家賃収入のデメリット・失敗11選│後悔を避ける対策、メリット比較も
所有する不動産を賃貸することで所得を得る家賃収入、安定収入が期待できるため人気がありますがデメリットを指摘されることがあります。
本記事では、家賃収入を得ることに対するデメリットや失敗を紹介しつつ、対策についても解説します。
家賃収入のメリットとの比較もしますので、アパートやマンションを活用して収入を得たいと考えている方は、ぜひ参考にしてください。
Contents
▶コンパクトな敷地で高利回りを実現する【木造4階建て賃貸住宅】
家賃収入とは？
家賃収入とは、アパートやマンション、一戸建て住宅などを他人に賃貸して、入居者から毎月一定の賃料を得る収入形態です。
更新時の費用や共益費といった、家賃に付属する収入についても、通常は家賃収入として計上されます。
家賃収入のデメリットと解決法5選
労働を最小限に抑えつつ一定の収入が毎月発生する家賃収入はメリットが多いように感じられますが、どうして「デメリットがある」「失敗することがある」と指摘されるのでしょうか。
解決方法とともにデメリットの例を紹介します。
空室リスクがある
1つ目のデメリットは空室リスクを抱える可能性があることです。
空室リスクとは、想定通りに入居者が集まらないことから、シミュレーション通りの賃料を受け取れない可能性があることを指します。
空室リスク対策としては、地域のニーズに合致する建物を提供することが挙げられます。
たとえば、女性の入居者が多いことが予想される場合、事例のように可愛らしい外観や明るめの照明にするなどして、他の賃貸物件との違いをアピールすることが効果的です。
資産価値の低下リスクがある
2つ目のデメリットは、資産価値が低下するリスクがあることです。
築年数が経過することによる物件の老朽化は避けられず、賃料や売却時の価値が低下する可能性があります。
定期的にメンテナンスしつつ適度なタイミングで設備も含めた大規模改修を実施し、外観・内装や設備の状態を保つことで資産価値の低下を防ぐことができます。
アパート建築後に手元の資金が少なくなる
3つ目のデメリットは、手元の資金が少なくなる点です。
アパートやマンションを建てる場合、多くのケースで頭金を入れた上でアパートローンなど借り入れを利用することとなります。
借り入れて建築したあと手元に十分な資金がなければ、空室が出たり修繕が必要になったりしたタイミングで手元の資金が不足する恐れがあります。
資金不足を防ぐためには、空室や修繕といったイベントの発生時に適切に支出できるよう、手元に一定の資金を残して賃貸経営することが重要です。
空室率の設定や修繕計画など、キャッシュフローの推移を適切に見積もることも重要です。
関連記事：3階建てアパートの建築費や初期費用の抑え方などを解説
確定申告の手間がかかる
4つ目のデメリットは、確定申告の手間がかかることです。
アパート経営など、給与所得や退職所得以外の所得の金額が20万円を超える場合、確定申告をする義務が発生します。
自分で確定申告する場合、収入と支出を適切に管理して帳簿付けをしなければいけません。
手間をかけたくない場合は、税理士に確定申告の代理を依頼する方法もあります。
流動性が低く売却できない
5つ目のデメリットは、流動性が低いことです。
株式や投資信託といった投資は買い手が見つかりやすいことから、流動性が高く現金化しやすい商品です。
一方でアパートなどの不動産は、現金化したくても買い手が見つからない可能性があります。
流動性リスクに対処するためには、急いで現金化しなくてもよいように手元に余裕資金を残すことが有効です。
また、需要の高いエリアに需要に見合うアパートを建て、買い手が見つかりやすい物件にすることも大切です。
家賃収入にまつわる失敗と解決法6選
続いて、家賃収入に関連して「失敗した」と思う瞬間や、その解決法を紹介します。
修繕費を安く計上していた
アパートやマンション経営では、外観や内装の機能を保つための修繕が不可欠です。
収支シミュレーションをする段階で、修繕費を安く計上している場合、想定外の修繕費が生じる可能性があります。
修繕費については、実際に何年目に修繕が必要になったのか、実例を確認することが大切です。
国土交通省では、賃貸住宅における計画修繕のための事例集を公表しており、実際にどの程度の費用がかかるのか実例を閲覧できます。
引用：国土交通省「民間賃貸住宅における計画修繕のための事例集」
また、実際に必要な修繕費は土地・建物の立地や規模によって変わりますので、アパートの建築を依頼したハウスメーカー・工務店に相談することも大切です。
▶都内での木造・鉄骨アパートの建て替え・新築のご相談はこちら
税金を安く計上していた
修繕費とともに、継続的にかかる費用は税金です。
