【4階建てマンションの建築費】総額や維持管理費、利回りシミュレーションや費用を抑えるコツ

【4階建てマンションの建築費】総額や維持管理費、利回りシミュレーションや費用を抑えるコツ

4階建てマンションの建築費は、延床150坪で1億7000万円~2億7000万円が目安ですが、構造や広さ、設備のグレードによって、費用は大きく異なります。

そこで本記事では、4階建てマンションの構造や床面積別の建築費維持管理費利回りのシミュレーション結果について、解説します。

建築費を抑えるコツ4階建てマンションが建てられる土地についてもわかるため、ぜひ参考にしてくださいね。

 

4階建てマンションの建築費の相場

4階建てマンションの建築費

4階建てマンションは、建築費だけで1億円以上かかることが想定されます。

実現可能な収支計画を立てるために、構造や広さごとの建築費の相場を確認してみましょう。

構造別の坪単価

4階建てマンションの建築費は、選ぶ構造によって異なります。

構造ごとの坪単価の目安は、下記の通りです。

 

【構造別の坪単価の目安】

構造費用の目安/坪単価
鉄骨造(S造)80万円~120万円
鉄筋コンクリート(RC造)90万円~125万円

 

マンションの建築費(本体工事費)は、「延床面積×坪単価」で目安を計算できます。

建築費の内訳

諸費用

マンションの建築には、本体工事費だけではなく、「付帯工事費」「諸費用」がかかるため、総額で確認することが大切です。

 

【建築費用の内訳】

内訳費用割合の

目安

工事内容
本体工事費70%基礎や躯体工事など
付帯工事費20%給排水工事や駐車場、地盤改良工事など
諸費用10%ローンの事務手数料や登録免許税、火災保険料など

 

そのため、マンションの建築費の総額は「坪単価×延床面積÷0.7で目安を求めることができます。

建築費の総額を構造別にシミュレーションした結果を次章で確認してみましょう。

建築費の総額の相場

マンション建築費の総額の相場は、下記の通りです。

 

延床面積鉄骨造RC造
80坪9000万円~1億3000万円1億~1億4000万円
150坪1億7000万円~2億6000万円1億9000万円~2億7000万円
200坪2億3000万円~3億4000万円2億6000万円~3億6000万円

※坪単価×延床面積÷0.7で概算した数値

【マンション建築費の計算の一例】

100万円(坪単価)×120坪(延床面積)=1億2000万円(本体工事費)

1億2000万円(本体工事費)÷0.7=1億7000万円(建築費の総額)

 

ただし、建築費は、デザインや設備、立地などによっても異なるため、必ず見積書をご確認ください。

 

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4階建てマンションの維持管理費

維持管理費

4階建てマンションの実質利回りを確認するために、維持管理費がいくらかかるのか計算してみましょう。

維持管理にかかる費用項目は、下記の通りです。

  • 光熱費
  • 管理業務委託費
  • 修繕費
  • 広告宣伝費
  • ローン関連費
  • 仲介手数料
  • 固定資産税

マンションの維持管理費は、家賃収入の20%~30%程度が目安になります。

 

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4階建てマンションの利回りをシミュレーション

4階建てマンションの利回りシミュレーション

4階建てマンションの利回りの計算方法とシミュレーションした結果をご紹介します。

利回りの計算方法

マンション経営するうえで重要になるのが、利回りです。

利回りには、「表面利回り」「実質利回り」があり、より現実的な数値がわかるのは「実質利回り」になります。

 

【実質利回りの計算方法】

(年間家賃収入-年間諸費用)÷(物件価格+購入時の諸費用)×100

利回りをシミュレーション

4階建てマンションの利回りをシミュレーションした一例をご紹介します。

【例】

  • マンション建築費+諸費用:2億円
  • 部屋数:12部屋
  • 家賃: 10万円/1部屋(120万円/12部屋)
  • 年間家賃収入: 1440万円/年(120万円×12カ月)
  • 年間諸費用(25%):360万円/年(1440万円×25%)

 

【実質利回り】

(1440万円-360万円)÷2億円×100=5.4%(利回り)

 

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4階建てマンションが建てられる土地は?

