店舗兼住宅で賃貸経営する場合、収益の安定性が期待できることから、人気の高い不動産投資の1つです。

しかし、建物の制限や店舗兼用住宅と店舗併用住宅との違いなど、注意点がいくつかあります。

そこで本記事では、店舗兼住宅の店舗部分を賃貸に出す場合とアパートと組み合わせる場合、それぞれのメリットや注意点について、解説します。

店舗兼住宅とは？

店舗兼住宅とは、おもに「1階が店舗、2階以上が住宅」など、1つの建物に店舗と住宅が併設している建物です。

飲食店やクリニック、事業所など、さまざまなバリエーションがあります。

店舗兼用住宅と店舗併用住宅との違い

店舗兼住宅は、建物の形態によって、下記の2種類にわけられます。

• 店舗併用住宅
• 店舗兼用住宅

2つの住宅の違いを確認してみましょう。

店舗兼用住宅は、「店舗と住宅部分が、建物内部で行き来ができる建物」であり、店舗併用住宅は「建物内部で行き来ができない建物」です。

賃貸経営するなら店舗併用住宅

店舗部分を他人に貸し出して賃貸経営する場合、賃貸併用住宅を選ぶ必要があります。

なぜなら、賃貸兼用住宅では、他人への貸し出しができないからです。

東京都で店舗兼住宅やアパート経営をご検討中の方は、23区内での施工実績が豊富なクレバリーホーム東京まで、お気軽にご相談ください。

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【店舗兼住宅で賃貸経営】メリット

▶店舗兼住宅のおしゃれな事例

店舗兼住宅で賃貸経営するメリットについて、順番にご紹介します。

• 少ない投資で高い利回りが期待できる
• 収益の安定性を高められる
• 土地を有効活用できる
• ローン返済がしやすくなる

少ない投資で高い利回りが期待できる

店舗兼住宅の大きなメリットは、少ない投資で高い利回りを期待できる点です。

店舗部分は、内装工事を必要としないスケルトン手渡しが、一般的です。

借り手側の企業が、自ら内装をデザインし、退去時は、原状回復の義務によって、スケルトンの状態になって返却されます。

内装にかかる費用や修繕費を大幅に節約できるため、高収益を見込むことが可能です。

収益の安定性を高められる

テナントとして企業に賃貸した場合、個人への住居として賃貸する場合と比較して、平均入居期間が長くなる傾向です。

一度、賃貸契約を結ぶことで、安定したテナント料を長期にわたって、得られる可能性が高くなります。

土地を有効活用できる

1階部分を店舗にすることで、都市部など利便性の高い土地や人通りの多い道路に面している土地を有効活用できます。

収益も生み出すスペースを設けることで、自宅を土地代の高い都市部に建築しやすくなります。

ローン返済がしやすくなる

店舗のテナント料をローン返済にあてることができるため、経済的な負担を軽減でき、余裕のある返済計画を立てやすくなります。

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【店舗兼住宅で賃貸経営】デメリット

店舗兼住宅で賃貸経営するデメリットは、下記の通りです。

• 立地が悪いと借り手がつきにくい
• 経営悪化によって企業が退去する場合がある

立地が悪いと借り手がつきにくい

立地が商業に向いたエリアでないと、借り手がなかなか、つかない恐れがあります。

アパート経営の場合、入居者がつかなければ、「家賃を下げる」「リノベーションして見栄えを良くする」などの対策が取れますが、店舗では同じようにできません。

いくらテナント料を安くしても、商業として成り立つ立地でない限り、入居企業の獲得に繋がりにくくなります。

【店舗兼住宅に向いていない土地】

• 旗型など、奥に入って人目がつきにくい土地
• 交通量が多いエリアなのに、駐車スペースがない土地

経営悪化によって企業が退去する場合がある

近隣周辺に、ライバル店舗や大型商業施設が新設した場合、賃貸に出していた店舗が、経営難になり、退去してしまうケースがあります。

人の流れが近隣に移動した場合、長期間、店舗の入居企業が現れず、ローンだけを支払うリスクが発生します。

経営スタート後すぐに、このようなことにならないために、近隣の商業施設の動向をプロに相談し、慎重な立地選びを心掛けましょう。

