土地ありのアパート経営は有利｜メリット・デメリットや費用、資金なしで始める土地活用の仕方
相続した土地を所有しているなど、土地ありでアパート経営を始める場合、リスクを抑えて高い収益を見込むことが可能です。
本記事では、土地ありでアパート経営を始めるメリット・デメリットやかかる費用、資金なしで土地活用する方法について、解説します。
アパート経営を成功させるポイントもわかるため、ぜひ記事を参考にしてくださいね。
土地ありのアパート経営が有利な理由やメリット
すでに土地を所有している場合、アパート経営を有利に始めることができます。
土地ありのメリットについて、確認してみましょう。
- 高利回りで経営しやすい
- 短期間での黒字化を目指せる
- 少額ローンでリスクを抑えられる
- 土地を担保に融資が受けられる
- アパートの建築費に予算をかけられる
高利回りで経営しやすい
土地ありの場合、土地購入費用がかからないため、高利回りでアパート経営を始めることが可能です。
不動産投資は、一般的に高額な借り入れをおこなう代わりに、高い収益を見込むハイリスク・ハイリターンが一般的です。
ですが、土地ありでのアパート経営では、例外的にローリスク・ハイリターンを実現できます。
短期間での黒字化を目指せる
アパート経営で黒字化する目安は、10年といわれています。
ここでいう黒字化とは、初期費用として投資した自己資金を上回り、手元資金を増やせる状態になることをさします。
家賃設定や維持管理費などによっても異なりますが、初期費用を抑えることで、比較的に短い期間で黒字化を目指すことが可能です。
少額ローンでリスクを抑えられる
土地代の負担がないことで、大幅にローンの借入額を減らし、経済的なリスクを軽減できます。
毎月のローン返済額が少額になるため、空室や想定外の出費などがあったとしても、年間の収支バランスを調整しやすくなります。
土地を担保に融資が受けられる
土地を担保に融資を受けられるため、土地なしと比べて、返済の信用性が上がり、アパートローンが通りやすくなります。
頭金を多めに準備することで、金利を引き下げてもらえる可能性もあります。
アパートの建築費に予算をかけられる
アパートの建築費に多くの予算をかけられるため、建物のグレードやデザインなど、選択肢の幅が広がります。
競合物件との差別化や集客率につながるおしゃれな仕様など、こだわりのアパートを建築できます。
東京でアパート経営を検討している方は、23区内での施工実績が豊富なクレバリーホーム東京まで、お気軽にご相談ください。
土地ありでアパート経営するデメリット
土地ありでアパート経営するデメリットも、しっかりと確認しておきましょう。
- 立地を選べない
- 建てられるアパートの大きさが決まっている
立地を選べない
アパート経営を成功させる最も重要なポイントは、立地といわれています。
広い土地を持っていても、賃貸需要がないエリアでは、失敗するリスクが高くなります。
所有している土地に適している土地活用はどれなのか、ニーズの調査を含めてプロに相談してみましょう。
【土地活用の例】
- アパート経営
- 駐車場
- トランクルーム経営
- 「賃貸併用住宅」にして部分的に賃貸
- 「ガレージハウス」にして部分的に賃貸
建てられるアパートの大きさが決まっている
建てられるアパートの大きさは、土地の広さや容積率・建ぺい率などの法令上の制限で、上限が決まっています。
土地によっては、希望の大きさのアパートが建てられない可能性があります。
ただし、狭い土地でも、容積率が高ければ、縦に階層を増やして、部屋数の多いアパートを建てることも可能です。
土地活用でアパート経営にかかる費用
土地活用として、アパート経営にかかる費用は、いくらになるのでしょうか？
建築費や自己資金の目安をご紹介します。
アパート建築費の目安
アパートを建築するための費用は、選ぶ構造によって異なります。
【構造別の坪単価】
| 構造 | 費用の目安/坪単価 |
| 木造 | 70万円～100万円 |
| 鉄骨造 | 80万円～120万円 |
| 鉄筋コンクリート造（RC造） | 90万円～125万円 |
