サラリーマン大家は儲からないってホント？儲かる賃貸住宅5つの建て方も解説
「サラリーマン大家は儲からない」
こうした意見を見かけることがありますが、本当でしょうか。
本記事では、企業に勤めながら賃貸アパートなどを経営して大家業をする、いわゆるサラリーマン大家について「儲からない」と言われる理由や、「儲かる」ようにする方法を解説します。
サラリーマンが大家をする特徴的なメリットもお伝えしますので、アパートの建築や経営に興味をお持ちの方は、ぜひ参考にしてください。
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Contents
「サラリーマン大家は儲からない」言われる理由
主に次の5つの理由から「サラリーマン大家は儲からない」と指摘されることがあります。
- 所有する物件に空室が出やすい
- 賃料が下がりやすい
- 物件購入時に高値掴みさせられる
- 短期的な利益を得られない
- 修繕費などの支出負担が大きい
所有する物件に空室が出やすい
1つ目は、所有する物件に空室が出る場合があることです。
専業の大家と比べて物件の検討に時間を割きづらいサラリーマン大家は、下調べが不十分なまま物件を建築、購入してしまうケースも。
手に入れた物件が地域のニーズに合わない場合など、空室が出て想定していた利回りを得られない可能性があります。
賃料が下がりやすい
2つ目は、競合するアパート・マンションが近隣に建てられるなどして賃料が下がりやすいことです。
都市計画などの調査が不十分なままアパート・マンションを建てると、所有する物件の周辺に似た条件の物件が建てられることがあります。
空室や賃料の下落は、アパート建築にかかるローン返済が滞る原因にもなりますので、避ける必要があります。
アパートの建築、購入時に高値掴みさせられる
3つ目は、アパートの建築、購入時に高値掴みさせられる場合があることです。
検討する時間や知識が不足する中で、焦って不動産を取得しようとすると、不動産業者や建築業者から勧められるままアパートを建築、購入してしまう可能性があります。
建築、購入価格が相場より高いと利回りが減り、十分な収益を得られず儲けることが難しくなります。
短期的な利益を得られない
4つ目は、短期的な利益を得られないことです。
不動産投資を始める方の中には、短期的に大きな利益を得たいと考える方もいるでしょう。
しかし、アパート経営などの不動産投資は、建築後に賃料が生み出す、安定的な収益が期待できるものです。
レバレッジを効かせたFXや信用取引での株式など、短期的な売買で大きな利益を目指す投資手法を想像して不動産投資をすると「儲からない」と感じるでしょう。
修繕費などの支出負担が大きい
5つ目は、修繕費など継続的に発生する費用が想像よりも大きい場合です。
アパートの経営など不動産投資は、建築、購入時のみ支出がある訳ではなく、取得後も継続して支払いが発生します。
こうした支出を見込んで資金計画をしますが、外壁の劣化が想定以上に早く進行する場合など、早い段階でメンテナンスを求められることもあります。
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「儲かるサラリーマン大家」になるには？
では、サラリーマン大家が「儲かる」ためには、どのような行動を取るべきなのか紹介します。
東京23区など需要の大きな地域を選ぶ
【江戸川区】住環境とデザインにこだわった3階建てアパートの事例＞＞＞
不動産投資をする場合は、東京23区内など需要の大きな地域を選ぶことが重要です。
人口が多く住宅に対する需要が大きな地域であれば、空室リスクや値下がりリスクを軽減できるでしょう。
引用：総務省「人口推計（2023年（令和5年）10月1日現在）」
なお、総務省の令和5年の人口推計によると、人口が増加した地域は東京に限られます。
不動産投資をする地域を選べるなら、人口の増減の面では東京都がおすすめの地域と言えるでしょう。
関連記事：【木造5階建てを東京に建てる】特徴を解説
魅力的な物件を建てる、購入する
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サラリーマン大家さんが最も重視するべきことは、副業でも稼ぎやすい安定収益が見込める魅力的な物件を建てる、または購入することです。
入居希望者が多い魅力的な物件を建てれば、空室リスクも賃料の下落リスクも避けることができ、安定的に想定していた利回りを得られます。
