3階建て賃貸併用住宅の間取り別メリット・デメリット｜価格の目安や基本の確認事項も解説
3階建て賃貸併用住宅は、収益性と快適性のどちらも高めやすい魅力があります。
そこで本記事では、3階建て賃貸併用住宅の間取り別のメリット・デメリットや価格の目安、基本の確認事項について、ご紹介します。
収益重視型の間取りやプライバシーを守りやすい間取りなどもわかるため、ぜひ記事を参考にしてくださいね。
3階建て賃貸併用住宅の特徴
3階建ての賃貸併用住宅は、狭い土地でも階層を増やすことで、十分な延床面積を確保できます。
賃貸の部屋数を増やして、高収益を見込むことが可能です。
また、フロアごとに居住スペースと賃貸スペースに分けることができるため、プライバシーが守られやすい特徴があります。
3階建て賃貸併用住宅の価格の目安
3階建て賃貸併用住宅の価格は、選ぶ構造によって異なります。
【構造別の坪単価】
| 構造 | 費用の目安/坪単価 |
| 木造 | 60万円～90万円 |
| 鉄骨造 | 80万円～110万円 |
| 鉄筋コンクリート造（RC造） | 90万円～120万円 |
「坪単価×延床面積」で本体価格を概算できますが、本体価格以外にも、諸費用や付帯工事費がかかります。
諸費用なども含めた賃貸併用住宅の価格の目安は、下記の通りです。
【3階建て賃貸併用住宅の価格の目安】
| 延床面積 | 建築費総額の目安 |
| 40坪 | 3,400万円～6,900万円 |
| 60坪 | 5,100万円～1億円 |
| 80坪 | 6,900万円～1億4,000万円 |
※上記は、坪単価×延床面積÷0.7で概算した値
ただし、3階建て賃貸併用住宅の価格は、賃貸部分のグレードや設備、デザインや立地などによっても異なるため、必ず見積書で比較検討してみましょう。
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3階建て賃貸併用住宅の間取り例
3階建て賃貸併用住宅の間取りごとの特徴やメリット・デメリットについて、順番に解説します。
1階・2階オーナー、3階が賃貸
1階・2階がオーナー世帯の住居、3階が賃貸の間取りです。
【メリット】
- 下階の入居者を気にせず生活できる
- 階段の上り下りが少ない
- 玄関から住居までの動線が短い
- 小さいお子様や高齢者のご家族がいても安心
【デメリット】
- 上階の入居者による足音や生活音がストレスに感じる恐れがある
オーナー世帯は、防音対策をおこなうことで、一般的な2階建てのような暮らしができます。
3階まで上る必要がないため、外出や帰宅時の移動がスムーズです。
1階が賃貸、2階・3階がオーナー
1階が賃貸、2階・3階がオーナー世帯の住居の間取りです。
【メリット】
- プライバシーが守られやすい
- 入居者の足音が気にならない
【デメリット】
- オーナー世帯の足音によって、入居者にストレスを与える恐れがある
賃貸の入居者は、オーナー世帯の階層まで上ってこないため、プライバシーが守られやすい間取りです。
また、人通りの多い道路に面している立地でも、2階以上に住むため、外からの視線を気にせずくつろげる住空間を実現します。
左右に分けた縦割りの間取り
左側がオーナー世帯の住居、右側が賃貸など、建物を左右に分けた縦割りの間取りです。
【メリット】
- 上下階を気にせず暮らせる
【デメリット】
- 階段の上り下りが多くなる
階段スペースが増えることから、延床面積によっては、窮屈に感じられる可能性があります。
賃貸の一室にオーナー
賃貸物件向けの間取りにして、その一室をオーナー世帯の住居とする収益重視型の間取りです。
【メリット】
- 部屋数を確保しやすく、高収益を見込める
【デメリット】
- オーナー世帯の住居が、コンパクトになりやすい
収益性は増しますが、快適性が下がる恐れがあります。
4階建て・5階建てなど、さらに階層を増やすことで、部屋数の確保と広々とした住居のどちらも実現しやすくなります。
3階建て賃貸併用住宅の間取りの確認事項
3階建て賃貸併用住宅の間取りを検討する前に、事前に確認しておきたい下記事項について、ご紹介します。
- 居住スペースが「1/2以上」ないと住宅ローンは使えない
