防火・準防火地域の制限を「建築基準法・都市計画法」から解説│耐火建築物など関連する言葉も紹介

防火・準防火地域の制限を「建築基準法・都市計画法」から解説│耐火建築物など関連する言葉も紹介

防火地域や準防火地域に家を建てる場合、建築基準法や都市計画法による制限を受けて、屋根や外壁に一定の基準を満たす建材や工法を採用する必要があります。

土地の購入や設計の前段階で制限の内容を把握することで、防火地域などでも希望とする住まいを建てられる可能性が高まります。

そこで本記事では、建築基準法や都市計画法の該当する法律をピックアップして、防火地域や準防火地域で家を建てる場合にどういった制限を受けるのか解説します。

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防火地域とは?都市計画法を確認

はじめに、防火に関連する規制の中で最も厳しい防火地域について確認します。
防火地域は、都市計画法の中で次のように定義されています。

防火地域又は準防火地域は、市街地における火災の危険を防除するため定める地域とする。

引用:都市計画法「第九条21」

具体的には、次のような区域が定められます。

  • 駅周辺など人通りの多い場所
  • 商業施設が立ち並び人が集まりやすい場所
  • 繁華街など建物が密集しやすい場所
  • 交通量が多く火災による影響を受けやすい場所
  • 災害時に緊急車両が通行する幹線道路沿い

このように、火災が発生した際に被害が拡大しやすい地域が防火に関連する地域に定められます。

関連記事:『密集市街地』とは?基準や課題、対策について解説

防火地域の制限

防火地域内での耐火・準耐火建築物についての規制

引用:豊島区「準防火地域・新たな防火規制区域・防火地域について」

防火地域に含まれる場合、図に示すとおり100m2を超える、または3階建て以上の建物は耐火建築物の基準に適合するよう設計する必要があります。

引用:建築基準法施行令「第百三十六条の一」

また、100m2以下、または2階建て以下の建物は準耐火建築物として建築しなければいけません。

引用:建築基準法施行令「第百三十六条の二」

1階建てで延べ面積が50m2以内の附属建築物であれば防火構造が認められますが、附属建築物は物置や車庫、作業部屋など主な住居に「付随する建物」ですので、防火地域内では原則耐火建築物、または準耐火建築物として家を建てる必要があります。

耐火建築物、耐火構造とは?

防火地域で適合することが求められる耐火建築物は、建築基準法で以下(イ)(ロ)の基準に適合する建築物と定められています。

(イ)以下(1)(2)どちらかに該当すること。
(1)主要構造部のうち、防火上及び避難上支障がないものとして政令で定める部分以外の部分(特定主要構造部)が耐火構造であること。
(2)特定主要構造部が火災による火熱に火災が終了するまで耐えられること。

(ロ)延焼のおそれのある部分に含まれる外壁の開口部(窓や玄関ドアなど)に、防火設備を利用すること。

引用:建築基準法「第二条九の二」

このうち主要構造部については、建築基準法では次のとおり記載されています。

壁、柱、床、はり、屋根又は階段をいい、建築物の構造上重要でない間仕切壁、間柱、付け柱、揚げ床、最下階の床、回り舞台の床、小ばり、ひさし、局部的な小階段、屋外階段その他これらに類する建築物の部分を除くものとする。

引用:建築基準法「第二条五」

また耐火構造については、以下のとおり記載されています。

火災が終了するまでの間、建築物の倒壊、延焼を防止するために必要な性能である耐火性能を満たす構造

引用:建築基準法「第二条七」

分かりやすく紹介すると、以下の表に記載された時間、倒壊や延焼を防ぐ性能を持つ構造を耐火構造と呼び、耐火構造で作られた建物を耐火建築物と呼びます

耐火構造で定められる火災に耐えられる時間

引用:都市再生機構「耐火構造の基準」

準耐火建築物、準耐火構造とは?

防火地域で100m2未満、2階建て以下の家を建てる場合に適合することが求められる準耐火建築物は、建築基準法では次のとおり記載されています。

耐火建築物以外の建築物で、(イ)または(ロ)のいずれかに該当し、外壁の開口部で延焼のおそれのある部分に防火設備を有するもの。

(イ)主要構造部を準耐火構造としたもの
(ロ)イに該当する建築物以外で、同等の準耐火性能を有する

引用:建築基準法「第二条九の三」

また、準耐火構造は次のとおり記載されています。

壁、柱、床その他の建築物の部分の構造のうち、準耐火性能に関して政令で定める技術的基準に適合するもので、国土交通大臣が定めた構造方法を用いるもの又は国土交通大臣の認定を受けたものをいう。

引用:建築基準法「第二条七の二」

耐火建築物や耐火構造と同様に、火災に強い建物であることは同じですが、耐火構造のように倒壊を防ぐ機能は求められず、延焼を防ぐことを目的とする点が特徴です。

関連記事:『耐火・準耐火の違い』を解説

防火構造とは?

