「ZEHは固定資産税が高いの？」
こうした疑問を聞かれることがありますが、本当でしょうか。

本記事では、住宅を所有することで毎年支払うこととなる固定資産税が、ZEHの仕様にすることで高くなるのか解説します。

新築で住宅を建てたあと、頭金や家具の購入などで手元の資金に余裕が少なくなるものです。
マイホームの支出を抑える対策を考えてみましょう。

▶【東京都ゼロエミ補助金対象】太陽光発電と蓄電池搭載のオフグリッドZEH住宅

「ZEHは固定資産税が高い」は本当？

まずは、新築住宅を建てる際に、ZEHの仕様にすることで固定資産税が高くなるのか、またその理由について紹介します。

ZEHとは？

そもそもZEHとは、Net Zero Energy Houseを略した言葉で、一般的には略してZEH（ゼッチ）と呼ばれます。

ZEHは住まいのエネルギー収支をゼロ以下にすることを目標としています。
具体的には、以下の3つの方法でエネルギーの消費量を抑えつつ、自宅でエネルギーを創り出します。

• 高性能な窓や断熱材の利用で断熱性を高める
• 高効率な設備の利用でエネルギー消費を抑える
• 太陽光発電などの利用でエネルギーを生み出す

引用：経済産業省「ZEHに関する情報公開について」

断熱性や設備の効率、太陽光による発電量などを計算した上で、BELSなどの認証機関に申請し、認定を受けた段階で正式にZEH住宅として認められます。

関連記事：ZEH住宅とは？わかりやすく解説

固定資産税（都市計画税）とは？

固定資産税とは、土地や建物などの固定資産を所有している方が毎年支払う必要のある税金です。
市区町村が算定する固定資産税評価額に、一定の税率（自治体によって異なる）を掛けることで求められます。

東京都では1.4％の税率ですので、たとえば固定資産税評価額が1,000万円の土地と建物を所有している場合、固定資産税の軽減措置を利用しなければ14万円の税金を支払うこととなります。

なお、都市計画区域に含まれる場合は、固定資産税に加えて都市計画税（東京都の場合0.3％）も支払う必要があります。

参考：東京都主税局「固定資産税・都市計画税（土地・家屋）」

ZEHは固定資産税が高くなる

では、ZEHにした場合、固定資産税は高くなるのでしょうか。
結論からお伝えすると、ZEH仕様の住宅は固定資産税が高くなる傾向にあります。

一般住宅が該当する「家屋」の固定資産税評価額は「再建築価格」に応じて評価額を算定します。
再建築価格とは、「評価を受ける時点において、その場所に新築する場合に必要とされる建築費」です。

つまり、住宅の床面積が広くなるほど、仕様の優れた住宅になるほど固定資産税評価額は高くなるということです。

ZEHは住宅の性能を高めるために、高性能な窓や断熱材、各種設備を利用します。
また、発電のために太陽光発電設備を導入します。
（※10kW未満、かつ屋根と一体でない太陽光発電設備の場合は固定資産税の対象外です）