アパートなどの経営では、例として以下の税金がかかります。
- 所得税
- 住民税
- 固定資産税
- 都市計画税
- 消費税
- 個人事業税
特に消費税や個人事業税は、売上や経営の規模が一定以上になった場合にかかる税金です。
将来どの程度の規模で家賃収入を得るのか想定しながら、税金も含めた収支シミュレーションを立てる必要があります。
想像より労力がかかる
アパート経営は手間がかからない不労所得である、というイメージを持つ方もいるでしょう。
しかし実は、建物の清掃や設備修理の手配、入居者トラブルや家賃の適切な回収など、全ての業務を一人で担うと想像以上に仕事があることに気づきます。
副業として賃貸経営する場合は、委託管理を検討しましょう。
管理会社に手数料を支払い業務を委託することで、手間を軽減しながら家賃収入を得られます。
委託する業務の範囲を絞ることで手数料を節約することも可能ですので、委託管理の費用も含めた収支シミュレーションが重要です。
所有する物件での隣人トラブルなど
所有する物件で、隣人トラブルなど事件や事故が発生する可能性もあります。
入居者が高齢である場合は、病気や不慮の事故など、発見が遅れると対応が難しくなる場合もあります。
入居者同士でのトラブルなどを避けるためには、入居時点での審査を厳格にし、入居前にトラブルを未然に防ぐことが重要です。
また、常に建物やゴミ捨て場を清潔にし美観を保つことも、賃料の維持、トラブルの発生防止につながります。
金利が想定より上昇した
想定していたよりも金利が上昇するケースもあります。
アパートローンを借りる場合、固定金利か変動金利を選択しますが、金利の低い変動金利を利用してアパートを建てると、金利が上昇した場合に支払いに困るかもしれません。
金利は景気や物価、外国との為替相場など様々な要素で変動するため、上下を予想することは困難です。
手元の資金が少ない場合こそ、金利の上昇リスクに備えられる固定金利も検討することをおすすめします。
地震・津波・火災など災害リスク
地震や津波、火災といった各種災害リスクに備えることも重要です。
こうした大規模な災害が起きると、家賃収入以上の支出が生じる可能性がありますので、事前に対策を取りましょう。
たとえば、以下の対策が考えられます。
- 地震・津波・洪水ハザードマップの確認
- 建物の耐震化
- 耐火性の高い建物の建築
- 各種災害に対応した保険の加入
いずれの対策もアパートを建てる前、災害を受ける前に対策を取ることが求められますので、各種リスクの把握が重要です。
▶業界最高水準の耐震・耐久・断熱性能住宅【SKYSHARE G2】
▶太陽光＋蓄電池で災害に強い家づくりを【SKYSHARE OG】
▶都内トップクラスの施工実績｜地震火災にも強い【木造耐火住宅】
家賃収入を得るメリットは？
【江戸川区】住環境とデザインにこだわった3階建てアパートの事例＞＞＞
ここまで家賃収入のデメリットや失敗しがちなポイントを紹介しましたが、あらためてアパート経営のメリットと比較してみましょう。
- 本業への影響を抑えて収入アップを図れる
- 銀行からの借り入れでレバレッジが効く
- 経費を活用することで節税できる
- 本業の引退後は収入の柱になる
- 銀行預金など金融商品より利回りが高い
適切な事業計画を立てれば、手元の資金が少ない中でも銀行から借り入れられる可能性があります。
また、地域の需要を満たす賃貸住宅であれば家賃収入による安定した収入を見込め、他の金融商品と比較して高い利回りを期待できます。
デメリットや後悔を避けて家賃収入のメリットを受けるには、地域の需要に詳しく建築経験が豊富なハウスメーカーに依頼することが大切です。
▶都内での木造・鉄骨アパートの建て替え・新築のご相談はこちらから
まとめ│費用を抑えて家賃収入を得るならクレバリーホーム東京へ
【文京区】単身・ファミリー向けを併設した設備にこだわる賃貸住宅の事例＞＞＞
アパートやマンションを賃貸することで収入を得る家賃収入について、気になるデメリットや失敗と対策を解説しました。
需要の高いアパートを建てられれば、高い入居率と安定した家賃収入を見込めますので、本業以外に収入の柱を立てられることになります。
なお、手元の資金を残すことや金利の上昇リスクを減らすことなど、様々なデメリットに効果的な対策は、賃貸住宅を建築する費用を抑えることです。
鉄骨・RCなどの構造とともに、木造のアパートも検討項目に加えて、初期費用を抑えましょう。
監修者情報
高坂 昇ou2株式会社 専務取締役 一級建築士
木造密集地域や防火地域において、木造ならではの施工性や設計の柔軟性、コストパフォーマンスを活かして木造耐火４階建て住宅（もくよん®）や、災害時の避難場所となる地下室や屋上を備えた災害住宅も提唱しています。
詳しいプロフィールはこちら
