【2026年】住宅ローン控除に年収制限はある？合計所得2000万円の所得制限と適用条件を解説

「住宅ローン控除には所得制限はあるのでしょうか？」

資金計画のご相談で、東京23区に土地をお持ちの方から多くいただく質問のひとつです。

結論からお伝えすると、住宅ローン控除に「年収制限」はありません。

あるのは「合計所得2,000万円以下」という所得制限です。

年収と合計所得は別物なので、年収だけを見て諦めてしまうのは早計です。

さらに2026年（令和8年）入居分からは、税制改正で床面積要件や借入限度額も変わりました。

本記事では、東京で都市型注文住宅を手がけるクレバリーホーム城東店・新宿店が、「自分は住宅ローン控除を受けられるのか」を判断するための所得制限と適用条件を、一級建築士監修のもとで解説します。

 

 

住宅ローン控除の年収制限はある？結論は「所得制限2000万円以下」

この章では、住宅ローン控除に年収制限があるのかという結論と、その根拠になる「所得制限」の中身を解説します。

住宅ローン控除の対象になるかどうかは、年収の額面ではなく「合計所得金額」で判定されます。

そのため、年収が高い方でも、合計所得が2,000万円以下に収まっていれば控除を受けられます。

逆に、年収の額面だけで「自分は対象外だ」と決めつけると、受けられるはずの控除を逃しかねません。

合計所得2,000万円は年収でいくらまで？給与のみなら約2,195万円

給与収入だけの方であれば、年収2,195万円あたりまでが、合計所得2,000万円以下に収まる目安です。

これは、給与所得控除が年収850万円を超えると一律195万円で頭打ちになるためです。

合計所得（＝給与所得）2,000万円に、給与所得控除195万円を足し戻した2,195万円が、給与収入での上限の目安になります。

※給与所得控除：会社員の必要経費にあたる概算の控除です。年収850万円を超えると一律195万円になります。

たとえば、会社員で年収2,100万円の方の場合、給与所得控除195万円を引いた給与所得は1,905万円です。

合計所得2,000万円以下に収まるため、住宅ローン控除を受けられます。

ただし、副業所得・不動産所得・株式の譲渡所得なども合計所得に含まれます。

給与以外の収入がある方は、必ず合算して2,000万円以下かどうかを確認しましょう。

2,000万円の所得制限はいつから？

合計所得2,000万円以下という現在の所得制限は、2022年（令和4年）入居分から適用されています。

それ以前は所得制限が3,000万円以下でしたが、令和4年度の税制改正で2,000万円以下に引き下げられました。

その後の令和8年度税制改正（2026年入居分）でも、この2,000万円という所得制限は維持されています。

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合計所得とは？年収とどう違うのかを確認する

この章では、年収・給与所得・合計所得の違いと、自分の合計所得を源泉徴収票などで確認する方法を解説します。

住宅ローン控除で見るのは「年収」ではなく「合計所得金額」です。

年収は、税金や社会保険料が引かれる前の、額面の収入金額を指します。

これに対して合計所得金額は、収入から必要経費（会社員は給与所得控除）を差し引いたあとの、いわば「もうけ」の合計です。

会社員の方は、年末に受け取る源泉徴収票の「給与所得控除後の金額」が、給与所得にあたります。

給与以外に収入がなければ、この金額がそのまま合計所得金額になります。

個人事業主の方は、事業収入から必要経費を引いた「事業所得」で判断します。

複数の所得がある場合は、給与所得・事業所得・不動産所得・譲渡所得などを合算した金額が合計所得金額です。

※合計所得金額：給与や事業などの各種所得を合計した金額のことです。ふるさと納税や医療費控除などの所得控除を差し引く前の金額で判定します。

控除額そのものの計算方法は「【2026年】住宅ローン控除はいくら戻る？控除額の計算方法や年収別の還付金、申請の流れ」で詳しく解説しています。

出典：国税庁ウェブサイト「合計所得金額2,000万円の判定」

住宅ローン控除の適用条件【2026年版】

この章では、所得制限以外に満たす必要がある適用条件を、令和8年度税制改正（2026年入居分）を反映した最新版で整理します。

住宅ローン控除を受けるには、所得制限に加えて次の条件を満たす必要があります。

• ・合計所得金額が2,000万円以下であること（＝所得制限。年収ではありません）
• ・新築の場合、原則「省エネ基準以上」であること
• ・床面積40㎡以上であること（※合計所得金額が1000万円を超える方、子育て世帯等の上乗せ措置を使う方は「50㎡以上」）
• ・借入金の返済期間が10年以上であること
• ・贈与による取得ではないこと
• ・引き渡しまたは工事完了から6か月以内に入居し、その年の12月31日まで住み続けていること
• ・中古の場合、「昭和57年（1982年）1月1日以降」に建築された住宅であること
• ・店舗等併用住宅の場合、床面積の1/2以上が居住用であること

※床面積：登記事項証明書に記載された面積で判断します。販売資料に載っている面積（壁芯面積）とは異なる場合があるため、必ず登記面積で確認しましょう。

なお2028年（令和10年）以降に建築確認を受ける「省エネ基準適合住宅」は、原則として住宅ローン控除の対象外になります。

これから設計に入る方は、ZEH水準以上の性能で計画しておくと安心です。

また2028年（令和10年）以降に入居する場合、土砂災害特別警戒区域などの災害レッドゾーンに新築する住宅も対象外となります（建て替え・既存住宅・リフォームは対象）。

