本記事では「土地活用としてアパート一棟買いしたい」「アパート経営を検討しているが失敗したくない」とお考えの方に向けて、失敗例やリスク回避方法をご紹介します。

また「中古アパートの購入」と「アパートを新築」のメリット・デメリットについても解説するため、新築と中古どちらが良いのか迷われている方は、ぜひ参考にしてくださいね。

アパート一棟買いの失敗例7選とリスク回避方法

アパート一棟買いで、失敗しやすい事例とリスク回避方法をご紹介します。

順番に、失敗やリスク回避方法について、詳しく確認してみましょう。

木造4階建てアパートは、土地を有効活用しつつ、建築費を抑えることが可能です。

東京都内でアパート建築をご検討中の方は、23区内での施工実績が豊富なクレバリーホーム東京までお気軽にご相談ください。

アパート経営に不向きな土地を購入

賃貸に不向きな立地でアパート経営を始めてしまうと、失敗するリスクが高くなります。

【アパート経営に不向きな土地】

• 賃貸需要が少ない
• 人気がなく資産価値が減少しやすい
• 将来的に、人口減少が予想される

【リスク回避方法】

賃貸需要を確認し、安定的な入居率を確保できるエリアを選定することが重要です。

また、出口戦力としてアパート売却時の価格も、大きなポイントになります。

利便性が高く、人気のエリアであれば、資産価値を維持しやすいため、売却したい際に利益を確定しやすくなります。

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安さ重視でアパートを購入

安い中古アパートは、初期費用を抑えることができますが、思わぬ落とし穴が待っているケースがあります。

【失敗例】

・古すぎることで、入居率が安定しない

・家賃が低いことで、入居者の審査基準が甘くなり、トラブル多発

・リフォーム費用が高額

【リスク回避方法】

安い中古アパートの場合、設備が早めに故障する可能性が高いため、修繕費が何年後にいくら必要になるか、建物状況を正しく把握することが大切です。

また、ボロボロでも家賃を相場より低く設定すれば、問題ないというわけではありません。

家賃が相場より低いことで、入居者トラブルが発生するリスクが高まる可能性も想定されます。

基本は、エリアの家賃相場に合わせたアパート経営を検討してみましょう。

設備にこだわった賃貸物件のこちらの事例を見てみる＞＞＞

ターゲット層に合わない間取り

おしゃれで魅力的なアパートでも、エリアのニーズに適した間取りでなければ、高い入居率を確保できません。

【失敗例】

・近くに大学があるのに、ファミリー向けの3LDKの間取り

・間取りは良いが、部屋が広すぎて、部屋数を確保できない

【リスク回避方法】

近隣の競合物件を確認し、エリアのニーズを確認しましょう。

また、部屋数が多いほど、高い家賃収入が見込めます。

アパートを新築する場合は、柔軟な設計ができる施工会社を選ぶことで「1部屋増やせる」「縦の空間を有効活用できる」などが期待できます。

スタイリッシュな8世帯アパートのこちらの事例を見てみる＞＞＞

アパートの維持費が想定以上

アパートの維持費の見積もりが甘すぎると、アパート経営を維持できないリスクが高くなります。

【失敗例】

・老朽化による外壁塗装の費用が高額

・雨漏りが発生。屋根の修繕費が高額

・設備故障による交換タイミングが、想定より早い

【リスク回避方法】

アパートの維持管理費には「光熱費」「管理業務委託費」「修繕費」「仲介手数料」「広告費」「固定資産税」があります。

費用は、アパートの規模や部屋数などによって異なるため「どの項目にいくら・費用発生の周期」を入念にシミュレーションすることが大切です。

東京でアパートの新築をご検討の方は、クレバリーホーム東京までお気軽にご相談ください。

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サブリース契約で売却できない

サブリース契約とは、物件を不動産会社が一括で借り上げて、管理業務をおこない、オーナーは、空室があっても家賃が保証される契約です。

ですが、サブリース契約の内容を理解せずに、安易に契約すると失敗しやすくなります。

【失敗例】

