【2024年以降】変動金利はいつ・いくらまで上がる？今後の見通しや推移、一気に上がる可能性について
2024年4月作成記事
2024年3月にマイナス金利解除が決定したことで、住宅ローンの変動金利が一気に上がるのではないか？いつ上がるのか？と心配される声を多く聞きます。
そこで本記事では、変動金利がいつ・いくら上がるのか、今後の見通しや推移、一気に上がる可能性について解説します。
金利別の住宅ローン借入額の目安などもわかるため、変動金利と固定金利で迷われている方は、ぜひ記事を参考にしてくださいね。
住宅ローン金利の現在までの推移
国土交通省の調査によると、住宅ローンで変動金利を選んでいる方は、77.9％と半数以上を占めています。
引用サイト：令和5年度 国土交通省 民間住宅ローン調査
変動金利は、圧倒的な低金利が人気ですが、今までも低かったのか、現在までの20年分の推移を確認してみましょう。
【住宅ローン金利の推移】
| 2004年 | 2016年 | 2024年4月 | |
| 固定金利 （フラット35） | 3.0％前後 | 1.1％前後 | 1.93％ |
| 変動金利 （大手銀行） | 1.4％前後 | 0.6％前後 | 0.4％前後 |
変動金利は長年、下落傾向にあり、1％未満の超低金利時代が10年以上続いています。
ネット銀行では0.3%未満もあり（2024年4月時点）、固定金利との差が広がっている状況です。
固定金利のフラット35は、2004年頃は3％台と高水準を維持しておりましたが、2016年には1％前半まで下落。
ですが、2020年から緩やかに上昇し、2024年4月時点では、1.93％まで上昇しています。
では、マイナス金利の解除が決定されたことで、変動金利がいつ上がるのか？一気に上がるのか？今後の見通しについて解説します。
変動金利はいつ上がる？緩やかに上昇
変動金利が影響を受ける日銀のマイナス金利政策ですが、解除が決定したことで、変動金利が上がるのではないかと懸念されていました。
しかし現在も、主要な金融機関の変動金利は、0.3％～0.6％程度の超低金利を維持しています。
今後も、変動金利が一気に上昇する可能性は低いと予想されます。
なぜなら、住宅価格や物価の高騰が続いている厳しい状況のなかで、金利を一気に上げた場合、不動産市場が冷え込み、経済が悪化する恐れがあるためです。
また、金融機関ごとに、顧客獲得のための独自の金利優遇幅を設けています。
これまでも、金利優遇幅を拡大させることで、変動金利の低金利を維持させてきました。
銀行間の競争が激化している状態で、簡単に金利を上げることは難しい状況です。
ですが、マイナス金利が解除されることで、変動金利は今後、緩やかに上昇する可能性があります。
住宅ローンで変動金利を選ぶ場合は、上昇することも踏まて、返済計画を立てることが大切です。
固定金利の今後は？YCC撤廃で上昇
固定金利が影響を受けるのは、日銀の長期金利です。
長期金利の変動許容幅は、2021年に0.2％から0.25%、2022年に0.25%から0.5％、2023年に0.5％から1.0%に拡大。
この影響を受けて、固定金利は上昇傾向にありました。
また、2024年3月に長期金利を抑制してきたYCC政策を撤廃したことによって、固定金利の今後の見通しは、緩やかな上昇が続くという見方が広がっています。
2024年4月の時点では、固定金利を上げている金融機関と下げている金融機関が混在している状況です。
関連記事：【2024年以降】住宅ローン変動金利の今後は？動向や上昇した場合の対策について
【2024年以降】住宅ローンの今後の見通しは？
2024年以降の住宅ローンは、変動金利・固定金利ともに、現状維持または緩やかに上昇する見通しです。
ですが、一気に上がる可能性は低く、変動金利は、1％未満の超低金利時代がしばらく続くと予想されます。
変動金利と固定金利の差が大きい状況が続くため、毎月の住宅ローン返済額を抑えられる変動金利を選ぶ方が、今後も多いと考えられます。
ですが、10年後、20年後と考えた場合、変動金利と固定金利のどちらがお得なのかは、誰もわかりません。
そのため、変動金利を選ぶ場合、金利上昇の可能性を十分考慮し、無理のない住宅ローンを組むことが大切です。
変動金利が上がるタイミングと上限について
住宅ローンの変動金利は、金利上昇した場合、いつ・いくらまで上がるのか？不安に思う方も多いかと思います。
