防火地域に3階建てを建てる|価格相場や構造別の費用、建築制限や耐火建築物について解説

防火地域に3階建てを建てる|価格相場や構造別の費用、建築制限や耐火建築物について解説

防火地域で建てる3階建ての価格相場構造別の建築費用防火地域の建築制限耐火建築物について、解説します。

防火地域での建物は、費用や制限、注意しておきたいデメリットが一般住宅と異なるため、ぜひ記事を参考に、予算や条件を検討してくださいね。

 

 

防火地域の3階建て価格相場

防火地域の3階建ての価格相場

防火地域で3階建てを建てる場合、耐火建築物にする必要があります。

耐火建築物での建築費用の相場を構造別にご紹介します。

構造別の坪単価

まずは、構造ごとの3階建て建築費を確認してみましょう。

国税庁の構造別建築費(全国平均)を参考に、耐火建築物の坪単価を算出しました。

 

【構造別、工事費用】

構造全国平均

坪単価

耐火建築物の

坪単価の目安

木造約58万約64万~約70万
鉄骨造(S造)約90万約99万~約108万
鉄筋コンクリート造(RC造)約92万約101万~約110万

※上記表の耐火建築物の坪単価は、全国平均に10%~20%かけた値

耐火建築物は、一般住宅と比べて、10%~20%ほど建築費用が上がるため、全国平均と比べて、割高になります。

参照サイト:国税庁 構造別の工事費用表(1m当たり)【令和5年分用】

3階建て耐火建築物の価格

3階建ての耐火建築物の価格について、先ほどの坪単価を参考に、算出したデータをご紹介します。

 

【3階建ての価格】

構造延床面積30坪
木造2,740万~3,000万
鉄骨造(S造)4,240万~4,630万
鉄筋コンクリート造(RC造)4,330万~4,710万

※坪単価×延床面積÷0.7で概算した値

実際の建築費用は、建物の仕様やデザイン、立地などによって異なるため、上記の価格は参考程度にして頂き、必ず見積もりをご確認ください。

 

東京都で耐火建築物の3階建てをご検討中の方は、23区内での施工実績が豊富なクレバリーホーム東京までお気軽にご相談ください。

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そもそも防火地域とは?

防火地域の範囲を表した図

防火地域や準防火地域とは、どのようなエリアをさすのでしょうか?

防火地域や準防火地域は、火災が発生した際に、被害が拡大する恐れがあり、火災が拡大しないような対策が求められるエリアです。

指定されるエリアは、おもに、「駅周辺」「建物密集地」が対象になります。

防火地域と準防地域の建物制限の違い

防火地域と準防火地域の建物制限について、確認してみましょう。

 

【防火地域】

防火地域では、建物の規模によって、耐火性能のある「耐火建築物」または「準耐火建築物」で建築する必要があります。

建物の規模

耐火建築物・3階以上の建物(地階を含む)
準耐火建築物・100㎡以下かつ2階以下の建物(地階を含む)

 

 

【準防火地域】

準防火地域は、防火地域より制限が緩くなりますが、規模によって、耐火建築物にする必要があります。

建物の規模

耐火建築物・地上4階以上、または、延床面積1500㎡超え
準耐火建築物・地上3階以下、かつ、延床面積1500㎡以下

・地上2階以下、かつ、延床面積500㎡超え1500㎡以下

 

 

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耐火建築物とは?制限緩和による影響

▶耐火木造建築の3階建て

防火地域で、地階を含む3階建てを建築する場合、耐火建築物が必須条件です。

耐火建築物とはどのような建物なのか、準耐火建築物との違いも含めて確認してみましょう。

耐火建築物や準耐火建築物

耐火建築物や準耐火建築物は、建物の主要構造部に耐火性能のある材料を使用し、火災が起きた場合に一定時間、倒壊や延焼をしないことが求められる建物です。

耐火建築物と準耐火建築物のおもな違いは、耐火時間です。

耐火建築物準耐火建築物
耐火時間1時間・2時間・3時間45分・60分

 

求められる耐火時間は、建物の階層や構造部によって異なります。

耐火建築物は、「鉄骨造」や「鉄筋コンクリート造」が一般的です。

防火地域の制限緩和によって木造でも建築可能

建築基準法が2000年に大きく改正され、防火地域内で、一定の耐火性能を有する木造での建築が可能になりました。

木造でも耐火建築物としてみなされるため、予算に合わせた構造を選びやすくなり、費用を抑えることが可能です。

 

