【アパート経営はやめたほうがいい・するな？】何年で黒字？成功率7割？10年後の現実への疑問に回答
遊休地の活用や資産運用の選択肢としてアパート経営がありますが、「やめたほうがいい」「するな」といった意見を見かけることがあります。
本記事では「アパート経営はやめたほうがいい」と言われる理由、および対策について解説します。
アパート経営をするメリットや「成功率は？何年で黒字になる？10年後は？」といったよくある疑問・回答もお伝えします。
Contents
「アパート経営はやめたほうがいい」言われる理由は？
「アパート経営はやめたほうがいい」と言われる理由は次の6つです。
想定していた入居率に届かず赤字になる
アパート経営では、入居率や賃料をシミュレーションして建築を決定します。
しかし、近隣に同様のアパートが建設されるなど、想定外の状況が発生すると、想定した入居率に満たなくなり、収入が予測通りに得られない可能性があります。
自己資金が不足
アパート建築費用をアパートローンを利用して借入する場合がありますが、想定通りに投資回収できない場合、手元資金が不足して資金繰りに窮することがあります。
自己資金不足でアパートローンの返済に苦しんだ経験のある方に多い意見です。
積立金不足で大規模修繕ができない
建築後は適度なタイミングで塗装などのメンテナンスをしますが、10年、15年経過すると設備関係なども対象に大規模な修繕が必要になることがあります。
大規模修繕は多額の費用が必要ですが、適切に積み立てていない場合は予算が不足して大規模修繕できない可能性があります。
必要な修繕をしなければ、老朽化により入居率・賃料が低下することもあります。
相続税対策として始めて赤字が続いてしまう
アパート経営を相続税対策として始める場合、相続税のみで考えるとプラスに働いても、アパート経営で赤字が続くと、資産が目減りしていく可能性がありますので注意が必要です。
想定以上に管理に手間がかかりストレスに
不動産経営は不労所得のイメージがありますが、実は管理に手間がかかりストレスになることもあります。
日常的な管理のほか、入退去の手続きや入居者トラブルの対応なども必要で「思っていたアパート経営と違う…」と理想と現実のギャップに後悔を感じることもあるかもしれません。
地震・火災など災害リスクがある
地震・津波・台風・火災など各種災害を受けた場合には修繕費用が必要になります。
場合によっては建て替えが必要になるケースもあり、想定外の出費が発生する可能性も考えられます。
「アパート経営はやめたほうがいい」と言われるのは、こうした理由があります。
「アパート経営はやめたほうがいい」への7つの対策
アパート経営は、安定した収入が見込めること、投資信託などと比べて高い利回りが見込めること、相続税対策になることなど、さまざまなメリットがあります。
アパート経営を始めるにあたって、「やめたほうがいい」と言われる理由の解消法を解説します。
適切な収支シミュレーション
1つ目は、アパート経営について適切な収支シミュレーションをすることです。
プロに相談しながら建築費および収入と支出の見通しを適切に立てることで、経営環境の変化にも適宜対応しながら、安定して黒字経営を続けることが可能になります。
関連記事：アパートの建築費の目安を坪数別に解説
需要に見合った建築
2つ目は、投資を検討しているエリアの需要に合致するアパートを建築することです。
オフィスビルが多く単身者向けの需要が見込めそうであれば、ビジネスパーソンの利便性を重視した1R～1K、付近に学校や幼稚園が多くファミリー層に需要が見込めれば、光熱費も低減できる暮らしやすさを重視した2DK～など、地域の需要を正確に把握し、競合物件と比較しても選ばれやすいアパートを建てることで空室率の低下を防ぐことができます。
修繕費の予測
3つ目は、設計・収支予測の段階で5年後、10年後の修繕費を適切に見積もることです。
修繕費が必要な時期は予測が可能です。
特に大規模修繕は修繕費用が高額になることから、タイルなどのメンテナンスフリーの建材を使用したり、原状回復費用を保険でカバーして、修繕費用の負担を軽減できるように準備しておくことが大切です。
相続税対策でも黒字経営を前提に
