【中古アパートの投資・経営 失敗例5選】対策も解説│中古アパートに投資するメリットも紹介
中古アパートの投資や経営は、初期費用が比較的安価で高い利回りが期待できることから人気です。
一方で投資した結果、「失敗した」というケースもブログなどで見かけることがあります。
そこで本記事で、中古アパートを対象にした投資について、どのような失敗例があるのか確認しておきましょう。
対策についても解説するとともにメリットも紹介しますので、これからアパート投資を始めたいと考えている方はぜひ参考にしてください。
Contents
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中古アパート投資とは?
中古アパート投資とは、建築済みですでに入居者がいる、経営中のアパートを中古物件として購入し始める不動産投資を指します。
複数ある部屋のうち一室を購入するケースもあれば、一棟丸ごと購入する「一棟買い」といった買い方もあります。
中古アパート投資には、後ほど解説する様々な「失敗例」が報告されており、価格は比較的安価であるものの初心者向けとは言い難い形態の投資です。
なお、紹介する失敗例を避けたい方は、新築アパートの建築とメリット・デメリットを比較検討することをおすすめします。
中古アパートに投資するメリットとは?
中古アパートへの投資には、複数のメリットがあります。
どういった特徴があるのか、確認しましょう。
購入価格が安価で高い利回りを期待できる
中古アパートは安価に購入できることから、高い利回りを見込める点がメリットです。
新築時から築年数が経過した分だけ建物の価値が減少し、購入価格が手頃になっています。
初期投資額を抑えられ、多額の自己資金を投入するリスクを避けられる点も特徴です。
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収支の予測が容易
アパート経営でのリスクのひとつは、入居者が集まらず想定通りの利回りが得られないことです。
中古アパートの場合は、過去の入居率がどの程度かデータがありますので、実績を確認でき信頼性の高い収入の予測が可能になります。
さらに過去の実績から、必要な修繕積立費用を計上することも可能ですので将来必要になる支出の金額を把握でき「修繕積立金が不足した」といった問題を事前に避けられます。
資産価値が下がりにくい
中古アパートは資産価値が下がりにくい点もメリットです。
住宅市場で販売されている中古アパートは、周囲の類似物件などの価格を元に適正な価格に調整されますので、急激な値下がりリスクを受けづらく、資産価値が安定しています。
また、土地の価格も不動産価値に含まれていますので、特に東京23区内などの都市部では、資産価値を維持しやすい傾向にあります。
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入居者がいることから早期に家賃収入が見込める
中古アパートへの投資は、入居者がいて経営初期から家賃収入が見込める点も大きなメリットです。
賃貸契約がそのまま引き継がれますので購入直後から家賃収入が発生します。
アパートローンの借り入れがある方など、継続して支払うべき経費がある場合でも資金繰りが安定しやすく、早期に投資資金を回収可能です。
一棟買いの場合、DIYで利回りを高められる
建物全体を購入する一棟買いの場合、修繕などを大家の判断で実行できます。
このため、リフォームの技術がある方などは、DIYによって修繕費用を抑えることで、支出を抑えつつ資産価値を維持し利回りを高められる点もメリットです。
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中古アパート投資の失敗例5選と対策
中古アパートの特徴を把握したところで、中古アパート投資で失敗する場合の事例と対策を紹介します。
入居者の滞納・トラブルが多い
1つ目の失敗は、家賃の滞納など入居者のトラブルが多いことです。
新築アパートを建てて入居者を募集する場合、年収が低い場合や収入が不安定な職に就いているなど、家賃の滞納が気になる方については入居を断ることも可能です。
一方で中古アパートの場合は入居済みの方については契約を引き継ぐことになりますが、賃料を長期に渡って滞納しているケースがあっても退去を迫ることは困難です。
入居者に起因するトラブルを避けるためには、中古物件を購入する際はどのような入居者がいるのか、購入を決める前に確認が必要です。
空室率が高く想定した利回りで収入が入らない
2つ目は、空室率が高いことから想定した利回りが得られないケースです。
中古アパートを購入する際、仲介業者から提示される資料には「満室の場合の利回り」が記載されます。
しかし、購入後に空室や退去の予定が判明することもあり、想定通りの利回りを達成できないケースがあります。
空室があっても入居希望者が現れる、魅力的な立地や建物のアパートを購入することがおすすめです。
DIYでのリフォームに時間と費用がかかった
3つ目は、DIYでリフォームやリノベーションを計画した結果、時間と費用がかかりすぎることです。
DIYに慣れている方は、中古アパート購入後にリフォームをご自身で計画することがあります。
しかし、実際にリフォームを始めると、規模が大きいことから時間と費用がかかり、貸し出せる状態になるまでに時間を要する場合があります。
リフォーム作業中は賃料収入を見込めないことから、リフォームの規模が大きい場合や技術力が必要なケースでは、リフォーム業者に依頼することが重要です。
内部がボロボロで多額の修繕費用がかかった
4つ目は、多額の修繕費用が必要になったケースです。
中古アパートの場合、特に満室である場合は内部の様子を確認できない場合があります。
アパート購入時に室内は確認できたとしても、床下・壁裏の配管・配線などが老朽化していて交換が必要なケースがあり、この場合は修繕費用として多額の支出が生じることとなります。
直前の入居前の写真で設備の詳細(品番や年式など)を確認したり、過去のリフォーム履歴などを確認してください。
売却金額が想定より低かった
5つ目は、中古アパートを購入して一定期間経営したあと、売却する段階で想定より金額が低かった場合です。
通常、アパートは減価償却に従って一定の割合で価値が低下しますが、適切なメンテナンスを怠るなどして資産価値を維持できなかった場合、売却金額が安価になる可能性があります。
資産価値を維持するためには、次のような対策を検討しましょう。
- 室内や共用部分などに対して適切な期間でメンテナンスを施す
- 修繕費を積み立て、必要な時期に大規模修繕をする
- 共用部分やゴミ捨て場などの適切な清掃と管理で美観を維持する
- Wi-Fiやエアコンの導入など、ニーズに応じた設備を追加する
このように、中古アパートの購入には失敗しやすいポイントがありますので、事前に確認し対策を取ることが重要です。
また、失敗しやすいポイントに対して効果的な対策を取るために、投資回収期間10年程度を目安に中古と新築のアパート経営を比較検討するのがおすすめです。
入居率・利回り・将来の売却しやすさなどの視点で投資回収のシミュレーションをしたり、維持管理・メンテナンスのしやすさを踏まえたランニングコストなども含めた資産価値の比較検討が必要です。
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まとめ│新築アパートはクレバリーホーム東京へ
中古アパートの投資・経営について、失敗事例と対策、メリットについて解説しました。
初期費用を抑えながら不動産投資を始められる中古アパートですが、紹介した失敗やトラブルに遭遇する可能性もありますので、事前にしっかり対策を取ることが重要です。
また、不動産投資には中古アパート購入のほか、新築アパートの建築や一戸建てで賃貸併用物件にする、アパートを建てて一室に居住するなど、複数の選択肢があります。
工務店やハウスメーカーなど、建築のプロに相談することで解決できる問題もありますので、不動産投資を検討中の方は、クレバリーホーム東京まで、お気軽にご相談ください。