狭い土地のビジネス活用方法8選｜メリットや失敗事例、成功させるコツや初期費用について
狭い土地でも、高い収益を生み出すビジネス活用方法は、多くあります。
そこで本記事では、狭い土地ならではのビジネス活用方法や失敗事例、成功させるコツや初期費用について解説します。
初心者向けや高収益を見込める方法など、活用の仕方ごとのメリット・デメリットもわかるため、ぜひ記事を参考にしてくださいね。
Contents
狭い土地とは？ビジネスとして活用できる？
狭い土地とは、一般的に「15坪～20坪以下」の狭小地をさします。
平米に換算すると「約49.5㎡～約66㎡」です。
三角形や台形などの変形地が含まれるケースも多く「活用が難しい」「売却しにくい」など、土地活用の仕方に、悩まれる方も多いです。
しかし、近年では、狭小地を有効活用できるビジネスが増えてきており、とくに都市部など土地代の高いエリアでは、高い収益を見込めケースがあります。
関連記事：狭小アパートが人気ってホント？不動産投資としてのメリット・デメリットや狭小地で経営するポイント
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狭い土地のビジネス活用方法8選
狭い土地のビジネスについて「初心者向け」や「高い収益を見込める」など、活用方法ごとの特徴も含めて、詳しくご紹介します。
- 【20坪】小規模アパート経営
- 【20坪】賃貸併用・店舗併用住宅
- 【10坪】戸建て賃貸
- 【5坪】駐車場
- 【5坪】駐輪場・バイク置き場
- 【1坪】自動販売機の設置
- 【10坪】コインランドリー経営
- 【20坪】土地を貸し出す
【20坪】小規模アパート経営
土地面積が20坪前後あれば、小規模アパート経営を検討できます。
狭い土地でも、縦に細長い4階建て・5階建てのアパートを建てることができれば、部屋数を増やして、高い収益を見込むことができます。
構造別の建築費用の目安を確認してみましょう。
【構造別の建築費の目安】
| 構造 | 費用の目安/坪単価 | アパート建築費の目安 延床50坪の場合 |
| 木造 | 70万円～100万円 | 5,000万円～7,100万円 |
| 鉄骨造 | 80万円～120万円 | 5,700万円～8,600万円 |
| ＲＣ造 (鉄筋コンクリート） | 90万円～125万円 | 6,400万円～8,900万円 |
※坪単価×延床面積÷0.7での概算の建築費
4階建てアパートでも、建築費を抑えられる木造にすることで、初期費用を1,000万円以上安くできるケースがあります。
関連記事：【2024年】アパートの建築費｜30坪・50坪・100坪の費用や事例、ローンの目安や必要な自己資金
【20坪】賃貸併用住宅・店舗併用住宅
土地面積が20坪前後の場合、賃貸併用住宅や店舗併用住宅を検討できます。
併用住宅とは「自宅と賃貸」「自宅と店舗」が、一体となった建物をさします。
収入をローン返済にあてることができるため、土地代の高い利便性の良い地域に自宅を建築しやすくなります。
賃貸併用住宅では、自宅と賃貸部分の床面積の割合によっては、事業者ローンと比べて、金利の低い住宅ローンを利用できるなど、金銭面で有利です。
金利の相場は、住宅ローンが「0.5％～1.9％」、事業者ローンが「2％～13％」です。
金利による返済額の違いを確認してみましょう。
【借入額8,000万円 借入期間30年間の場合】
| 毎月の返済額 | 総返済額 | |
| 住宅ローン 金利0.5% | 23.9万円 | 8,620万円 |
| 事業者ローン 金利4.0% | 38.2万円 | 1億3,750万円 |
同じ借入額でも、住宅ローンを利用することで、総返済額が大きく異なることがわかりますね。
【10坪】戸建て賃貸
戸建て賃貸とは、一戸建て住宅を賃貸として運用する方法です。
10坪前後の土地があれば、ファミリー層やシニア層、ペットを飼う人などをターゲットに、長期契約による収入の安定性を高めることが可能です。
一つの世帯だけに賃貸するので収益性は低くなりますが、アパートと比べて流動性が高いため、将来、売却しやすいメリットがあります。
【5坪】駐車場
初心者でも始めやすい狭い土地の活用方法は、駐車場経営です。
近年では、大型の設備を導入せずに、簡易的なコインパーキングや月極駐車場も多く、初期費用を抑えて、経営をスタートできます。
土地に建物が建っていないため、駐車場経営の継続が困難になった場合でも、容易にほかの活用方法に転用することが可能です。
【5坪】駐輪場・バイク置き場
駅チカなど、利便性の良い立地であれば、駐輪場やバイク置き場を検討できます。