- 建物のボリュームの上限
- 最適な防音対策
- プライバシーを守りやすい間取り
居住スペースが「1/2以上」ないと住宅ローンは使えない
賃貸併用住宅では、住宅ローンを利用する場合、居住スペースが床面積全体の「1/2以上」である必要があります。
1/2未満の場合、金利の高い事業者ローンを利用することになります。
金利の相場は、住宅ローンが「0.5％～1.9％」、事業者ローンが「2％～13％」です。
金利の違いによる総返済額の違いを確認してみましょう。
【借入額8,000万円 借入期間30年間の場合】
| 毎月の返済額 | 総返済額 | |
| 住宅ローン 金利0.5% | 23.9万円 | 8,620万円 |
| 事業者ローン 金利4.0% | 38.2万円 | 1億3,750万円 |
同じ借入額でも、利用するローンによって、総返済額が大きく異なります。
ただし、賃貸スペースを広くした場合、収益性は上がるため、どちらが良いかは、家賃相場や賃貸需要などを含めて、慎重に検討することが大切です。
建物のボリュームの上限
建てられる3階建て賃貸併用住宅のボリュームの上限は、土地ごとにある法令上の制限によって決まっています。
基本となる下記3点を確認しましょう。
【建ぺい率】
1階部分の床面積の上限がわかり、建ぺい率が高いほど、敷地を広く使って、建物を建てることが可能です。
計算例：100㎡(敷地面積）×50％(建ぺい率）＝50㎡(1階部分の上限）
【容積率】
住宅全体の延床面積の上限がわかり、容積率が高いほど、ボリュームのある建物を建てられます。
計算例：100㎡(敷地面積）×150％(容積率）＝150㎡(延床面積の上限）
【高さ制限】
高さ制限には、絶対高さ制限（10ｍ以内もしくは12ｍ以内）や北側斜線制限、日影規制などがあります。
3階建ての一般的な高さは、軒高9ｍ・高さ13ｍほどになるため、高さ制限によっては、3階建てを建築できません。
ただし、制限が厳しいエリアでも、間取りや施工方法を工夫することで、3階建て賃貸併用住宅を建てられる可能性があります。
一般の方では判断しにくい場面も多いため、まずは、3階建ての賃貸併用住宅の施工実績が豊富な住宅会社に相談してみましょう。
関連記事：3階建ての高さは何メートル？平均・10・12・13・16m知っておきたい4つの高さ制限も解説
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最適な防音対策
3階建て賃貸併用住宅の快適性に大きく影響する防音対策は、下記の通りです。
【防音対策の例】
- 気密性の高い住宅にする
- 防音材を使用する
- 防音性の高いRC造にする
- 防音ガラスや二重窓を設置する
- 静かに過ごしたい部屋は賃貸フロアと離す
素材や間取りを工夫することで、オーナー世帯と入居者の双方が快適に暮らせます。
とくに、気密性の高い住宅は、遮音性が向上し、音漏れを抑えるとともに、断熱性も向上するため、住環境が大幅に向上します。
プライバシーを守りやすい間取り
賃貸併用住宅では、当然ながらオーナー世帯がくつろげる空間づくりも重要です。
【プライバシーが守りやすい間取りの例】
- 玄関の位置を分ける
- 階段を共有にしない
- 出入口を遠ざける
入居者と顔を合わせる機会をなるべく減らすことで、プライバシーが守られやすくなります。
まとめ
3階建て賃貸併用住宅の間取り別メリット・デメリットや価格の目安、基本の確認事項について解説しました。
3階建て賃貸併用住宅は、利便性の良い立地を有効活用して、収益性と住居の快適性を高めることができます。
東京で3階建て賃貸併用住宅をご検討中の方は、23区内での施工実績が豊富なクレバリーホーム東京まで、お気軽にご相談ください。
監修者情報
高坂 昇ou2株式会社 専務取締役 一級建築士
木造密集地域や防火地域において、木造ならではの施工性や設計の柔軟性、コストパフォーマンスを活かして木造耐火４階建て住宅（もくよん®）や、災害時の避難場所となる地下室や屋上を備えた災害住宅も提唱しています。
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