建物の固定資産税を「1/2」に軽減できる期間が異なります。

戸建ての維持費を抑えるポイント

▶東京の外壁がメンテナンスフリーの住宅事例

戸建ての場合、メンテナンスフリーの外壁など、耐久性の高い材料や構造にするこが、将来的にかかる維持費を節約できます。

また、高断熱・高気密の住宅は、光熱費を長期的に抑えることが可能です。

とくに、長期優良住宅やZEH住宅は、住宅ローン控除・補助金・金利などの優遇を受けやすくなるため、住宅性能の高い住まいをお得に購入できるメリットがあります。

マンションの維持費を抑えるポイント

マンションの維持費は、高層マンションほど高額になる傾向です。

厳重なセキュリティや最新のトレーニングジム、24時間対応のコンシェルジュサービスなど、サービスが充実しているほど、それを維持するために人件費や管理費が高くなります。

そのため、ご家族に不必要な設備の有無や管理方法などを確認し、無駄なサービスへの出費を抑えられるマンションを選ぶことが、ポイントです。

また、築年数がたっている中古マンションより、新築マンションのほうが、管理費や修繕積立金を安く抑えられます。

マンション維持費の老後の値上げリスク

マンションの修繕積立金は、一般的に、築年数が経過するほど、段階的に値上がりします。

しかし、災害や空室、物価や人件費の高騰によって、積立金が足りず、予定していた金額より、大幅に値上がりするリスクがあります。

実際に、修繕積立金が大幅に上昇している事例があるため、令和6年に、国土交通省より「マンション修繕積立金に関するガイドライン」が改定されました。

ガイドラインには、安定的に積立金を確保する考え方が、記載されています。

ですが、ガイドラインは、あくまで目安であり、積立金が足りない場合、大幅に値上がりする可能性はあります。

住宅ローンを完済しても、毎月かかる維持費が高い場合、老後の暮らしに、ゆとりをもたせることが難しくなります。

参照サイト：国土交通省　「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」の改定

まとめ

マンションと戸建ての維持費の目安や安く抑える方法について、解説しました。

マンションと戸建ての維持費は、管理費や修繕積立金があるマンションのほうが、高い傾向です。

戸建てにも修繕費はかかりますが、耐久性の高い住宅を選ぶことで、維持費を抑えることが可能です。

東京で注文住宅をご検討の方は、23区内での施工実績が豊富なクレバリーホーム東京まで、お気軽にご相談ください。

▶東京で注文住宅の施工実績が豊富な「クレバリーホーム東京」のカタログはこちら

▶資金計画や間取りプランなど東京で家を建てる方に役立つイベント情報