・サブリース契約付きで売却しにくい

・不動産会社が間に入るため、家賃収入が差し引かれる

・簡単に解約できない

【リスク回避方法】

サブリース契約は、家賃保証されない「免責期間」や契約解除するために「高額な違約金」が設定されているケースがあります。

契約前に、内容を細かくチェックし、慎重に判断することをおすすめします。

入居者トラブルで大損害

入居者による家賃滞納などは、アパート経営に大損害を与えかねません。

【失敗例】

・家賃滞納しているのに退去してくれない

・騒音がひどく、入居者同士でトラブル多発

【リスク回避方法】

入居者の審査を厳しくし、安定した収入を得ている方を選定することが大切です。

また、騒音トラブルなど問題行動をおこす方が一人でもいると、アパートの評判が下がってしまいます。

入居した人を退去させるのは、多大な労力を必要とするため、できるだけ未然に防ぐ方法を検討してみましょう。

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ローンがギリギリで経営持続が困難

アパート経営は、必ずしも予定してた通りには進まず「出費が増える」「収入が減る」などの可能性は十分あります。

【失敗例】

・金利上昇でローン返済額が上がる

・空室が長引き、ローン返済が滞る

【リスク回避方法】

アパートローンをギリギリで組まず、自己資金に余裕を持たせることが大切です。

また、収支の状況に合わせて、繰り上げ返済せずに資金を貯めるなど、都度調整することを心掛けましょう。

アパート経営は「新築する」と「中古購入」どっちが良い？

アパート経営を始める場合「アパートを新築する」と「中古購入」のどちらが良いのでしょうか？

それぞれのメリット・デメリットをご紹介します。

アパートを新築するメリット・デメリット

【アパートを新築するメリット】

• 狭小地や変形地を有効活用できる
• 耐用年数が長く、アパートローンを長期で組める
• 耐震性や断熱性など、住宅性能が高い
• 間取りや仕様を自由に設計できる
• 修繕費が少ない

【アパートを新築するデメリット】

• 中古アパートより価格が高い

アパートを新築する場合、耐用年数が長くなるため、アパートローンを長期で組むことができます。

毎月の返済額に余裕が生まれ、安定した経営をしやすいメリットがあります。

初期費用は中古アパートと比べて高くなりますが、ランニングコストや入居率を高める間取り・住宅性能などを考えると、予算に余裕がある方は、新築アパートがおすすめです。

中古アパート購入のメリット・デメリット

【中古アパート購入のメリット】

• 初期費用を抑えられる
• ローンの借入額を少なくできる

【中古アパート購入のデメリット】

• 購入後の保証期間が短い
• 想定外の修繕費やリフォーム費用がかかる可能性がある
• アパートローンが短い

中古アパートの購入は、初期費用を抑えられますが、想定外の出費が発生するリスクが高くなります。

中古アパートは、建物の劣化具合を見極める力が必要です。

アパート一棟買いして自分も住む選択

賃貸併用住宅のこちらの事例を見てみる＞＞＞

アパートを一棟買いして自分で住むことを検討される方も、少なくありません。

自分で住む場合、基本的には「賃貸併用住宅」を建築または購入して住むことになります。

完全な投資用アパートの一室にオーナーが自ら住むことは、基本的にできません。

投資用として金融機関から融資を受けているため、アパートに自分も住むことで、融資の条件から違反することになるためです。

アパート（賃貸併用住宅）を一棟買いして自分で住む場合「金利の低い住宅ローンが利用できる」「住宅ローン控除が適用できる」など経済的なメリットが多い魅力があります。

まとめ

アパート一棟買いの失敗例とリスク回避方法、新築と中古のメリット・デメリットについて解説しました。

大きな金額が動くからこそ、失敗しないための事前のリスク対策が重要です。

東京でアパート建築をご検討中の方は、23区内での施工実績が豊富なクレバリーホーム東京までお気軽にご相談ください。

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