4つ目は、相続税対策としてアパート経営を始める場合でも、収支予測の段階で黒字になるよう収支計画を立てることです。
赤字が続いた結果、相続税対策にはなっても資産額全体としては減少することもありますので、黒字経営を前提にアパートを建築しましょう。
管理会社への委託
5つ目は、アパートの管理が大変だと感じる場合、早めに管理会社へ委託することです。
管理会社に委託するタイミングが遅れると、入居者の不満も溜まり空室率が高まることもありますので早期に対処することをおすすめします。
災害リスクの想定と対策
6つ目は、災害リスクを適切に把握し対策を立てることです。
アパートを建築する予定地によって、地震・津波・火災といった各種災害リスクの度合いは変わります。
ハザードマップの確認や木密・密集市街地エリアの範囲確認など、どういった災害リスクがあるのか適切に把握して対策を建築計画に盛り込みましょう。
関連記事：ハザードマップが気になる方へ
関連記事：【木造密集地域とは？】新築・建て替えの防耐火対策を解説
建築会社・管理会社の選定
7つ目は、アパートを建築する会社、および管理会社を適切に選定することです。
アパートを建築する際に重要な収支予測や修繕費の想定は、建築業者によって異なります。
敷地の可能性を最大限に引き出すような賃貸経営の提案、中長期的な視点で建築主に寄り添う姿勢のハウスメーカーに依頼しましょう。
アパート経営の最大のメリットとは
アパート経営は不動産投資です。「やめたほうがいい」と言われる理由に対する様々なリスク対策が必要ですが、投資するメリットは、概ね以下の通りです。
- 住宅への高い需要から安定した収入が得られる
- 減価償却ができるため節税効果がある
- インフレ時は資産価値が上昇する
アパート経営の最大のメリットは、一度入居者が決まれば安定した収入が期待できることです。
また、節税やインフレ対策になるなど、利回りが安定すれば中長期的なキャッシュフロー改善も見込めます。
アパート経営で聞かれることの多い疑問・回答
記事の終わりに、アパート経営に関して聞かれることの多い疑問、および回答を紹介します。
アパート経営の成功率は何％くらい？
A.アパート経営の成功率は7割程度と言われています。
多くの方が、以下のような理由でアパート経営でメリットを感じているようです。
- 使っていない土地を活用できたから
- 資金的な余裕ができたから
- 税金対策になったから
- 老後の資金を確保できたから
- 資産の価値を高められたから
こうした理由から、アパート経営は資産運用の有効な選択肢のひとつになります。
アパート経営は始めて何年で黒字になる？
A.アパート経営は、単年度であれば初年度から黒字が期待できます。投資回収という意味では10年程度が目安です。
アパート経営、10年後はどうなってる？
A.新築アパートの建築から10年後、投資回収の目安となる期間を迎えるのと同時に、屋根や外壁、設備関係のメンテナンスが必要になります。
メンテナンスフリーの素材の外壁を採用したり、適切なタイミングで手を入れておくことで、アパートの本体・設備の寿命が伸びますので、事前に修繕計画を想定して積み立てておきましょう。
まとめ│入念な計画で満足いくアパート経営を
「アパート経営はやめたほうがいい」
このように言われる理由、およびその対策について解説しました。
アパート経営は安定した収入を見込めることから、優れた投資手法のひとつといえます。
ただし、適切な収支予測や修繕のための積み立てなどの将来への備えが重要です。
大切なのは設計・収支予測段階での適切なシミュレーション、そして善良な建築・管理会社の選定です。
都内でアパート建築を検討中の方は、創業から約30年で9,000件を超える新築・リフォームの施工実績があるクレバリーホーム東京まで、お気軽にご相談ください。
監修者情報
高坂 昇ou2株式会社 専務取締役 一級建築士
木造密集地域や防火地域において、木造ならではの施工性や設計の柔軟性、コストパフォーマンスを活かして木造耐火４階建て住宅（もくよん®）や、災害時の避難場所となる地下室や屋上を備えた災害住宅も提唱しています。
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