「アパート経営で自分も住むことはできますか？」
こうした質問を頂くことがあります。

基本的には自己所有のアパートに住むことは可能ですが、注意するべきポイントもありますので解説します。

また、自分で住む場合のメリットやデメリットなど特徴も紹介しますので、自宅やアパートの建築を計画している方はぜひ参考にしてください。

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アパート経営で自分も住むことは「できる」

はじめに結論をお伝えすると、アパート経営で自分も住むことは可能です。

ただし、次の2つのケースによって収益性や居住性が変わりますので、違いを認識する必要があります。

• 投資用アパートに自分で住む場合
• 賃貸併用住宅に自分で住む場合

投資用アパートに自分で住む場合

1つ目は、投資用目的で建築したアパートに自分で住む場合です。

このケースの場合、全ての部屋は同じ仕様で建てられます。
入口や出口、駐車場などあらゆる点で一般の入居者と同様の暮らしを送ることとなります。

また、アパートを建築する際のローンについては、住宅ローンでなく投資用のアパートローンを利用することになります。

賃貸併用住宅に自分で住む場合

2つ目は、オーナーが居住することを前提とした部屋をアパートの一部に作る、賃貸併用住宅に住む場合です。

オーナーが住むための居室があるため、通常のアパート部分とは間取りや仕様が異なります。

また、自己居住目的の住宅部分については金利の低い住宅ローンを利用できる点もポイントです。

「アパート経営で自分も住む」5つのメリット

自己所有のアパートに自分も住む場合、次の5つのメリットがあります。

• 金利の低い住宅ローンを活用できる
• 空室リスクを自分で住むことでカバーできる
• 所有物件の問題点を確認しやすい
• アパートの管理や入居者対応がしやすい
• 自主管理で管理委託費を節約できる

金利の低い住宅ローンを活用できる

経営するアパートに自分も住む場合、金利が低い「住宅ローン」を利用できる点がメリットに挙げられます。

自宅やアパートを建てる際に利用するローンには、主に住宅ローンとアパートローンがあり、一般的に住宅ローンは金利が低く、アパートローンは金利が高く設定されます。

ただし、住宅ローンを利用する場合、自宅として居住するスペースをアパート全体の床面積の50％以上とすることなど、条件が定められている点に注意が必要です。

関連記事：【2024年以降の住宅ローン金利】固定・変動は今後どうなる？

空室リスクを自分で住むことでカバーできる

アパート経営は空室リスクがつきものですが、自分で住むことで空室リスクをカバーすることも可能です。

本来空室が出た場合、想定している家賃の分だけ収入が減ることとなります。
しかし自分で住むことで、自分に対して家賃を支払う形になり、収入の減少幅を抑えることが可能です。

所有物件の問題点を確認しやすい

自分でアパートに住むことで、所有する物件の問題点を確認しやすい点もメリットです。
居住するアパートを決める際、入居予定の方は次のような点に注目してアパートを確認します。

• 隣家からの生活音の響き具合
• スマートフォンの電波の入り具合
• 生活臭やタバコ臭の有無
• シャワーの水圧
• ゴミ捨て場の清潔さ
• 駐車場や駐輪場の整頓状況　など

所有する物件に住むことで、こうした住環境にまつわる問題点を把握できます。

また、問題を解決することで入居率を高めることも可能です。

アパートの管理や入居者対応がしやすい

アパートの管理や入居者への対応がしやすい点もメリットといえます。
気になる汚れや設備の不具合があった場合すぐに対応でき、入居者からの要望があった場合もすぐに対処できます。

入居者の満足度向上につながり、退去を希望する方が減ることを期待できます。

自主管理で管理委託費を節約できる

掃除や設備などの管理のほか、家賃の集金や大規模修繕の手配などもご自身ですれば、5％前後ほどかかる管理委託費を節約することも可能です。

入居者の募集や契約などの業務が難しい場合は、一部を委託して管理費を節約することもできます。

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「アパート経営で自分も住む」5つのデメリット

自己所有のアパートにご自身で住む場合には、デメリットもありますので紹介します。

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入念なシミュレーションが必要になる

投資用物件としてアパートを建てて自分で住む場合、アパートローンを利用するため金利が高くなり返済総額が増えがちです。
加えて、自分で住んでもよいか銀行に協議も必要です。

またアパートの最上階などに自宅用のフロアを設けるなど、賃貸併用住宅として住む場合は全室を賃貸用物件とする場合と比較して利回りが下がります。

このように、アパート経営と自宅を別々に建てる場合と比べて検討するべき事柄が増える点はデメリットといえます。

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自分で住む分家賃収入が減少する

自分で住む場合、アパート一室分の家賃収入が減少する点もデメリットです。

ローンの返済に影響が出る可能性があるほか、居住する部屋の固定資産税や修繕費などを経費として計上できない点にも注意が必要です。

減価償却費を計上できなくなる

自分で住む場合は、減価償却費が計上できず節税できない点もポイントです。

他人に貸し出す場合は、アパートの建築費用を減価償却費として経費に計上し、アパート収入に対する節税策として活用できます。
しかしご自身で居住する場合は経費として認められず、節税ができません。

関連記事：【アパート築年数の限界】基準や対策を解説│寿命超え経営の5つのデメリットも解説

入居者管理の手間が増える

大家がアパートに住む場合は、管理会社でなく大家に直接連絡が入ることもあり、入居者管理の手間が増える点もデメリットです。

特に管理会社に委託している場合は、本来管理会社がするべき業務を直接依頼されることもありますので、管理会社の業務とご自身の業務の線引きが重要です。

関連記事：アパート（不動産）オーナーになるには？悩み・トラブル・失敗の事例と対策も解説

入居率が低くなる原因になることも

経営するアパートに住む場合、入居率が低くなる原因になる可能性も認識しましょう。

「プライバシーが侵害されそう」「騒音などのトラブルにも厳しそう」などと不安に感じる方も少なくありません。

このような理由で、入居を敬遠される場合があることも認識しましょう。

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「アパート経営で自分も住む」場合の注意点

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記事の終わりに、経営するアパートに自分で住む場合の注意点を紹介します。

アパートローン利用中は居住できない

1つ目は、投資用にアパートローンを利用して建築したアパートには、ご自身が居住できない場合がある点です。

投資用のアパートローンは、商品によっては所有者の居住を認めない場合があります。
違反が発覚した場合にはローンの全額返済を迫られる可能性もありますので、自分で住む際は必ずローン会社に確認を取りましょう。

建築実績の豊富な業者に依頼する

2つ目は、建築実績が豊富な業者に依頼することです。

賃貸併用物件など比較的特殊な建物は、騒音問題やプライバシーの問題が生じるケースがありますので、建築実績が豊富でノウハウを蓄積している業者に依頼する必要があります。

過去の建築実績を確認して、デザインや住環境への配慮が十分されているか確認しましょう。

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まとめ│アパート建築はクレバリーホーム東京まで

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「アパート経営で自分も住むことはできますか？」
こうした質問にお答えしました。

結論から言うと、経営するアパートにご自身が居住することは可能です。
ただし、アパートローンなどを利用している場合は、ローン商品の規約上ご自身が居住できないケースもありますので注意が必要です。

一方で、所有するアパートに住むことは、自己所有箇所については住宅ローンを利用できることや管理、入居者対応しやすい点などメリットも豊富にありますので、アパートの建築を計画している方は選択肢のひとつに加えてみましょう。

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