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【店舗兼住宅で賃貸経営】注意点

店舗兼住宅で賃貸経営する前に、知っておきたい注意点について解説します。

事前対策が、「トラブル回避」や「住み心地」に大きく影響するため、一緒に確認してみましょう。

企業側とのトラブル回避

賃貸経営では、入居企業側とトラブルになる可能性があります。

おもなトラブルの要因と対策は、下記の通りです。

騒音問題に関しては、どのような企業が入っても、防音性が低い建物の場合、トラブルに発展しやすくなります。

間取りの工夫や防音材の採用、建物の構造など、防音性の高い建築を目指しましょう。

「におい」や「ゴミ出し」は、カフェなどの飲食店が入居した場合、とくに注意が必要です。

企業が入居してから、トラブルに発展しても、すぐに改善ができないケースもあるため、事前対策が重要です。

プライバシーの確保

店舗兼住宅は、間取りプランを間違えてしまうと、プライバシーの確保が難しくなります。

自宅と店舗の出入り口を遠ざける・目隠しを設置するなど、企業側の社員と日常的に、すれ違いにくい間取りを検討してみましょう。

施工実績が豊富な住宅会社を選ぶ

店舗兼住宅は、一般的な住宅や店舗と違った視点での設計が、重要になります。

店舗兼住宅の施工実績が豊富な住宅会社を選ぶことで、柔軟な設計による最適なプランの提案が、期待できます。

また、エリアごとに法令上の制限が、細かく決まっているため、建築予定エリアでの施工実績が豊富な住宅会社が、おすすめです。

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【店舗兼住宅＋アパート】メリット

▶賃貸アパートの事例

都市部では、店舗兼住宅と賃貸アパートとの組み合わせを検討される方も、少なくありません。

アパートと組み合わせた場合のメリットを確認してみましょう。

• 部屋数によって高い利回りを期待できる
• 4階・5階建て以上を有効活用できる

部屋数によって高い利回りを期待できる

自身の事業収入とは別に、収入源をもう1つ確保することで、収入基盤が安定し、ライフステージの変化に対応しやすくなります。

アパートの部屋数を増やすことで、高い利回りを期待でき、ローン返済の期間短縮も可能です。

4階・5階建て以上を有効活用できる

都市部では、4階・5階建て以上の建物が、多く建ち並んでいるエリアがあります。

容積率が高いため、縦に階層を増やせるエリアです。

1階に店舗、2階・3階にアパート、4階以上に住宅など、幅広い選択肢が可能です。

土地代が高い都市部の土地を最大限に活用しつつ、資産形成や収益の安定性を目指すことが可能です。

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【店舗兼住宅＋アパート】注意点

店舗兼住宅とアパートを組みわせる注意点について、ご紹介します。

• 立地選びを慎重におこなう
• 空室リスクや家賃下落を想定して収支計画を立てる

立地選びを慎重におこなう

店舗兼住宅とアパート経営を組み合わせる場合、立地によって、経営が成功するか・失敗するかの大きな要因となります。

アパート需要と商業施設として成り立つ立地を選ぶ必要があります。

現実的な収支計画を立てる

アパート経営では、「空室リスク」や「家賃下落リスク」、「金利上昇リスク」など、事前に考慮しておきたい項目が、多くあります。

新築時は、入居率が高くても、築年数がたつことで、想定していた家賃収入を維持できない場合があります。

アパート経営で後悔しないために、理想的な収支計画ではなく、実現できる現実的な収支計画を立てることが重要です。

まとめ

店舗兼住宅の店舗部分を賃貸に出す場合と店舗兼住宅にアパート組み合わせる場合について、解説しました。

どちらも、一般的な住宅や店舗と異なり、注意点が多岐にわたります。

そのため、後悔しないために、自身で気づかない点の確認も含めて、プロに相談してはいかがでしょうか？

東京都で店舗兼住宅やアパート建築をご検討中の方は、23区内での施工実績が豊富なクレバリーホーム東京まで、お気軽にご相談ください。

• 店舗兼住宅
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