注文住宅では、土地先行融資を検討される方も、多いかと思います。

なぜなら、家を建てる前の土地購入だけでは、一般的な住宅ローンは利用できないからです。

そこで本記事では、土地先行融資の特徴やデメリット、つなぎ融資との違いや住宅ローンを土地と建物で別々に組む注意点について、解説します。

いつから返済が始まるのか？ローンで支払える費用項目は？などもわかるため、土地先行融資の流れや注文住宅のローンの組み方について知りたい方は、ぜひ参考にしてくださいね。

土地先行融資とは？

土地先行融資とは、住宅ローンに先立って、土地代金の融資を先行して受けられるローンです。

注文住宅の場合、土地購入後に建物を着工するため、事前に土地を購入しておく必要があります。

ですが、住宅ローンは建物完成後でないと、融資を実行できないため、土地代や建物にかかる手付金・中間金には利用できません。

そのため、建物完成前にローンを組む必要がある注文住宅の場合、「土地先行融資」「分割融資」「つなぎ融資」を利用することになります。

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土地先行融資の特徴とつなぎ融資との違い

注文住宅で利用する土地先行融資や分割融資、つなぎ融資との違いについて、確認してみましょう。

土地先行融資・分割融資

土地先行融資と分割融資は、どちらも注文住宅の決済までに、複数回にわけて融資を受けられるローンです。

土地を担保にするため、つなぎ融資と比べて金利が低いメリットがあります。

一般的に、土地の決済時から土地代の元本を含めたローン返済がスタートします。

つなぎ融資

つなぎ融資とは、土地先行融資と同様に、「土地購入代金」や「建物の手付金・中間金」などに利用できるローンです。

土地先行融資や分割融資とのおもな違いは、土地を担保にしない無担保ローンになるため、「金利が高いこと」と「住宅ローン控除が利用できないこと」です。

一般的に、建物完成までは利息のみを支払い、建物の決済時に、土地と建物を合わせたローン返済がスタートします。

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土地先行融資のメリット

土地先行融資のおもなメリットは、下記の通りです。

【メリット】

• 金利が低い
• 建物にかかる費用の融資も可能
• 住宅ローン控除が利用できる

金利が低い

土地先行融資は、土地を担保にしてローンを組むため、無担保ローンのつなぎ融資と比べて、低い金利でローンを組むことができます。

適用金利は、住宅ローンと同じ金利になることが多いです。

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建物にかかる費用の融資も可能

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注文住宅の完成までには、土地代のほかにも、建物にかかる「手付金・着工金・中間金」などがかかります。

土地先行融資では、土地代だけの融資ではなく、建物完成までに支払う費用の融資も受けることが可能です。

住宅ローン控除が利用できる

つなぎ融資は、住宅ローン控除を利用できませんが、土地先行融資は住宅ローン控除を利用できます。

ただし、新築する住宅が省エネ基準以上など、いくつか条件があるため注意しましょう。

詳しくは：国税庁　住宅借入金等特別控除

関連記事：【2025年以降】住宅ローン控除はどうなる？変更点や控除額、省エネ基準や子育て世帯の優遇について 

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土地先行融資のデメリット

土地先行融資のデメリットについて、ご紹介します。

【デメリット】

• 返済開始が早くなる
• 契約や手数料が増える
• 利用できる金融機関が少ない

返済開始が早くなる

土地先行融資は、土地の決済をおこなったタイミングで、融資分の返済がスタートするのが一般的です。

現在、賃貸物件に住んでいる場合、家賃とローン返済のダブルの支払いが発生します。

住宅ローンを実行するまでにローン返済が滞ることがないように、無理のない返済計画を立てることが重要です。

ただし、ネット銀行など金融機関によっては、建物完成までは、利息のみの支払いを選べるケースもあります。

契約や手数料が増える

金融機関によっては、融資のたびにローン契約を結ぶため、手間や事務手数料がかかります。

契約書に貼る印紙代や諸費用が増えることを認識しておきましょう。

利用できる金融機関が少ない

土地先行融資は、すべての金融機関で利用できるわけではありません。

取り扱っている金融機関が少ないため、事前に確認する必要があります。

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住宅ローンを土地・建物別々に組む注意点

土地先行融資など、住宅ローンを土地と建物別々に組む場合の注意点を確認してみましょう。

ローン利用時に建物プランを提出

土地先行融資では、購入した土地に住宅を建てることが条件になっているため、ローンに申し込む時点で、建物プランの提出を求められる場合があります。

そのため、土地を探しと住宅会社探しを並行しておこなう必要があります。

土地先行融資とつなぎ融資のどっちが良いか比較

土地先行融資とつなぎ融資のどちらが良いとは、一概には言えません。

しかし、土地購入から建物完成までの期間が長い場合には、金利が低い土地先行融資が、おすすめです。

土地先行融資の金利が1％前後の金融機関の場合、つなぎ融資の金利は、2％～4％前後が目安になります。

金融機関によって内容が異なる

土地先行融資という名称でも、金融機関によって契約内容が異なります。

ご家庭にあった最適なローンを組むために、複数の金融機関を比較することが大切です。

土地先行融資の流れ

土地先行融資の契約と住宅ローンのおおまかな流れをご紹介します。

土地先行融資は、土地と建物で別々にローンを組むため、契約を2回おこないます。

【土地先行融資の住宅ローンの流れ】

注文住宅の支払いタイミングや費用内訳

注文住宅の引き渡しまでには、複数回の支払いが発生します。

ローンで支払える費用と手元資金から現金で支払う費用があります。

契約後に慌てないためにも、おおまかな流れを確認してみましょう。

土地購入の支払いタイミング

土地購入時の支払いタイミングは、下記の通りです。

現金で準備する費用は「手付金・仲介手数料・諸費用」です。

注文住宅の支払いタイミング

注文住宅の支払いタイミングは、下記の通りです。

土地先行融資を利用することで、建物完成までの費用のほとんどをローンで支払うことができます。

ただし、ローンで支払える項目は、金融機関によって異なるため、事前に確認するようにしましょう。

現金で支払う費用内訳

注文住宅の引き渡しまでに、現金で支払う費用は、下記の通りです。

【費用の内訳】

土地代が2,000万円の場合、土地の手付金は「100万円～200万円」、仲介手数料は「72.6万円」が目安です。

土地と建物の合計が5000万円の場合、諸費用の目安は「500万円～600万円」になります。

自己資金で支払う項目がいくらになるのかシミュレーションし、事前に準備しておくようにしましょう。

まとめ

土地先行融資の特徴やデメリット、つなぎ融資との違いや住宅ローンを土地と建物で別々に組んだ場合の注意点について、解説しました。

土地先行融資は、つなぎ融資と比べて金利が低く設定されており、利息を抑えることができます。

ただし、扱っている金融機関が限られているため、事前に確認することが重要です。

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