1台に必要なスペースが狭いため、三角形や台形などの変形地でも、土地を有効活用しやすいです。
【1坪】自動販売機の設置
自動販売機の設置は、ローリスク・ローリターンの土地活用の仕方です。
自動販売機の設置・運用を業者に委託できるため、手間も費用も大幅に削減できます。
狭い土地でも、一定額の収益を見込むことが可能です。
駐車場や店舗などと隣接させることで、別の事業との相乗効果も期待できます。
【10坪】コインランドリー経営
標準サイズのコインランドリーは20坪程度の土地が必要ですが、都市部のコインランドリーの場合、10坪あれば十分です。
ただし、洗濯機や乾燥機など大型の機械を購入するため、初期費用は4,000万～5,000万円程度かかります。
アパート経営と比べると、天候に左右されるケースも多く、収益の安定性は低くなります。
【20坪】土地を貸し出す
単純に、土地を貸し出して地代を得る方法があります。
ほかの活用方法と比べて、もっとも手間と費用がかかりません。
ただし、土地の契約期間は、数年ではなく、20年～30年と長期になることが多いため、注意が必要です。
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狭い土地のビジネス活用の失敗事例と成功させるコツ
狭い土地のビジネス活用の失敗事例と成功させるコツをご紹介します。
【失敗事例】
- 土地のニーズの調査不足
- 法令上の制限を確認していなかった
- リスクを見落としていた
土地のニーズの調査不足
狭い土地といっても、立地や形状によって、最適な活用方法は異なります。
地域に必要とされていないビジネスを始めても、失敗する可能性が高くなるだけです。
賃貸需要やターゲット層、人口の増加や周辺施設など、市場調査をおこない、ニーズにあった活用方法を選択してみましょう。
また、競合物件の状況を知ることで、おおよその収益を確認することが可能です。
法令上の制限を確認していなかった
土地ごとに、建築できる建物規模や種類など、法令上の制限が定まっています。
いざ、アパート経営をスタートしようと思っても、希望の部屋数を確保できるアパートを建築できない恐れがあります。
土地によっては「2階建てまでしか建てられない」「防火地域なので耐火建築物にする必要がある」など、さまざまな制限を受けます。
どのような建物が建てられるのかは、一般の方では、判断しにくいため、専門家である住宅会社に相談するのが良いでしょう。
土地活用の仕方についても、気づけなかった提案を受けられるかもしれません。
リスクを見落としていた
土地活用といっても、アパート経営や駐車場経営は、広い定義で言えば不動産投資です。
リスクによっては、想定外の出費や経営の継続が困難になるケースがあります。
どのようなリスクがあるのかを正しく理解し、実現可能な収支計画を立てることが大切です。
【リスクの例】
- 空室リスク
- 家賃下落リスク
- 災害リスク
- 電気代やリフォーム費など、維持管理費の高騰
- 入居者や契約者とのトラブル
- 金利上昇によるローン返済額の上昇
狭い土地を活用するメリット
狭い土地を放置せずに、土地活用するメリットをご紹介します。
初期費用を抑えて資産運用できる
狭い土地の活用は、広い土地と比べて、初期費用を抑えられる小規模ビジネスが可能です。
維持管理費も低くなることから、ローリスクで運用ができます。
税金対策になる
何も利用していない土地でも、毎年、固定資産税はかかります。
ですが、土地活用することで、経済的な負担だった空き地が、収益を生む資産に変わります。
また「住宅用地の特例」が適用できれば、土地にかかる固定資産税を200㎡以下の部分は1/6、200㎡を超える部分は1/3に軽減できます。
まとめ
狭い土地のビジネス活用方法や土地活用するメリット、よくある失敗事例や成功のコツについて、解説しました。
狭小地や変形地でも、地域に適した活用の仕方を選択することで、高い収益を見込むことが可能です。
東京都の狭い土地を最大限に活用したい方は、23区でアパート建築や賃貸併用住宅などの施工実績が豊富なクレバリーホーム東京まで、お気軽にご相談ください。
監修者情報
高坂 昇ou2株式会社 専務取締役 一級建築士
木造密集地域や防火地域において、木造ならではの施工性や設計の柔軟性、コストパフォーマンスを活かして木造耐火４階建て住宅（もくよん®）や、災害時の避難場所となる地下室や屋上を備えた災害住宅も提唱しています。
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