出典：国土交通省ウェブサイト「住宅ローン減税」

東京23区の狭小地では、床面積40㎡以上を平屋やコンパクトな2階建てで確保しにくいケースがあります。

クレバリーホーム城東店・新宿店では、限られた敷地でも上へ床面積を積める木造耐火の3階建て・4階建て（もくよん®）で、控除の対象になる床面積と省エネ性能を両立させる設計を数多く手がけています。

夫婦で住宅ローンを借りる場合の考え方は「【2026年】ペアローンで住宅ローン控除はいくら戻る？計算方法やメリット・デメリット」をご覧ください。

【2026年〜2030年入居】住宅ローン控除の借入限度額と控除額

この章では、2026年から2030年に入居する場合の借入限度額と、最大でいくら控除されるのかを解説します。

住宅ローン控除（＝住宅ローン減税）は、年末の住宅ローン残高の0.7％が所得税・住民税から差し引かれる制度です。

2026年（令和8年）入居の場合、新築の認定住宅で子育て世帯・若者夫婦世帯なら、13年間で最大455万円程度の控除が受けられます（借入限度額5,000万円×0.7％×13年で計算した理論上の上限）。

2026年入居分からは、省エネ性能の高い中古住宅も、控除期間が10年から13年に拡充されました。

※実際の控除額は年末残高に応じて決まるため、上記の上限額に届かないケースがほとんどです。

 

【新築住宅】2026年〜2030年入居の借入限度額

住宅の種類	子育て世帯等	その他の世帯
認定長期優良住宅・認定低炭素住宅	5,000万円	4,500万円
ZEH水準省エネ住宅	4,500万円	3,500万円
省エネ基準適合住宅（2026・2027年入居）	3,000万円	2,000万円
その他の住宅（省エネ基準を満たさない）	対象外	対象外

 

【既存住宅（中古）】2026年〜2030年入居の借入限度額

住宅の種類	子育て世帯等	その他の世帯	控除期間
認定住宅・ZEH水準省エネ住宅など省エネ性能の高い住宅	4,500万円	3,500万円	13年
その他の住宅（省エネ基準を満たさない）	2,000万円	2,000万円	10年

 

※子育て世帯等：19歳未満の子どもがいる世帯、または夫婦のいずれかが40歳未満の世帯です。

※控除率は一律0.7％です。控除期間は原則13年です（省エネ基準を満たさない既存住宅・増改築は10年）。

借入限度額とは、住宅ローン控除の対象となる借入額の上限のことです。

たとえば5,000万円の住宅ローンを組んでも、借入限度額が3,000万円であれば、控除の対象は3,000万円までです。

 

子育て世帯・若者夫婦世帯の上乗せ措置はいつまで？

子育て世帯・若者夫婦世帯への借入限度額の上乗せ措置は、2026年（令和8年）入居分以降も続きます。

令和8年度税制改正では、住宅ローン控除そのものの適用期限が2030年12月31日入居分まで5年間延長されました。

さらに上乗せ措置の対象も、新築だけでなく、省エネ性能の高い中古住宅まで広がりました。

対象になるのは、19歳未満の子どもがいる世帯、または夫婦のいずれかが40歳未満の世帯です。

ご自身が対象かどうかは、入居する年の12月31日時点の家族構成で判断されます。

出典：国土交通省ウェブサイト「住宅ローン減税」

【年収別】住宅ローン控除はいくら・いつもらえる

この章では、年収別に控除で使える税額の概算を示します。

控除額そのものの詳しい計算は、「控除額の計算方法や年収別の還付金、申請の流れ」で解説しています。

住宅ローン控除は、年末残高の0.7％を上限に、実際に納めた所得税・住民税から差し引かれます。

そのため、借入限度額まで借りていても、納めた税金が少なければ、控除額はその税額までにとどまります。

以下は、独身・扶養親族なし・社会保険料控除のみを適用した場合の概算です。

実際の税額は、家族構成・各種控除・ふるさと納税などによって大きく変わります。

年収	所得税	住民税	控除に利用できる税金の合計/年
300万円	約6万円	約12万円	約15.75万円
400万円	約9万円	約18万円	約18.75万円
500万円	約14万円	約24万円	約23.75万円
600万円	約18万円	約31万円	約27.75万円
700万円	約32万円	約38万円	約41.75万円

 

※本表は概算です。2025年分・2026年分は基礎控除や給与所得控除が引き上げられているため、同じ年収でも実際の税額はこれより低くなる場合があります。ご自身の正確な金額は、源泉徴収票の「源泉徴収税額」と、6月に届く住民税決定通知書でご確認ください。

※住民税から控除できるのは、所得税から引ききれなかった分のうち、課税総所得金額等の5％（上限9万7,500円）までです。

出典：国税庁ウェブサイト「No.1410 給与所得控除」

年収ごとに具体的な還付額をシミュレーションしたい方は、控除額の計算に特化した「【2026年】住宅ローン控除はいくら戻る？」をあわせてご覧ください。

まとめ

住宅ローン控除に年収制限はありません。

判断の分かれ目は「合計所得2,000万円以下」という所得制限です。

給与収入だけの方なら、給与所得控除の上限が195万円のため、年収2195万円程度までが目安になります。

会社員は源泉徴収票の「給与所得控除後の金額」、個人事業主は事業所得で確認しましょう。

2026年入居分からは床面積要件が40㎡以上に緩和され、控除の対象になる住宅の幅も広がりました。

一方で2028年以降に建築確認を受ける省エネ基準適合住宅は原則対象外となるため、これから設計に入る方はZEH水準以上を前提に計画を立てておくと安心です。

狭い敷地でも上へ広げられる木造耐火3階建て・4階建て（もくよん®）なら、限られた土地でも控除の恩恵を受けやすい床面積と省エネ性能を、無理なく両立できます。

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