賃貸併用住宅の罠とは？10年後の後悔を避ける対策も解説
「賃貸併用住宅には罠がある」
「賃貸併用住宅は10年後に後悔する」
こうした口コミを見かけることがありますが、本当でしょうか。
本記事では、賃貸併用住宅で遭遇する可能性のあるトラブルや問題点と、10年後に後悔する事態を避ける7つの対策を解説します。
記事の終わりに賃貸併用住宅ならではのメリットも紹介しますので、自宅と収益物件を同時に建てたい方はぜひ参考にしてください。
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Contents
賃貸併用住宅とは？
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賃貸併用住宅とは、自宅と賃貸物件を併設した建物を指します。
- 賃貸マンションやアパートの一部を自宅として利用する場合
- 分離型の二世帯住宅のように建てて一部を賃貸する場合
主に2つの建て方があり、敷地や暮らし方、目標とする収益によってどちらかのタイプを選択します。
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賃貸併用住宅の罠とは？
賃貸併用住宅を建てる場合、以下のようにトラブルや問題点を抱えることがありますので、建てる前に把握し対策を検討しましょう。
- オーナーと入居者間で騒音トラブルが起きる
- 家賃が振り込まれない場合がある
- 想定どおりに入居者が集まらず空室が出る
- 賃料の値下げリスクがある
- 想定より老朽化が早くメンテナンスコストが嵩む
- 入居者から直接オーナーに苦情が来る
- 売却時に売れづらいことがある
オーナーと入居者間で騒音トラブルが起きる
賃貸併用住宅は、オーナーの自宅部分と賃貸部分がつながっていますので、入居者間だけでなくオーナーと入居者の間で騒音トラブルが発生することがあります。
特に管理会社を入れていない場合は、ご自身で解決する必要がありますので注意が必要です。
家賃が振り込まれない場合がある
入居者からの家賃が振り込まれないケースもあります。
賃貸併用住宅は賃貸部分についてはアパートローンなどを利用しますので、賃料の入金がない場合、ローンの返済に支障をきたす恐れがあります。
想定どおりに入居者が集まらず空室が出る
賃貸物件の経営は常に満室であることが望ましいですが、入居者が集まらず空室が出る恐れもあります。
この場合もローン返済に充てる収入が見込めなくなります。
賃料の値下げリスクがある
入居者が集まらない場合や、周囲に同じ条件のアパートが建築された場合は、競争力を高めるために賃料の値下げが必要になるケースもあります。
値下げを想定していなかった場合、期待した利回りを見込めなくなるでしょう。
想定より老朽化が早くメンテナンスコストが嵩む
内装や外壁の維持修繕には一定の費用を見込んで計画を立てますが、想定より老朽化が早まるケースもあります。
入居率を高めるためにも、外壁や内装、設備の更新は必要ですので、メンテナンスにかかる費用が嵩む可能性があります。
入居者から直接オーナーに苦情が来る
賃貸併用物件の場合、オーナーも同じ建物に住んでいることから、入居者からオーナーに直接苦情があるケースも考えられます。
賃貸住宅の経営は不労所得に近いですが、オーナー自身で苦情などの対応をすると賃貸経営のメリットが薄れてしまいます。
売却時に売れづらいことがある
賃貸併用物件は、一戸建てを希望する方、賃貸物件を希望する方、どちらからも敬遠される恐れがあります。
このため売却したいと思ったとき売れづらく、現金化できない恐れがあります。
このように、賃貸併用物件ならではの後悔を感じるポイントやデメリットがありますので、併用物件を選択する場合は対策を立てる必要があります。
10年後の後悔を避けるための7つの対策
賃貸併用住宅を建てるなら、10年後の後悔を避けるために以下の7つの対策を検討しましょう。
- 入居時の審査を厳格にする
- 空室リスクを想定した自己資金計画を策定する
- 信頼できる管理会社に管理を委託する
- 需要の高いエリアに併用住宅を建てる
- 耐久性の高い建材を利用する
- 適切な経営シミュレーションをする
- 併用住宅のノウハウが豊富なハウスメーカーに依頼
入居時の審査を厳格にする
1つ目は入居時の審査を厳格にすることです。
年収が安定しない方や、生活スタイルの合わない方などの審査を厳格にすることで、家賃の滞納リスクや騒音トラブルなどを避けられます。
オーナーと入居者間のトラブルを避けられるほか、入居者同士のトラブルも避けられますので、空室リスクを避けることにもつながります。
空室リスクを想定した自己資金計画を策定する
2つ目は、空室リスクを想定した自己資金計画を策定することです。
