狭小アパートが人気ってホント？不動産投資としてのメリット・デメリットや狭小地で経営するポイント

不動産投資の選択先として、近年、若者からの需要が高い狭小アパートへの注目が高まっています。

そこで本記事では、狭小アパートの特徴やメリット・デメリット、狭小地でアパート経営するポイントについて、解説します。

狭小アパートの人気の理由もわかるため、ぜひ参考にしてくださいね。

狭小アパートとは？人気の理由は？

狭小アパートとは、明確な定義はありませんが、おもに、1部屋10㎡程度のワンルームが複数ある物件をさします。

全体は6畳ほどの広さですが、キッチンやバス、トイレを設置した場合、くつろげるスペースは3畳程度になります。

単身者向けとして、一般的に紹介されるアパートの広さは、25㎡(約14畳）前後になるため、狭小アパートの広さは、約半分です。

あまりにコンパクトな部屋になるため、需要がないように感じられます。

しかし、近年では、若者のライフスタイルの変化によって、部屋の広さの優先順位は、物件選びにおいて、下がってきています。

都市部では、部屋の広さより「利便性の良い立地」や「家賃の安さ」を重視する20代30代が増えてきており、狭小アパートの人気も、徐々に高まっています。

駅チカなど利便性の良いアパートは、家賃相場が高くなりがちですが、狭小アパートであれば、相場より安く家賃設定ができます。

周辺の競合物件との差別化をはかることで、集客率アップや安定した収益が期待できます。

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狭小アパート経営はチャレンジしやすい

狭小アパート経営は、アパートの規模を小さくして、ローンの借入額を抑えやすいことから、一般的なサラリーマンでも始めやすい不動産投資です。

リスクの高いマンションのワンルーム投資とは違い、複数の部屋を所有できるため、空室によるリスクを分散できます。

都心の狭小地を有効活用した縦に細長いアパートは、マンションのような高級感のある外観にでき、集客率アップを狙うことが可能です。

万が一、空室や家賃低下など、アパート経営が難しくなった場合でも、人口が多い都心であれば、売却も検討しやすくなります。

関連記事：【アパート築年数の限界】基準や対策を解説│寿命超え経営の5つのデメリットも解説 

狭小アパートのメリット

不動産投資としての狭小アパートのおもなメリットは、下記の通りです。

• 土地代を安く抑えられる
• 収益性を高められる
• 狭小地や変形地で建築できる

土地代を安く抑えられる

狭小アパートは、1部屋が狭いため、コンパクトな狭小地でも、部屋数を増やすことが可能です。

広い敷地を必要としないため、土地代の高い都市部でも、初期費用を抑えてアパートを建築できます。

とくに、東京23区の場合、令和6年度の地価公示価格によると、1坪の平均価格が約230万円です。

購入する土地を10坪減らすことで、2,300万円も初期費用を抑えることが可能です。

参照サイト：東京都財務局　令和６年地価公示価格（東京都分）

収益性を高められる

同じボリュームのアパートと比べて、部屋数を増やして、収益性を高めることができます。

たとえば、家賃10万円×6部屋の場合、月々の家賃収入は60万円ですが、家賃8万円×10部屋であれば、家賃収入は80万円です。

相場より低い家賃でも、部屋数が多いことで、高い収益を見込むことが可能です。

狭小地や変形地で建築できる

狭小アパートは、東京などの都市部に多い、10坪や15坪の狭小地や台形などの変形地を有効活用した建築が可能です。

1部屋がコンパクトなため、間取りが入りやすく、土地代の高い都心の土地を無駄にせずに、施工しやすいメリットがあります。

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狭小アパートのデメリット

不動産投資としての狭小アパートのおもなデメリットは、下記の通りです。

• 入居者が入れ替わりやすい
• 維持管理費が高くなる
• 賃貸需要が下がる可能性がある

順番に、詳しく解説します。

入居者が入れ替わりやすい

単身者向けの狭小アパートは、若い世代が多いことから、入居者の入れ替わりが、多い傾向にあります。

20代30代は、結婚や転勤、出世による収入の上昇など、ライフスタイルが変化しやすい世代です。

そのため、ファミリー向けのアパートと比べて、入居期間が短く、引越しによる空室リスクが、高くなるデメリットがあります。

維持管理費が高くなる

狭小アパートは、同じボリュームのアパートと比べて、部屋数が多くなるため、維持管理費が高くなる傾向です。

キッチンやバス、トイレなどの設備故障や退去時の修繕費用など、アパート経営にかかる出費が多くなります。

支出を十分にシミュレーションし、実現可能な収支計画を立てることが大切です。

賃貸需要が下がる可能性がある

近年、若者を中心として人気が上昇している狭小アパートですが、社会情勢や景気によって、賃貸に求めるニーズが変化する可能性があります。

「家賃が高くなっても、広い部屋に住みたい」というニーズが高まった場合、狭小アパートの賃貸需要は低迷します。

賃貸需要が下がった際に「売却」または「リフォームして、1部屋を大きくする」など、出口戦略も視野に入れて、検討することが重要です。

リフォームしやすく、初期費用を抑えやすい木造アパートの建築なら、23区内での施工実績が豊富なクレバリーホーム東京まで、お気軽にご相談ください。

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狭小地でアパート経営するポイント

狭小地でアパート経営する際の重要なポイントを順番にご紹介します。

• 適した立地は？立地選びを慎重におこなう
• アパートの建築費用の相場は？構造ごとの費用を把握

適した立地は？土地選びを慎重におこなう

アパート経営を成功させるためには、土地選びが最も重要だといわれています。

狭小アパート経営に適している土地は、下記の通りです。

• 駅チカ
• 交通の利便性が良い

　　　(複数の路線を利用できる・始発駅・特急が停まる駅など）

• 人口が増加傾向
• 似たような競合物件が少ない

地域ごとのニーズを確認し、賃貸需要の高いエリアを慎重に選びましょう。

アパート建築費用の相場は？構造ごとの費用を把握

アパートを建築する際に、どの構造を選ぶかで、初期費用は大きく変わってきます。

構造別の建築費用の目安を確認してみましょう。

【構造別の初期費用の目安】

(※坪単価×延床面積÷0.7での概算の建築費）

木造が一番コストを抑えて建築できますが、アパートの規模が大きい場合、耐火性能の基準が厳しくなるため、鉄骨造や鉄筋コンクリートで建てるケースが多くなります。

ですが、施工会社によっては、3階建て・4階建ての耐火木造アパートの建築も可能なため、施工会社を選ぶ前に、施工可能なアパートの種類を確認することが大切です。

また、建築費用は、立地や仕様・デザインなどによっても異なるため、上記費用は参考程度にして頂き、必ず見積書を確認しましょう。

東京都でアパート建築をご検討中の方は、23区内での施工実績が豊富なクレバリーホーム東京まで、お気軽にご相談ください。

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まとめ

狭小アパートの特徴や不動産投資としてのメリット・デメリット、狭小地でアパート経営を始めるポイントについて、解説しました。

狭小アパートの成功の鍵は、若者世代のニーズが高い立地を選び、限られた土地を最大限に活用した設計・施工をおこなうことです。