アパートオーナーになり、安定した副収入を得たいと考える方もいるでしょう。

「アパートオーナーになるには？」本記事では、こうした疑問にお答えして、アパートなど不動産のオーナーになるための方法や手順をお伝えします。

何らかのトラブルや失敗を避けるために、不動産オーナーが直面しやすい悩みと対策についても解説します。

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アパート（不動産）オーナーとは？

はじめに、アパートのオーナーとはどのような仕事・収入やメリット・デメリットがあるのか確認しましょう。

アパートオーナーの仕事

アパートを所有すると、次のような業務が発生します。

• 入居者の募集と契約
• 家賃の入金確認
• 収支管理に伴う帳簿作成
• 共用部分（エントランスや廊下など）の清掃と管理
• 入居者トラブルの対応
• 退去時の手続きやメンテナンス
• 固定資産税などの支払い、大規模修繕の計画など

実際は多くの場合、こうした管理業務は管理を委託した会社が行うこととなり、実務的には収支状況の管理や年度末の確定申告程度で済みます。

アパートオーナーの所得の目安

アパートオーナーになる場合に気になるのは、実際にどの程度の収入が見込めるのかということ。

国税庁が毎年実施している、申告所得税標本調査（令和4年度）によると、不動産所得者の平均所得金額は約542万円でした。

以下の表のとおり所得の割合が大きいのは100万円から400万円のゾーンで、高額所得者が平均を押し上げている点には注意が必要です。

ただし、収入から経費を差し引いた所得が100万円と想定した場合でも月々約8.3万円の安定した所得が見込めますので、十分にメリットがあるでしょう。

引用：国税庁「申告所得税標本調査結果（令和4年度）」

アパート（不動産）オーナー6つのメリット

こうした仕事内容、所得の見通しが立つアパートオーナー。

始めることでどういったメリットがあるのか確認しておきましょう。

• 安定した賃料収入が得られる
• 老後の収入源としても期待できる
• 固定資産税対策になる
• 相続税対策になる
• 自己資金が少なくても始められる
• 団体信用生命保険を利用できる

アパート（不動産）オーナー4つのデメリット

メリットだけでなく、デメリットも把握しておくと建築後の後悔を避けられます。

• 一定の自己資金は必要になる
• 空室リスクや値下がりリスクがある
• 経営・管理の手間がかかる
• 修繕費など継続的な費用が発生する

適切な建築計画と管理計画で手間を最小限に抑えた不労所得も期待できますので、これから紹介する方法を把握してアパートオーナーを目指しましょう。

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アパート（不動産）オーナーになるための方法

アパートなどの不動産オーナーになるためには、新たにアパートを建築する方法、既存のアパートを購入する方法があります。

この場合に相談できる窓口は、以下の3つです。

• ハウスメーカー・工務店
• アパートやマンション専門の建築業者
• 不動産業者

ハウスメーカー・工務店へ相談

ハウスメーカーや工務店は、一戸建てとアパートの建築、どちらも手掛けている会社です。

• 比較的小規模のアパートやマンションを建築
• 施工費用を比較的安価に抑えられる
• 会社によって費用や施工品質にバラつきがある

アパートやマンション専門の建築業者へ相談

アパートやマンション専門の建築業者は、小規模のアパート建築ではなく、大規模な建築物や造成を伴うプロジェクトを対象にするディベロッパーです。

• 比較的大規模なアパートやマンションを対象に建築
• 一定の品質を確保できる一方で施工費用は高くなりがち

不動産業者へ相談

不動産業者は、主に既設のアパート・マンションの売買を手掛けています。

土地から探して新築のアパートを建てることも可能ですが、建築はハウスメーカー・工務店・建築業者に依頼することになります。

• 主に土地や中古アパート、マンションの売買を行う
• 取り引きのあるハウスメーカーや建築会社の紹介を受けられることも

具体的なアパート建築の手順

窓口となる会社を決めた後は土地に見合ったアパートの設計や資金計画など、以下のような具体的な話し合いを重ねることとなります。

• アパート建築の方向性の設定、需要・競合調査
• 土地や周辺エリアの現況調査、規制の確認
• ファーストプランの作成、概算費用の算出
• 資金計画、建築後の収支予測
• 詳細設計、アパートローンの申請
• アパート建築の施工会社との契約
• 着工～引き渡し

中でもアパート建築の方向性設定や需要・競合調査は、アパート建築後の入居率や賃料の維持に影響を及ぼしますので重要です。

早めに準備を始め、確かな利回りが期待できるように入念なシミュレーションを行いましょう。

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アパート（不動産）オーナーの悩み・トラブル・失敗と対策

アパートオーナーは事業者ですので、悩みやトラブルを抱えることもあります。

どういったケースで悩みを抱えるのか、また対策を取れるのか確認しましょう。

関連記事：【令和のアパート経営の失敗例】について解説

アパートの需要を見誤り空室が出てしまった

1つ目は、アパートの需要を見誤って想定以上の空室が出ることです。

地域の需要の変化と競合状況によっては、空室が出て想定した利回りを見込めない場合があります。

賃貸物件の情報サイトなどを確認して周辺アパートの家賃や間取りなどを調査するとともに、最適な建築プランのアドバイスを受けられるハウスメーカー・建設会社に相談することが大切です。

関連記事：アパートを建てるならどこの会社がいい？ポイント・注意点を解説

表面利回りと実質利回りを理解していなかった

2つ目は、実質利回りを確認せずに購入し、想定より低い利回りで運用することとなった場合です。

表面利回りは、年間の家賃収入を物件の価格で割り戻して求められます。
一方で実質利回りは、家賃収入からアパートの運用経費を差し引いた金額を物件の価格を割り戻して算出します。

より経営の実態に近い実質利回りを元にシミュレーションすることが大切です。

想像よりもアパートの管理が大変だった

3つ目は、想像していたよりアパートの経営の実務が大変だった場合です。

管理会社に委託する業務の内容にもよりますが、アパート経営は冒頭で紹介した様々な仕事があります。
不労所得と考えてアパート経営を始めても、こうした各種業務に追われるかもしれません。

本業との兼ね合いや理想の生活スタイルの検討をした上で、管理会社への委託も含めて検討することをおすすめします。

地震や火災など災害に対して不安を感じる

4つ目は、地震や火災など大規模災害に対する不安です。

地震や火災はいつどこで発生するのか把握が難しい一方で、遭遇すると多大な被害を受けることになります。

地震保険・火災保険に加入すると同時に、耐震化や制震装置の取り付け、不燃材料を使用した耐火性の高いアパートの建築といった対策を取り、万が一に備えましょう。

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まとめ│都内でアパートの建築ならクレバリーホーム東京へ

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「アパートオーナーになるには？」

こうした疑問に対して、具体的なオーナーになるための方法やアパートオーナーの特徴、建築後に後悔しやすい後悔や対策について解説しました。

アパートオーナーになることで毎月一定の賃料が入り、経済的な安定を得られます。
一方で空室が出ると想定した収入を得られないなど、悩みやトラブルを抱えるケースも。

想像していたアパート経営を続けるためには、需要・競合調査や地域に合った適切な建築計画などが不可欠です。

地域の需要と競合状況を踏まえた最適な建築計画でアパート経営を成功させましょう。

都内でアパート建築を検討中の方は、創業から約30年で9,000件を超える新築・リフォームの施工実績があるクレバリーホーム東京まで、お気軽にご相談ください。