防火地域・準防火地域の建築制限・規制を解説│メリットや調べ方なども紹介

防火地域・準防火地域の建築制限・規制を解説

防火地域や準防火地域で一戸建てやアパートを建てる場合、耐火建築物や準耐火建築物として設計、建築することなど建築制限や規制を受けることがあります。
そこで本記事では、具体的にどんな制限を受けるのか解説します。

東京都内など、都市部で家を建てる場合、土地が防火地域や準防火地域に含まれるケースが多いもの。
具体的な規制の内容や調べ方、気になるメリットやデメリット、費用などについても解説しますので、都市部で家を建てる予定のある方はぜひ参考にしてください。

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防火地域で受ける建築制限、規制

防火地域内で家を建てる場合、どのような建築制限、規制を受けるのか解説します。

耐火建築物・準耐火建築物への適合

防火地域で一戸建てやアパートを建てる場合、耐火建築物・準耐火建築物の基準への適合を求められます。

耐火建築物とは、建物の中で主要構造部(壁・柱・床・梁・屋根・階段)が一定の耐火性能を満たすこと、延焼ラインに含まれる開口部(窓・ドアなど)に一定の防火性能を持つ建材や設備を使用することを満たす建物です。

また準耐火建築物は、耐火建築物よりも緩い基準の耐火性能を求められる建物を指します。

耐火建築物は火災が終了するまでのあいだ延焼・倒壊を防ぐことを、
準耐火建築物は延焼を抑制することを目的にしています。

●防火地域における建築物の構造制限

防火地域内での耐火・準耐火建築物についての規制

引用:豊島区「準防火地域・新たな防火規制区域・防火地域について」

こちらの図のとおり、防火地域においては3階を超えたり延べ床面積が100㎡を超えた場合に耐火建築物にする必要があり、2階建てや100㎡以下の場合に準耐火建築物にする必要があります。

関連記事:「耐火・準耐火の違い」を解説

主要構造部が満たすべき耐火性能とは?

具体的に、耐火建築物や準耐火建築物を建てる場合に主要構造部が満たすべき耐火性能について確認しましょう。

耐火建築物は、下表のとおり規定された時間だけ、延焼・倒壊を防ぐ仕様を満たす建物です。
一戸建てやアパートで建てられることの多い、1~4階建ての建物であれば、壁・柱・床・梁については1時間、屋根・階段については30分間は火災に耐えることが要求されます。

耐火構造で定められる火災に耐えられる時間

引用:都市再生機構「耐火構造の基準」

このように一定時間火災に耐える耐火性能を持つ住まいを建てる場合、設計・施工に不燃材料を使用する必要があります。

不燃材料とは、火災の発生時に火や熱を受けたときに一定時間、燃焼しないことが技術的基準によって確認されている材料です。
認定を受けた不燃材料には防火認定番号が割り振られ、確認することで対象の建材の耐火性能を確認できます。

不燃材料を適切に使用し、一定時間倒壊や延焼を防ぐ仕様にすることで、耐火建築物や準耐火建築物の仕様を満たすことができます。

関連記事:耐火建築物・準耐火建築物で利用される「不燃材料」とは?

延焼ラインとは?一定の防火性能とは?

耐火建築物・準耐火建築物としての認定を受けるための、2つ目の基準は延焼ラインの仕様です。

延焼ラインとは、火災が発生した場合に燃え移りやすい範囲(延焼の恐れのある部分)を指しています。

延焼ラインについての図解

引用:国土交通省「建築基準法の改正概要」

隣地境界線から1階部分は3m、2階以上の部分は5mの範囲が延焼ラインに当たります。

延焼ラインに入っている場合、屋根や外壁、開口部(窓やドア)に耐火性能の高い指定された建材を使用する必要があります。

関連記事:延焼ライン(延焼のおそれのある部分)とは?

 

このように、防火地域・準防火地域で家やアパートを建てる場合は、主要構造部や延焼ラインの仕様に制限、規制を受けます。

都内で家を建てる場合は規制を受けるエリアに入るケースが多くなりますので、個別の土地について相談したい方はクレバリーホーム東京まで、お気軽にご相談ください。

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そもそも防火地域・準防火地域とは?