関連記事:【防火地域・準防火地域の調べ方】マップで確認する方法を東京都を事例にして解説 

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防火地域に3階建てを建てるメリット

▶防火地域の3階建て

防火地域に3階建てを建てるメリットについて、ご紹介します。

【メリット】

  • 土地代を抑えつつ、利便性の高いエリアを選べる
  • 木造の耐火建築物の場合、建築費用を抑えられる
  • 安全性が高く、火災保険料を安くできる

土地代を抑えつつ、利便性の高いエリアを選べる

防火地域や準防火地域は、駅や商業施設が近いエリアが指定されるため、通勤通学や住環境に便利なエリアに建築できます。

利便性の高いエリアでは、土地代が高額になりやすいですが、3階建て・4階建てなど、縦に階層を増やした建物であれば、コンパクトな土地でも十分な広さを確保できます。

10坪や15坪の狭小地を有効活用した建築ができるため、土地代を大幅に抑えることが可能です。

 

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木造の耐火建築物の場合、建築費用を抑えられる

3階建てのための地盤改良工事

防火地域でも、耐火建築物の木造で建築できるため、ほかの構造と比べて建築費用を抑えることができます。

木材は材料費が安いだけでなく、工期も短くできるため人件費を抑えられるメリットがあります。

また、ほかの構造と比べて建物重量が軽いため、地盤に与える負担を軽減でき、地盤改良費を抑えることが可能です。

地盤改良費は、200万円以上するケースも少なくないため、木造で建築することで、大幅なコストカットが期待できます。

安全性が高く、火災保険料を安くできる

耐火建築物は、火災が起きても燃え広がらない構造になっているため、近隣への延焼や住宅の損傷を最小限に抑えることができます。

また、火災保険料は構造によって保険料が異なります。

  • M構造(マンション構造)
  • T構造(耐火構造)
  • H構造(非耐火構造

一般的なH構造と比べて、耐火構造であるT構造は、火災保険料を安く抑えることが可能です。

 

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防火地域に3階建てを建てるデメリット

防火地域に3階建てを建てるデメリットについて、ご紹介します。

【デメリット】

  • 耐火建築物の建築費用は割高
  • 外観デザインのバリエーションが少ない
  • 建物が密集しているため、採光や風通しの確保が難しい
  • 施工会社によって得意・不得意がある

耐火建築物の建築費用は割高

一定の耐火性能が求められる耐火建築物は、一般の建物と比べて建築費用が割高です。

構造や住宅性能、間取りや仕上げによって、どの程度費用が変わるのか、見積もりを比較してみましょう。

外観デザインのバリエーションが少ない

防火地域内の建築物は、窓や玄関などの開口部、外壁に使える建材が限られます。

一定の耐火性能を持つ建材に限定されるため、外観デザインのバリエーションが少ない傾向です。

建物が密集しているため、採光や風通しの確保が難しい

建物密集地で建てるケースが多く、採光や風通しの確保が難しくなります。

しかし、窓の位置や縦の空間設計によって、明るく開放的な家づくりは可能なため、諦めずに設計士に希望条件を伝えてみましょう。

気に入った施工事例を見せながら説明すると、イメージを共有しやすくなります。

▶建物密集地でも明るい3階建ての間取り

施工会社によって得意・不得意がある

防火地域に3階建てを建築する場合、耐火性能の基準を満たすための高度な技術力と設計力が必要になります。

また、防火地域には、厳しい建築基準法の制限が設けられていることが多く、実績が少ない施工会社の場合、希望のプランで建てられない恐れがあります。

とくに、木造の耐火建築物の施工実績がある会社は限られているため、依頼する前に、施工実績や会社の強みを比較検討することが大切です。

 

東京都で「木造耐火建築物」や「3階建て・4階建て」、「鉄骨造・鉄筋コンクリート造」の施工実績が豊富なクレバリーホーム東京まで、お気軽にご相談ください。

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まとめ

防火地域の3階建てを建てる場合に、事前に知っておきたい価格相場や建築制限、耐火建築物について解説しました。

耐火建築物の建築費用は割高になりますが、駅チカなど利便性の高いエリアで建築できます。

構造によって建築費用が大幅に異なるため、「鉄筋コンクリート造」だけではなく、「木造」や「鉄骨造」、「混構造」を自由に選べる施工会社を選択してみましょう。

クレバリーホーム東京は、23区内での3階建て・4階建ての建築実績が豊富な施工会社です。

木造耐火建築物や木造4階建て、RC住宅や賃貸併用住宅などをご検討中の方は、ぜひお気軽にご相談ください。

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監修者情報

高坂 昇

高坂 昇ou2株式会社 専務取締役 一級建築士

木造密集地域や防火地域において、木造ならではの施工性や設計の柔軟性、コストパフォーマンスを活かして木造耐火4階建て住宅(もくよん®)や、災害時の避難場所となる地下室や屋上を備えた災害住宅も提唱しています。

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