結論からいいますと、5年に1回のタイミングで返済額が増額し、増額する上限は125％までというルールを設けている金融機関が多いです。
ただし、細かな注意点もあるため、変動金利の仕組みについて、正しい知識を一緒に学びましょう。
半年に1回金利が改定
変動金利は、半年に1回、金利が見直されます。
1年間に2回も金利が変わると、借りた側としては、返済計画が立てにくいデメリットがあります。
そのため、多くの金融機関では「5年ルール」を適用しています。
5年に1回返済額が変更
変動金利の「5年ルール」とは、住宅ローンの返済額が変わるのは、5年に1回という仕組みです。
つまり、半年に1回金利が上昇しても、住宅ローン返済額が切り替わるタイミングは、5年間ごとになります。
金利上昇がすぐに影響しないため、家計を見直して返済に備える時間を確保できます。
返済額の増額は125％までが上限
変動金利の「125％ルール」とは、住宅ローン返済額の1回の増額は、125％が上限という仕組みです。
たとえば、毎月の住宅ローン返済額10万円の場合、どれだけ金利が上昇しても、1回の増額は12.5万円が上限になります。
ただし、注意点として「返済額の増額は125％が上限でも、利息の負担分は増えている」という点です。
住宅ローン返済額の内訳が「元本8割・利息2割」から「元本7割・利息3割」というように、金利上昇によって利息の割合が増えます。
変動金利は、5年ルールや125％ルールが適用している金融機関を選ぶことで、すぐに家計を圧迫するリスクを軽減できます。
ですが、金利上昇によって、増えた返済額が消滅することはありません。
利息の割合がいくらになったのか、住宅ローン残高はいくら減っているのかなど、定期的に確認することが大切です。
変動と固定ごとの住宅ローンの借入額の目安
住宅ローンの借入額を決める目安の１つとして「返済負担率」があります。
年収の6倍～7倍というようなざっくりとした計算ではないため、より詳細にシミュレーションできます。
理想的な返済負担率は、手取り額の25％以内が定説です。
借入額別に、返済負担率が25％以内になる年収を確認してみましょう。
【借入額別の返済負担率25％以内の年収】
| 借入額 | 3000万円 | 4000万円 | 5000万円 |
| 変動金利 （0.4％） | 年収500万円 負担率23.5% | 年収700万円 負担率23.1% | 年収900万円 負担率23.1% |
| 固定金利 （1.8％） | 年収600万円 負担率24.5% | 年収900万円 負担率23.3% | 年収1100万円 負担率24.3% |
※上記表は、手取り額で概算していますが、手取り額は家族構成によって変動します。
変動金利を選ぶか、固定金利を選ぶかで、理想的な年収が異なります。
共働きでの返済をお考えの方は、世帯年収で確認してみましょう。
関連記事：2024年の住宅ローン控除はペアローンがお得？夫婦の控除額をシミュレーション
変動金利上昇への対応策
変動金利は、しばらく低金利を維持すると予想されますが、10年後、20年後に高金利になる可能性は大いにあります。
そのため、上昇した際に、すぐに支払いが滞ることがないように、「返済計画に余裕を持たせる・貯金・資産運用」が大切です。
低金利の金融商品であれば、同じ住宅ローンの借入額でも、余裕のある返済プランを立てやすくなります。
また、金利の低い現在は、繰り上げ返済をするより、資産運用することで、利息分以上に利益を得られるケースがあります。
現在の低金利の恩恵を受けつつ、将来に備えた資産形成を目指しましょう。
まとめ
住宅ローンの変動金利は、日銀のマイナス金利解除を受けても、一気に上がる可能性は少なく、今後も、しばらくは低金利が続く見通しです。
ですが、これ以上変動金利が下がることは考えられにくく、将来的な上昇に備えた余裕のある返済プランを立てることが大切です。
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監修者情報
高坂 昇ou2株式会社 専務取締役 一級建築士
木造密集地域や防火地域において、木造ならではの施工性や設計の柔軟性、コストパフォーマンスを活かして木造耐火４階建て住宅（もくよん®）や、災害時の避難場所となる地下室や屋上を備えた災害住宅も提唱しています。
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