2025年の住宅ローン控除の上限や改正点は、令和7年度の税制改正大綱で閣議決定されました。

そこで本記事では、2025年の住宅ローン控除の上限やいくら戻るのかの計算方法、住宅ローン控除の適用条件や注意したい住民税の上限について、解説します。

実際に戻ってくる住宅ローン控除額は「住宅の種類別の借入限度額」や「年収ごとに納めている税金」などによって異なるため、記事を参考にご自身の条件で確認してみてくださいね。

【2025年】住宅ローン控除の上限はいくら？

住宅ローン控除（＝住宅ローン減税）とは、「年末の住宅ローン残高×0.7%」が、新築なら13年間、中古なら10年間、所得税や住民税から控除される制度です。

2025年の住宅ローン控除は「住宅の種類」や「ご家族の年齢」によって、控除額の上限が異なります。

【住宅ローン控除額に影響する改正ポイント】

• 新築の場合「省エネ基準適合住宅以上」が条件
• 新築の場合「子育て・若者夫婦世帯の優遇措置」が延長

住宅ローン控除の上限を、確認してみましょう。

参照サイト：国土交通省　令和７年度税制改正における住宅関係税制

新築住宅の上限額

新築住宅の場合、一般世帯は「最大控除額：409.5万円」「最大借入限度額；4500万円」、子育て・若者夫婦世帯は「最大控除額：455万円」「最大借入限度額：5000万円」です。

【2025年入居　一般世帯の住宅ローン控除】

【2025年入居　子育て・若者夫婦世帯の住宅ローン控除】

子育て・若者夫婦世帯の定義は「19歳未満の子を有する世帯」または「夫婦のいずれかが40歳未満の世帯」です。

一般世帯と比べて、住宅ローン控除の借入金の対象となる「借入限度額」が、500万円～1000万円高く設定されているため、住宅ローン控除の恩恵を受けやすくなっています。

参照サイト：国税庁　住宅借入金等特別控除

中古住宅の上限額

中古住宅の場合、最大控除額は「210万円」、借入限度額の最大は「3000万円」です。

新築住宅とは異なり、子育て・若者夫婦世帯の優遇措置が適用されないため、住宅の種類ごとに、住宅ローン控除の上限が決まります。

【2025年入居の住宅ローン控除】

関連記事：【2025年以降】住宅ローン控除はなくなる？改正点や年収ごとの控除額、いくら戻るかについて

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住宅ローン控除の住民税の上限は？

住宅ローン控除は、ご自身が納めている所得税と住民税から控除されますが、住民税には上限があるため、住民税のすべてが控除の対象となるわけではありません。

住民税の上限

住宅ローン控除の対象となる住民税の上限は、「9.75万円」です。

例えば、年収500万円の方の所得税が9万円、住民税が19万円だとした場合、住宅ローン控除の対象となる税金は、「所得税9万円＋住民税9.75万円」となり、18.75万円になります。

参照サイト：総務省　所得税から住宅ローン控除額を引ききれなかった方

所得税と住民税が戻る流れ

住宅ローン控除額は、まずは所得税から控除され、確定申告した約1か月後に、指定した銀行口座に振り込まれます。

所得税で、控除しきれなかった分は、住民税（上限9.75万円）から控除されますが、こちらは還付金が振り込まれるわけではなく、控除分が住民税から引かれる仕組みです。

関連記事：【2024年以降】住宅ローン控除に年収制限はある？適用条件や控除額、2000万円の制限はいつから

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住宅ローン控除がいくら戻るのかの計算方法

住宅ローン控除が、実際にいくら戻るのかは、ご自身の条件でシミュレーションする必要があります。

戻ってくる住宅ローン控除額を計算するために、下記項目を順番に確認していきましょう。

• 住宅ローンの借入金の残高
• 住宅の種類別の借入限度額
• 年収ごとに納めている税金

住宅ローンの借入金の残高

住宅ローン控除は「年末の住宅ローン残高×0.7%」になるため、控除額は毎年一定ではないことを理解しておきましょう。

【例：1年目の控除額】

• 4000万円（年末の住宅ローン残高）×0.7％＝28万円（控除額/年間）

【例：2年目の控除額】

• 3800万円（年末の住宅ローン残高）×0.7％＝26.6万円（控除額/年間）

住宅ローンの返済によって、住宅ローン残高が少なくなるほど、控除額も少なくなります。

早めに繰り上げ返済をする方もいらっしゃいますが、住宅ローン控除の期間は、控除額に影響するため、タイミングを十分検討することが大切です。

住宅の種類別の借入限度額

住宅ローン控除の対象となる借入限度額は、住宅ローンの借入額が高い場合、とくに重要になる項目です。

例えば、住宅ローンの借入額が5000万円でも、借入限度額が3000万円の住宅の場合、住宅ローン控除の対象となる金額は3000万円のみです。

【例　住宅ローン5000万円　借入限度額3000万円の場合】

• 3000万円×0.7%＝21万円（控除額/年間）

この場合の控除額は21万円となり、「5000万円×0.7％＝35万円」と比べて、1年間で14万円も控除額が低くなる計算です。

年収ごとに納めている税金

住宅ローン控除額が高くても、納めている税金以上の還付金を受けとることはできないため、注意しましょう。

【例】

• 28万円（控除額）－24.75万円（住宅ローン控除の対象になる税金）＝3.25万円
• 還付金＝24.75万円

上記の場合、住宅ローン控除額＞対象の税金になるため、住宅ローン控除を使い切ることができません。

住宅ローンの借入額が高く、単独で住宅ローン控除額を使い切ることが難しい場合には、ペアローンという方法も選択肢の１つとして検討できます。

夫婦それぞれが住宅ローン控除を適用できるため、住宅ローン控除をフル活用しやすくなります。

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住宅ローン控除の適用条件と申請方法

住宅ローン控除の適用条件

住宅ローンを組んだからといって、必ずしも住宅ローン控除が受けられるわけではありません。

住宅ローン控除の基本となる適用条件は、下記の通りです。

• 延床面積が「50㎡以上」
• 合計所得が「2000万円以下」
• 借入期間が「10年以上」
• 新築の場合「省エネ基準適合住宅以上の住宅」
• 中古の場合「新耐震基準適合住宅」
• 延床面積が「40㎡以上50㎡未満」の場合は、「合計所得1000万円以下及び新築」

とくに、新築の場合、省エネ基準適合住宅以上の住宅が条件となっており、省エネ未満の場合、住宅ローン控除が受けられなくなるため注意しましょう。

参照サイト：国税庁　中古住宅を取得　住宅借入金等特別控除

住宅ローン控除の申請方法

住宅ローン控除は、住宅を取得した翌年の「2月中旬～3月中旬」に、「所轄の税務署」にて確定申告するのが、一般的です。

申請の1年目は、確定申告書や年末の残高証明書など、提出する書類が多いため、早めに準備しておくと良いでしょう。

会社員の場合、2年目以降は、会社に提出する年末調整で住宅ローン控除の手続きをおこなうことが可能です。

まとめ

2025年の住宅ローン控除の上限やいくら戻るのかの計算方法、住宅ローン控除の適用条件や住民税の上限について、解説しました。

住宅ローン控除は、住宅購入にかかる経済的な負担を軽減してくれる大変お得な制度です。

住宅ローン控除をフル活用しつつ、予算にあった住宅を購入するために、まずはプロである住宅会社に相談しては、いかがでしょうか？

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