アパートの建築費は「坪単価×延床面積」で本体価格を概算できます。
ですが、本体価格以外にも、諸費用・付帯工事費がかかります。
諸費用なども含めたアパート建築費の総額の目安は、下記の通りです。
【アパート建築費の目安】
| 延床面積 | 建築費総額の目安 |
| 30坪 | 3,000万円～5,400万円 |
| 50坪 | 5,000万円～8,900万円 |
| 100坪 | 1億～1億8,000万円 |
※上記は、坪単価×延床面積÷0.7で概算した値
ただし、アパート建築費は、デザインや仕様、立地などによっても異なるため、必ず見積書を確認して、比較検討してみましょう。
関連記事：【2024年】アパートの建築費｜30坪・50坪・100坪の費用や事例、ローンの目安や必要な自己資金
自己資金の目安
アパート建築にかける自己資金の目安は「物件価格の10％～30％」が定説です。
物件価格が7,000万円の場合、自己資金は「700万円～2,100万円」が目安になります。
ただし、土地ありの場合、自己資金がなくても、アパート経営を始めることが可能です。
次章で、資金なしでアパート経営を始める方法について、確認してみましょう。
資金なしでアパート経営を始める4つの方法
資金なしでアパート経営を始める4つの方法について、わかりやすく解説します。
- 土地の売却
- 定期借地
- 土地信託
- 等価交換
土地の売却
1つ目の方法は、土地を売却して、資金を得ることです。
資金を得てから、賃貸需要のある立地を探して、アパート経営を始めることができます。
立地を選び直せるメリットがある反面、土地ありの有利性がなくなるデメリットがあります。
定期借地
定期借地とは、土地を貸して地代を得ることです。
現在、資金がなくても、地代収入で資金をつくってから、アパートを購入できます。
デメリットは、すぐにアパート経営を始めることができない点です。
土地信託
土地信託とは、専門家に土地活用を委託し、その収益の一部を土地オーナーが得ることです。
委託した専門家が、事業計画から運用、管理までおこなうので、土地活用の知識がない初心者でも運用が可能です。
デメリットは、土地活用で損失が発生した場合、土地オーナーが損失を埋める必要がある点です。
等価交換
土地活用の等価交換とは、土地オーナーと事業者による共同事業のことです。
土地オーナーは、土地を提供し、事業者は資金を負担して、アパート経営などをおこないます。
運用で得られた収益は、オーナーと事業者で分けるため、高い収入を見込むことができます。
デメリットは、完成した建物の所有権の一部が得られる代わりに、土地の所有権の一部を手放す必要がある点です。
土地活用としてアパート経営を成功させるポイント
土地活用として、アパート経営を成功させるポイントをご紹介します。
立地ごとの賃貸ニーズを把握する
アパート経営を成功させるには、立地ごとの賃貸ニーズを把握することが大切です。
単身者向け、ファミリー向け、学生向けなど、賃貸ニーズのあった「間取り・家賃設定」をする必要があります。
事業計画書を作成する
アパート経営で重要なポイントは、いくら儲かるかを計算するのではなく、最大でいくら赤字になる可能性があるかシミュレーションすることです。
理想的な数値ではなく、実現可能な事業計画書を作成し、客観的に確認することが大切です。
アパート建築の実績がある施工会社に依頼
地域ごとに細かな建築制限があるため、建築予定地での施工実績が豊富な会社がおすすめです。
土地を最大限に有効活用した高利回りのプランの提案が、期待できます。
まとめ
土地ありでアパート経営を始めるメリット・デメリットやアパートの建築費、資金なしで土地活用する方法について、解説しました。
東京でアパート経営を検討している方は、23区内での施工実績が豊富なクレバリーホーム東京まで、お気軽にご相談ください。
監修者情報
高坂 昇ou2株式会社 専務取締役 一級建築士
木造密集地域や防火地域において、木造ならではの施工性や設計の柔軟性、コストパフォーマンスを活かして木造耐火４階建て住宅（もくよん®）や、災害時の避難場所となる地下室や屋上を備えた災害住宅も提唱しています。
詳しいプロフィールはこちら