4階建てマンションが建てられる土地

必要な土地の広さ

4階建てマンションを建てるために必要な土地の広さは、土地ごとに定められている「建ぺい率」「容積率」によって異なります。

【建ぺい率と容積率とは】

  • 建ぺい率:ワンフロアの床面積の上限がわかる
  • 容積率 :延床面積の上限がわかる

 

4階建てマンションの場合、とくに容積率が重要になります。

容積率が高いほど、土地を有効活用した広いマンションを建てることが可能です。

 

【建ぺい率50%・容積率200%の100㎡の土地】

  • 100㎡×50%=50㎡(ワンフロアの上限)
  • 100㎡×200%=200㎡(延床面積の上限)

 

上記の場合、ワンフロア50㎡×4階=200㎡となるため、土地を有効活用して、4階建てを建てることが可能です。

高さ制限

4階建ての高さは、構造やフロアごとの天井高によっても異なりますが、おおよそ12mです。

エリアによっては、4階建てマンションが建てられない可能性があるため、注意が必要です。

とくに、一般的な住宅が多い「第一種低層住居専用地域」や「第二種低層住居専用地域」では、「絶対高さ制限」が定められています。

絶対高さ制限とは、建物の高さが「10m以内もしくは12m以内」と定められている地域です。

そのほかにも、「北側斜線制限」や「日影規制」など、建物の高さに関係する法令上の制限があるため、土地購入前に、プロである住宅会社への相談が、おすすめです。

 

4階建てマンションの費用を抑えるコツ

マンションの費用を抑えるコツ

木造でマンションのように建てる

4階建てマンションの場合、耐火構造である鉄筋コンクリート造を検討される方が、大勢いらっしゃいます。

しかし、木造でも、耐震性や耐火性に優れ、マンションのような外観の建物を建てることが可能です。

駅チカや都市部に多い、防火地域準防火地域でも、耐火構造にすることで、木造でも問題なく建てることができます。

木造は、鉄骨造や鉄筋コンクリート造と比べて、建築費を大幅に削減できるメリットがあります。

例えば、延床150坪の4階建ての場合、鉄骨造では「1億7000万円~2億6000万円」が相場でしたが、木造では「1億5000万円~2億1000万円」になります。

木造は、初期投資を抑えることができるため、高利回りを狙うことが可能です。

 

関連記事:【防火地域・準防火地域の調べ方】マップで確認する方法を東京都を事例にして解説

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シンプルな形状にする

建物の形状をシンプルな長方形にすることで、建築費を抑えることが可能です。

凹凸が多く、複雑な形状な建物ほど、材料費や工事の工程に時間がかかり、人件費も高くなります。

シンプルな形状は、将来的にかかる修繕費の削減にも繋がります。

マンション建築が得意な施工会社に依頼

マンションは、土地代の高い、駅チカや都市部での建築が多くなるため、土地を無駄にしない細かなプランニングが、重要になります。

マンションの建築実績が豊富な会社であれば、1部屋増やした間取りデットスペースの活用など、家賃収入に大きく関わってくるプランニングの提案を期待できます。

エリアごとに厳しい法令上の制限があるため、マンション建築希望エリアの施工経験が豊富な会社が、おすすめです。

まとめ

4階建てマンションの建築費の相場や維持管理費、利回りのシミュレーションした結果をご紹介しました。

4階建てマンションは、規模が大きいため、初期費用が高額になりますが、技術力のある施工会社を選ぶことで、費用を抑えて、高利回りのマンションを目指すことが可能です。

東京で4階建てマンションの建築をご検討の方は、23区内での施工実績が豊富なクレバリーホーム東京まで、お気軽にご相談ください。

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監修者情報

高坂 昇

高坂 昇ou2株式会社 専務取締役 一級建築士

木造密集地域や防火地域において、木造ならではの施工性や設計の柔軟性、コストパフォーマンスを活かして木造耐火4階建て住宅(もくよん®)や、災害時の避難場所となる地下室や屋上を備えた災害住宅も提唱しています。

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