ビルトインガレージは容積率と建ぺい率に影響する？緩和措置や面積の計算、注意点を解説
ビルトインガレージ付き注文住宅を建てる際に、容積率と建ぺい率は、どのように影響してくるのでしょうか？
結論からいいますと、建ぺい率は影響しませんが、容積率は緩和措置があるため、間取りや床面積に影響してきます。
本記事では、床面積の上限が変わる緩和措置や建ぺい率と容積率の計算方法、ビルトインガレージを建てる際の注意点について、わかりやすく解説します。
ビルトインガレージの特徴
ビルトインガレージとは、建物内部に設けた駐車スペースのことで、インナーガレージとも呼ぶことがあります。
都心での人気が高く、15坪以下の狭い土地でも、3階建て・4階建てにすることで、駐車スペースとご家族に必要な居住スペースを確保できます。
ビルトインガレージへの容積率の影響
容積率とは
容積率とは、敷地面積に対する延床面積の割合であり、住宅全体の広さの上限がわかります。
容積率が高いほど、縦に階層を増やして広い住宅を建てることができます。
例えば、容積率150％の地域であれば、敷地100㎡に対して、延床面積150㎡までの建物を建てることが可能です。
【計算式】
敷地面積×容積率＝延床面積の上限
ビルトインガレージは容積率の緩和措置が適用
ビルトインガレージは「延床面積の1/5を限度として、容積率の計算から除外できる」という、容積率の緩和措置を受けることができます。
例えば、敷地100㎡、容積率150％の場合「100㎡×150％＝150㎡」になり、建てられる延床面積の上限は150㎡です。
ですが、150㎡の1/5である30㎡のビルトインガレージであれば、容積率から除外して計算できます。
つまり「延床面積の上限150㎡＋ビルトインガレージ30㎡＝180㎡」となり、ビルトインガレージのない住宅より、広い住宅を建てることが可能です。
参照サイト：建築基準法 | e-Gov法令 第52条
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ビルトインガレージへの建ぺい率の影響
建ぺい率とは
建ぺい率とは、敷地面積に対する建築面積の割合であり、建物を真上から見たときに建てられる面積の上限がわかります。
一般的には1階部分の面積になりますが、1階より2階のほうが広い場合は、2階の面積が建築面積になります。
例えば、建ぺい率が50％の地域であれば、100㎡の敷地に対して、建築面積の上限は50㎡です。
建ぺい率が高いほど、敷地いっぱいに建物を建てることができます。
【計算式】
敷地面積×建ぺい率＝建築面積の上限
ビルトインガレージは建ぺい率に影響しない
建ぺい率は、建物を真上から見た際の面積の上限になるため、建物内部に設けられるビルトインガレージは、建ぺい率に影響しません。
ただし、建物外部にあるカーポートには、建ぺい率の緩和措置があり、条件を満たすことで、一部を建ぺい率に含めずに計算できます。
緩和措置が適用できるカーポートの条件は、下記の通りです。
- 柱の間隔が2ｍ以上
- 天井の高さが1ｍ以上
- 外壁のない部分が4ｍ以上連続している
- 地階を除く階数が1階である
関連記事：1階駐車場・2階以上が住居の家｜間取りと外観画像、費用、メリット・デメリット、耐震性
ビルトインガレージ車1台・2台に必要な広さ
国土交通省の指針によると、普通車の駐車スペースに必要な広さは「幅員2.5ｍ×長さ6.0ｍ」です。
ですが、ビルトインガレージは、3面が壁で囲まれているため、国土交通省の基準サイズより、一回り大きいサイズがおすすめです。
ビルトインガレージに必要な広さを車1台分・2台分とそれぞれ確認してみましょう。
参照サイト：国土交通省 駐車設計・施工指針
車1台のビルトインガレージの広さ
車1台分のビルトインガレージに必要な広さは「幅員3.0ｍ×長さ6.0ｍ」が目安です。
床面積では、4坪～5坪ほどの広さになります。
車1台分であれば、敷地15坪以下の狭小地でも、ビルトインガレージ付き注文住宅を建てることは可能です。
車2台のビルトインガレージの広さ
車2台に必要な広さは、並列駐車の場合「幅員6.0ｍ×長さ6.0ｍ」、直角駐車の場合「幅員3.0ｍ×12.0ｍ」が目安です。
床面積では、8坪～10坪ほど必要になります。