賃貸経営をする上で、一定期間空室が出ることは避けられません。
このとき空室リスクを想定して資金計画を立てておけば、好ましい属性の方が入居を希望するまで空室状態でも、心理的な負担を感じることなく過ごせるでしょう。
信頼できる管理会社に管理を委託する
3つ目は、信頼できる管理会社に管理を委託することです。
賃貸併用住宅はオーナーが賃貸物件と同じ建物に住むことから、管理会社を入れずに経営することがあります。
この場合、騒音や未入金、設備のトラブルなどをオーナー自身で対処することになります。
管理会社に業務を委託して、賃貸住宅管理による労力やストレスを軽減しましょう。
需要の高いエリアに併用住宅を建てる
4つ目は、賃貸併用住宅を需要の高いエリアに建てることです。
駅や商業施設の近くなどに建てることで入居希望者が多くなり、空室や賃料低下のリスクを低減できます。
また、売却を検討するときも買い手が多く見つかり、現金化しやすく売値が高くなることも期待できます。
耐久性の高い建材を利用する
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5つ目は、耐久性の高い建材を利用することです。
長期間メンテナンスが不要な建材を利用することで、維持修繕にかかる費用を節約できます。
ほかにも美観性向上による入居者満足度の向上や、売却時価格のアップなど、長期的な資産価値の向上にも効果を発揮するでしょう。
関連記事：後悔しない外壁タイルの選び方
適切な経営シミュレーションをする
6つ目は、適切に経営シミュレーションをすることです。
空室リスクや賃料の値下がり、メンテナンス費用などを適切に見積もることで、想定していたリスクが実際に発生したときに備えられますので柔軟に対応できます。
焦って安価に物件を売却するなどの事態も避けられますので、安定した経営のために設計段階のシミュレーションは欠かせません。
併用住宅のノウハウが豊富なハウスメーカーに依頼
7つ目は、賃貸併用住宅のノウハウが豊富なハウスメーカーに依頼することです。
一戸建てや賃貸専用のアパートとは異なり、賃貸併用住宅は資金計画やプランニングに特殊なノウハウが求められます。
建築実績が豊富なハウスメーカーに依頼することで、設計や資金計画で直面しやすい問題点を解消した提案を受けられるでしょう。
関連記事：アパートを建てるならどこの会社がいい？
特におすすめなのは、木造の多層階住宅（3～5階建てなど）です。
木造の多層階賃貸・集合住宅なら、たとえば3階建て50坪の場合、鉄骨と比べて1,000万円前後、RCと比べて1,500万円前後安価に建てられます。
その分利回りを高められますので、多層階=鉄骨・RCと考えず、木造も含めて検討しましょう。
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賃貸併用住宅ならではのメリットも確認
記事の終わりに、賃貸併用住宅ならではのメリットも確認しておきましょう。
- 賃貸収入によって副収入を確保できる
- 賃貸収入を利用してローンを返済できる
- 自宅と賃貸住宅を別に建てるより費用を抑えられる
- 所有する広めの土地を有効活用できる
- 一定割合までは金利の低い住宅ローンを利用できる
- 相続税対策になる
このように賃貸併用住宅を建てることで、主に経済的なメリットが複数ありますので、賃貸併用住宅の特徴を正しく把握した上で建築計画を立てましょう。
まとめ│都内の賃貸併用住宅なら実績豊富なハウスメーカーに
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「賃貸併用住宅には罠がある」
「賃貸併用住宅は10年後に後悔する」
こうした口コミを元に、賃貸併用住宅を建てて後悔する瞬間や対策について解説しました。
賃貸併用住宅は単体の戸建てや賃貸物件と異なる種類のトラブルやデメリットがあります。
一方で自宅と賃貸物件を一緒に建てることで経済的なメリットもありますので、特徴を把握した上で賃貸併用住宅を選ぶことをおすすめします。
失敗や後悔を避けるためには、賃貸併用住宅の建築実績が豊富なハウスメーカーに依頼しましょう。
東京23区内で賃貸併用住宅を計画している方は、各種災害に強く魅力的な賃貸物件の建築実績が豊富なクレバリーホーム東京へお気軽にご相談ください。
監修者情報
高坂 昇ou2株式会社 専務取締役 一級建築士
木造密集地域や防火地域において、木造ならではの施工性や設計の柔軟性、コストパフォーマンスを活かして木造耐火４階建て住宅（もくよん®）や、災害時の避難場所となる地下室や屋上を備えた災害住宅も提唱しています。
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