なお、魅力的な物件とは、たとえば以下のような物件です。
- 対象エリアの賃貸需要が高い
- 競合物件が少ない
- 入居者に快適な設備がある
- メンテナンスがしやすい
こうした特色を持ったアパートを建てましょう。
関連記事：アパートを建てるならどこの会社がいい？選び方・注意点を解説
地域のニーズに合う物件を建てる
購入、建築する不動産は、地域の賃貸ニーズに合った物件であることが重要です。
ファミリー層に需要のある地域にワンルームのアパートを建てたり、逆に単身生活者が多い地域にファミリー向けの間取りのアパートを建てると、空室リスクが高まります。
このときも、自治体が公表している都市計画を確認するなどして、将来的な地域の発展の方向性を確認することも大切です。
建築予定の地域内に、地域のニーズに見合った競合物件が少ないほど、安定収益が期待できますので、需要の予測は重要な検討項目となります。
適切な収支計画を立てる
知識と時間が不足しがちなサラリーマン大家は、適切な収支計画を立てることに集中する必要があります。
- 想定賃料や建築費から割り出す適切な利回り
- 適切な空室リスク、家賃の下落リスクの見積もり
- 税金・修繕費・管理費など支出の適切な把握
- 金利の変動による返済金額の増減
こうした様々なリスクを把握、検討した上で収支計画を立てられれば、想定外の出費や賃料収入の減少を防ぐことができ、計画した通りの収入を得られるでしょう。
耐震・耐火・メンテナンス性など基礎性能を大切に
各種災害への不安が高まる中で、耐震性や耐火性、メンテナンス性といった住宅の基礎性能の大切さが再認識されています。
特に住宅が密集しやすい東京23区などの都市部では、地震発生時の倒壊や火災の発生が懸念されますので、耐震・耐火といった性能を高める工夫が重要です。
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「サラリーマン大家」メリットを再確認
記事の終わりに、サラリーマン大家を選択する場合のメリットを再確認しましょう。
主に以下の5つの点でサラリーマン大家には利点があります。
- 社会的信用が高く借り入れがしやすい
- 賃貸経営が安定的な副収入になる
- 老後は年金以外の収入になる
- 生命保険と同様の効果がある
- 本業への負担が少ない
中でも、会社員としての安定収入があることから借り入れがしやすい点は、専業大家と比べて大きなメリットです。
借入限度額内で投資額をコントロールして、室数を増やしたり、入居者に人気の設備を導入するなどすれば、期待できる家賃収入は高くなります。
安定した給与が想定されるサラリーマンは、銀行から見るとローンを堅実に返してくれることを期待できる存在です。
サラリーマンならではの特徴を活かして大家業を営みましょう。
また、本業への負担が少ない点も大きなメリットです。
物件の管理を管理会社に任せれば、サラリーマン大家は本業である会社での仕事に集中できます。
本業で安定的に収入を得ながら、アパート経営などで副業収入を得られます。
まとめ│儲かる大家業はクレバリーホーム東京で
「サラリーマン大家は儲からないってホント？」
こうした疑問にお答えしました。
サラリーマン大家は本業があることから、調査などにかける時間が不足しがちです。
ここで焦って物件を建築、購入すると、所有する物件で空室が出たり、周囲に似た物件が建つことで賃料が値下がりしてしまうなど、経営環境の変化によって儲からない大家業になってしまいます。
一方で魅力的な物件を建てる、地域の需要に合うアパートを建てるなどすれば、競合物件が出てきても、空室率が下がりにくく安定して儲けられる大家業が実現できます。
大切なことは、賃貸物件の建築や経営に詳しい良心的な相談相手を見つけることです。
土地や業者選びから不動産投資を検討している方は、クレバリーホーム東京まで、お気軽にご相談ください。
鉄骨・RC構造の賃貸物件よりも建築コストが抑えられ、デザイン性も重視したオリジナリティのある賃貸物件をご提案し、儲かる大家業を成功に導きます。
監修者情報
高坂 昇ou2株式会社 専務取締役 一級建築士
木造密集地域や防火地域において、木造ならではの施工性や設計の柔軟性、コストパフォーマンスを活かして木造耐火４階建て住宅（もくよん®）や、災害時の避難場所となる地下室や屋上を備えた災害住宅も提唱しています。
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