こうした性能や設備の仕様アップによって再建築価格が高くなれば、固定資産税も高くなる可能性があります。

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ZEHの固定資産税を安くする方法

続いてZEH仕様の住宅を建てた場合に、固定資産税を安くする方法について紹介します。

建築する「土地」の面積を減らす

【敷地9.64坪】狭小地に立つ4階建て住宅の木造耐火住宅の事例＞＞＞

1つ目の方法は、土地の面積を減らすことです。

固定資産税は建物に加えて土地に対しても課税されます。
このため、取得する土地をコンパクトにすることで、固定資産税の金額を減らすことが可能です。

特に東京23区内など地価が高いエリアであれば、土地の面積を減らすことで固定資産税を大幅に軽減できる場合があります。

関連記事：狭小地の間取り活用アイデア・施工事例7選

建築する「建物」の面積を減らす

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2つ目の方法は、建築する建物の床面積を減らすことです。

建物の床面積が増えるほど再建築価格は高くなりますので、床面積を減らすことも固定資産税を減らすことに効果的です。

また、建物の設備のグレードを落とすことも、固定資産税額の軽減に効果があります。

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固定資産税の軽減措置を利用する

3つ目の方法は、固定資産税の軽減措置を利用することです。
固定資産税の軽減措置とは、一定の条件の元で固定資産税の軽減を受けられる制度です。

たとえば、以下の制度が軽減措置として知られています。

●住宅用地にかかる固定資産税の軽減措置

200㎡以下の土地（小規模住宅用地）については6分の1に、超える土地については課税標準額を3分の1に減額する制度。

●新築住宅にかかる固定資産税の軽減措置

新築後3年間は、床面積120㎡に相当する部分について、固定資産税額を2分の1に減額する制度。

東京都では3階建て以上の耐火・準耐火建築物は5年間軽減される。

参考：東京都主税局「固定資産税・都市計画税（土地・家屋）」

固定資産税以外の軽減措置も確認

新築で住宅を建てる場合、こうした固定資産税の軽減措置を受けられますが、ほかにも税金の軽減措置や補助金の交付を受けられる制度はあります。

特に、ZEH基準を満たした場合に活用できる補助金について紹介します。

長期優良住宅の認定による税の特例措置

引用：国土交通省「長期優良住宅認定制度の概要について」

ZEH基準に適合する住宅であれば、長期優良住宅の省エネルギー性を始めとする認定基準を満たすことも可能です。

固定資産税の軽減措置延長や、所得税・登録免許税の軽減措置を受けられます。

住宅取得等資金に係る贈与税の非課税措置

引用：国土交通省「住宅取得等資金に係る贈与税の非課税措置」

父母や祖父母などから、居住用の住宅を新築する場合の資金を贈与される場合、贈与税の非課税措置を受けられます。

一般住宅の場合500万円が限度ですが、質の高い住宅（ZEH基準の断熱性能など）であれば1,000万円に引き上げられます。

子育てエコホーム支援事業

子育て世帯、若者夫婦世帯を対象として、長期優良住宅は100万円、ZEH水準の住宅は80万円の補助金が交付される制度です。

参考：国土交通省「子育てエコホーム支援事業」

ZEH支援事業

ZEHの基準を満たす住宅を対象に、ZEHは55万円、さらに高性能なZEH+基準を満たす場合は100万円の補助金が交付されます。

ZEH+の場合、HEMSや電気自動用コンセントによって補助金の追加交付を受けることも可能です。

参考：環境共創イニシアチブ「戸建ZEH」

まとめ│ZEHを建てるならクレバリーホーム東京へ

【敷地20.09坪】木造3階建てZEH住宅の事例＞＞＞

「ZEHは固定資産税が高いですか？」
こうした疑問にお答えしました。

ZEHは住宅の基礎的な性能を高めるために、また太陽光発電設備を導入するために建築価格が高くなる傾向にあります。
そのため、固定資産税の評価額は若干高くなりますが、さまざまな軽減税率が適用されることが多いため、税金の負担額としてはさほど影響はありません。

一方で、各種補助金や税の軽減措置を利用できる点、高い断熱性や太陽光発電で光熱費を下げられる点などから、入居後は経済的に楽になることを期待できます。

引用：環境共創イニシアチブ「ZEHのメリット」

加えて快適な温熱環境から、ヒートショックの回避など健康的な住まいになり医療費を軽減できるでしょう。

ZEHの選択に迷った場合は、固定資産税だけでなく、補助金や建築後のランニングコストの軽減も含めて、総合的な視点から判断しましょう。

なお、ZEHの建築は高性能な家や太陽光発電などの施工実績が豊富な業者に依頼することをおすすめします。

特に都内では、採光計算や各種設備を設置するためのスペースの確保に都市部での建築ノウハウがになります。

東京23区内でZEHの住まいをご検討中の方は、クレバリーホーム東京までお気軽にご相談ください。

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