ここまで耐火建築物・準耐火建築物について解説しましたが、そもそも防火地域・準防火地域とは、どのような地域を指すのでしょうか。

防火地域・準防火地域:市街地における火災を防ぐ

防火地域や準防火地域は、市街地における火災を防ぐことを目的に指定されます。
駅前の繁華街や密集した市街地など、主に火災が発生した場合に延焼が起きやすいエリアが対象となります。

防火地域・準防火地域の対象となったエリアでは、以下の図の基準に沿って、耐火建築物や準耐火建築物の仕様に合わせて一戸建てやアパートを建てる必要があります。

●防火地域における建築物の構造制限

防火地域内での耐火・準耐火建築物についての規制

●準防火地域における建築物の構造制限

準防火地域内での耐火・準耐火建築物についての規制

引用:豊島区「準防火地域・新たな防火規制区域・防火地域について」

ほかにもある規制区域(法22条区域)

防火地域・準防火地域と似た特徴を持つ規制に法22条区域があります。
法22条区域は、防火地域や準防火地域よりも緩い基準です。

隣家などからの類焼(もらい火)を受けないよう、屋根の材質の指定を受ける、延焼ライン内の外壁に不燃材料を使用する、といった制限を受けます。

ほかにもある規制区域(新たな防火規制区域)

防火に関する規制区域として、新たな防火規制区域が定められるエリアもあります。
新たな防火規制区域は東京都が定めている制度です。

準防火地域よりも厳しい基準の「新たな防火規制」

引用:東京都都市整備局「新たな防火規制について」

上の図のとおり、延べ面積500m2を超える場合に耐火建築物に、下回る場合準耐火建築物にすることが求められます。

新たな防火規制区域は木造住宅が密集する地域での火災の延焼を防ぐもので、対象区域に入っている場合は建て替えへの助成を行う区もあります。

 

このように、実は防火地域・準防火地域以外にも、火災への対策として建築制限・規制を受けるエリアがあります。

土地購入やハウスメーカー検討の際は、どういった規制を受けるのか疑問を相談できるよう、ハウスメーカーを先に決めておくことをおすすめします。

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防火地域の建築制限についての疑問

記事の終わりに、防火地域の建築制限・規制に関して尋ねられることの多い疑問と回答を紹介します。

防火地域に家を建てるメリット・デメリットは?

防火地域に家を建てる最大のメリットは、万が一火災が発生した場合に、延焼・類焼(もらい火)の危険性を減らせることです。

また、防火地域は駅や繁華街などの近くが指定されることから、利便性の高いエリアに住める点もメリットといえます。

 

一方でデメリットとして指摘されることが多いのは、建築費用が増えることデザインが限定されることです。

防火地域で家を建てる場合、耐火建築物や準耐火建築物の仕様にする必要がありますが、特殊な建材であるため単価は高めです。

また、選択できる建材の種類が少ない点にも注意が必要です。
検討中のハウスメーカーのホームページから、耐火建築物の外観や内装を確認してみましょう。

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耐火建築物・準耐火建築物にする費用は?

防火地域・準防火地域で、耐火建築物や準耐火建築物にする場合、一般的な住宅と比較して10~20%ほど高くなる傾向があります。

不燃材料は一般的な建材と比較して単価が高く、また設計や施工の際に手間がかかることから設計費用も高くなりがちです。

関連記事:【防火地域に耐火建築物】建築費用・値段は?

 

ただし、火災保険料や住宅ローン金利の割引を受けられるなど、耐火建築物・準耐火建築物にすることで経済的なメリットを受けられるケースもありますので、建築費用が上がる要素と下がる要素、どちらも把握した上で資金計画を立てることをおすすめします。

耐火性能による火災保険量の割引について

引用:日本木造住宅産業協会「省令準耐火構造について」

防火地域の調べ方は?

防火地域・準防火地域は、建築を予定している区が公表している都市計画図を閲覧することで確認可能です。

区役所などで直接確認することもできますし、ホームページで公表されている場合はパソコン・スマートフォンからでも閲覧できます。

法22条区域や新しい防火規制区域の対象エリアについては、防火地域・準防火地域とは別途閲覧資料を用意しているケースもありますので、具体的に検討する際は確認が必要です。

関連記事:防火地域・準防火地域の調べ方

まとめ│防火地域での新築はクレバリーホーム東京へ

【台東区】耐火・耐久性の高いタイルを利用した防火地域の木造4階建て

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防火地域や準防火地域で家やアパートを建てる際、どのような建築制限・規制を受けるのか具体的に解説しました。

対象エリアで家を建てる場合、耐火建築物や準耐火建築物といった仕様にする必要がありますので、特徴を十分に把握したハウスメーカーで家を建てることをおすすめします。

 

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監修者情報

高坂 昇

高坂 昇ou2株式会社 専務取締役 一級建築士

木造密集地域や防火地域において、木造ならではの施工性や設計の柔軟性、コストパフォーマンスを活かして木造耐火4階建て住宅(もくよん®)や、災害時の避難場所となる地下室や屋上を備えた災害住宅も提唱しています。

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