防火構造は、耐火構造や準耐火構造より制限の緩やかな基準で、延焼を防止するために、火災の被害を受けやすい外壁、軒裏について定めています。

建築物の外壁又は軒裏の構造のうち、防火性能に関して政令で定める技術的基準に適合する構造で、国土交通大臣が定めた構造方法を用いるもの又は国土交通大臣の認定を受けたものをいう。

引用:建築基準法「第二条八」

分かりやすくお伝えすると、近隣で火災が発生し火熱にさらされた場合でも、30分以上延焼被害を受けないことが求められる仕様を指します。

準防火地域とは?都市計画法を確認

準防火地域は、都市計画法では防火地域と同じ文章で定義されています。

一方で具体的な制限については内容が異なりますので紹介します。

防火地域又は準防火地域は、市街地における火災の危険を防除するため定める地域とする。

引用:都市計画法「第九条21」

準防火地域の制限

準防火地域内での耐火・準耐火建築物についての規制

引用:豊島区「準防火地域・新たな防火規制区域・防火地域について」

準防火地域が防火地域と違う点は、対象となる建物の床面積や階数が異なることです。

1,500m2を超える、または4階建て以上の建物が耐火建築物にする必要があります。

引用:建築基準法施行令「第百三十六条の一」

また、500m2から1,500m3、または3階建ての建物を準耐火建築物に。

引用:建築基準法施行令「第百三十六条の二」

500m2以下、または2階以下の建物は防火構造とする必要があります。

引用:建築基準法施行令「第百三十六条の三」

 

ほかにも、屋根や外壁に使用する建材について制限を受ける「法22条区域」や、東京都が独自に定める「新たな防火規制区域」といった地域もありますので、該当する地域に入っていないか事前に確認することをおすすめします。

関連記事:防火地域より制限の緩い『法22条区域』を解説

関連記事:新たな防火規制区域とは?分かりやすく解説

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防火系の地域で確認しておきたい疑問と回答

防火地域など、防火系の地域で家を建てる場合、確認すると制度の理解度が高まる事柄がありますので紹介します。

延焼のおそれのある部分とは何ですか?

A.延焼のおそれのある部分(延焼ライン)は、隣家からの火熱を受けた際に延焼する危険性が高い範囲を指します。

具体的には、隣地境界線から1階部分は3m、2階以上は5mが延焼ラインとなります。

延焼ラインの図解

引用:国土交通省「建築基準法の改正概要」

防火地域や準防火地域では、延焼ライン内に玄関や窓など開口部がある場合、次のような防火設備に適合する建材を利用する必要があります。

  • 網入りガラス
  • シャッター付き窓
  • 防火戸認定を受けた玄関ドア など

関連記事:延焼ライン(延焼のおそれのある部分)とは?

複数の地域にまたがる場合どうなりますか?

A.より厳しい規制を受ける地域の基準に建物全体が適合する必要があります。

建物で火災が発生した場合、火が燃え広がる可能性があることから建物全体を厳しい規制に適合させます。
なお、防火区画を作れば、区画以降の箇所は緩い方の基準に合わせて建てられるなど緩和措置もあります。

防火地域と準防火地域がまたがる場合の法規制を図解でわかりやすく解説

関連記事:【図解】防火地域と準防火地域がまたがる場合は?

防火系の地域の調べ方はありますか?

A.建築を予定している自治体の担当課に聞くことが確実ですが、インターネットを利用して確認することも可能です。

たとえば東京23区内であれば、「都市計画情報」を利用して防火地域、準防火地域を確認できます。

防火地域・準防火地域の調べ方:知りたいエリアを選択する

引用:東京都都市整備局「都市計画情報」

ただし、法22条規制区域や新たな防火規制区域については同サービス上では確認できません。

各区のホームページには、それぞれ規制区域について地図付きで記載されていますので、候補となる土地がある場合は調べてみましょう。

関連記事:「防火地域・準防火地域の調べ方」東京都を事例にして解説

耐火建築物などにする場合の費用はどの程度ですか?

A.耐火建築物にする場合、設計費用や建材費用の変更で費用が高くなります

一般的に10~20%ほど高くなるケースが多く、防火地域や準防火地域などで家を建てる場合は十分な予算を用意する必要があります。

関連記事:【防火地域に耐火建築物】建築費用・値段は?

防火系の地域で木造住宅は建てられますか?

A.最も規制の厳しい防火地域も含めて、防火に関連する規制区域では木造住宅の建築が可能です。

  • RC、鉄骨住宅と比べて建築費用を抑えられる
  • 工期を短縮でき早く新居に住める
  • 間取りの自由度が高い
  • 狭小地に合わせた設計ができる

こうした複数のメリットもありますので、防火に関する地域内で家を建てる場合は、クレバリーホーム東京までお気軽にご相談ください。

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まとめ│防火系の家づくりはクレバリーホーム東京へ

延焼、類焼(もらい火)によって被害が拡大する可能性が指摘される防火地域や準防火地域で受ける制限について、建築基準法や都市計画法の視点から紹介しました。

土地購入や設計、建築の際に制限を把握すれば、できることできないことを理解でき満足度の高い家づくりにつながります

都内での家づくりについて、より詳しく知りたい方は、クレバリーホーム東京までお気軽にご相談ください。

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監修者情報

高坂 昇

高坂 昇ou2株式会社 専務取締役 一級建築士

木造密集地域や防火地域において、木造ならではの施工性や設計の柔軟性、コストパフォーマンスを活かして木造耐火4階建て住宅(もくよん®)や、災害時の避難場所となる地下室や屋上を備えた災害住宅も提唱しています。

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