敷地20坪前後あれば、車2台分を確保したビルトインガレージ付き注文住宅が検討できます。
ただし、土地ごとに定められている法令上の制限によって、建築できる建物の上限は異なるため、敷地ギリギリでの建築をご検討中の方は、まずは住宅会社へ相談してみましょう。
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ビルトインガレージの注意点
ビルトインガレージを建てる際に知っておきたい注意点について、ご紹介します。
建築費が割高
ビルトインガレージは、1階の駐車スペースが大開口になるため、建物を支える壁面積が少なくなります。
そのため、構造上の耐力を確保するために、鉄骨造や鉄筋コンクリート造を選ぶ方も多く、建築コストが割高になります。
構造別に建築費の違いを確認してみましょう。
【構造別、工事費用】
| 構造 | 全国平均の 坪単価 | 延床30坪のビルトインガレージ付き 注文住宅の費用相場 |
| 木造 | 約68万 | 約2,900万円 |
| 鉄骨造 | 約97万 | 約4,200万円 |
| 鉄筋コンクリート造 | 約100万 | 約4,300万円 |
※費用相場は延床面積×坪単価÷0.7で計算した値
参照サイト：国税庁 地域別・構造別の工事費用表【令和6年分用】
木造と鉄骨造・鉄筋コンクリート造では、同じ広さのビルトインガレージでも、費用が1,000万円以上異なることがわかります。
コストパフォーマンスが一番優れているのは木造であり、住宅会社によっては、強い耐震性を維持したまま大開口のビルトインガレージ付き注文住宅を建てることができます。
コストを抑えたい方は、木造や混構造など、条件に合わせて構造を自由に選べる住宅会社がおすすめです。
排気ガスやエンジン音への対策が必要
建物内部に駐車スペースがあるため、車から出る排気ガスへの対策が必要です。
ガレージ内に換気扇や小窓の設置など、換気設備を設けましょう。
また、エンジン音やシャッター音がガレージ上部の室内に響くケースがあります。
寝室や書斎など静かに過ごしたい部屋をガレージの真上に配置しないなど、間取りを工夫し、ご家族が快適に暮らせる家づくりを目指しましょう。
固定資産税は安くならない
ビルトインガレージが延床面積の1/5の場合、固定資産税がかからないという記事を見かけた方も、いらっしゃると思います。
ですが、延床面積の1/5の緩和措置は容積率のことであって、固定資産税とは関係ありません。
ビルトインガレージの床面積は、容積率の計算から除外できても、延床面積には含まれるため、固定資産税も通常通りかかります。
ビルトインガレージの建築事例
東京都に建てたビルトインガレージの建築事例をご紹介します。
10坪の狭小地に建てた混構造住宅
約10坪の狭小地に建てた1階は鉄骨造、2階・3階が木造のビルトインガレージです。
混構造にすることで、車とバイク、メンテナンススペースを設けた広いガレージを実現しました。
車2台を確保した木造耐火住宅
車2台を直角駐車できる木造耐火のビルトインガレージです。
都心では、防火地域のエリアが多くなりますが、耐火構造にすることで木造でも建てることが可能です。
車2台並列できる大開口の木造住宅
車2台を並列できる大開口のビルトインガレージです。
競合他社は鉄骨造の提案ばかりでしたが、クレバリーホーム独自の設計と技術によって、鉄骨造並みの開口を木造で実現しました。
まとめ
ビルトインガレージへの容積率と建ぺい率の影響について、解説しました。
ビルトインガレージは容積率の緩和措置を受けられ、ビルトインガレージがない住宅より広い家づくりが可能です。
東京でビルトインガレージ付き注文住宅をご検討中の方は、23区内での施工実績が豊富なクレバリーホーム東京まで、お気軽にご相談ください。
監修者情報
高坂 昇ou2株式会社 専務取締役 一級建築士
木造密集地域や防火地域において、木造ならではの施工性や設計の柔軟性、コストパフォーマンスを活かして木造耐火４階建て住宅（もくよん®）や、災害時の避難場所となる地下室や屋上を備えた災害住宅も提唱しています。
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